鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４７１１３ -29	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.2m区道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
b	Ｒ４７１１５ -26	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	北4.9m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,196)
c	Ｒ５１１０９ -8	大田区		建付地	（　）	長方形	東4.1m区道、中間画地		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
d	Ｒ４７１１５ -27	大田区		貸家建付地	（　）	不整形	東6.1m区道、中間画地		近商高度地区3種 (85,280)
e	Ｒ５１１１１ -3	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.8m区道、西4.2m、角地		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 553,275	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	542,736	100 [ 95.1]	570,700	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	599,000
b	(　 ) 490,435	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	504,167	100 [ 96.0]	525,174		551,000
c	(　 ) 444,178	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	446,355	100 [ 87.3]	511,289		537,000
d	(　 ) 366,987	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	462,332	100 [ 85.8]	538,848		566,000
e	(　 ) 445,969	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	442,938	100 [ 79.9]	554,365		582,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 -20.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 568,000 円／㎡]

大田 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,991,329	3,440,164	9,551,165	6,855,600	2,695,565	（　0.9563） 2,577,769	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	66,096,641 円　　　　（　 490,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.80	ＲＣ5	364.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	240 ％	135 ㎡	10.2 m x 13.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸当たり平均賃貸面積約３６㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

類似建物における標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	84.60	89.5	75.70	3,124	236,487	1.0	236,487
							1.0	236,487
2～ 2	住宅	84.60	89.5	75.70	3,221	243,830	1.0	243,830
							1.0	243,830
3～ 3	住宅	79.20	88.8	70.30	3,253	228,686	1.0	228,686
							1.0	228,686
4～ 4	住宅	79.20	88.8	70.30	3,285	230,936	1.0	230,936
							1.0	230,936
5～ 5	住宅	36.41	75.6	27.51	3,318	91,278	1.0	91,278
							1.0	91,278

計		364.01	87.8	319.51		1,031,217		1,031,217
								1,031,217

⑨年額支払賃料	1,031,217 円　×　12ヶ月　＝　 12,374,604 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 319.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 766,824 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺における類似建物の共益費等水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,141,428 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 657,071 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,484,357 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,031,217 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,797 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,031,217 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 497,175 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,991,329 円　　　　（　 96,232 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１１　　　　-9	3,534 ( 3,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [107.0]	100 [102.0]	3,373	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,360 円/㎡　月額支払賃料（　 3,221 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２１１　　　　-10	3,461 ( 3,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	3,509
c	Ｒ５１２１１　　　　-11	3,537 ( 3,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [106.0]	100 [101.0]	3,208

大田 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	116,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,511,264 円	13,141,428　×　　　　 11.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 986,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,440,164 円　（　　　　　　 25,483 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 364.01 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,855,600 円（　　　　　 50,782 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,991,329 円
②総費用	3,440,164 円
③純収益　①－②	9,551,165 円
④建物等に帰属する純収益	6,855,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,695,565 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,577,769 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,095 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,096,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 490,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大田 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 -13

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　紺谷　昌弘

TEL.

鑑定評価額

73,800,000 円

１㎡当たりの価格

547,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区蒲田４丁目３６番５外｢蒲田４－３６－９｣				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,240)
	1:1.2	住宅兼共同住宅Ｓ5	中規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域	南6m区道	水道、ガス、下水	蒲田 660m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北　　６
ｍ区道

交通

施設

蒲田駅南東方

660m

法令

規制

１住居
(70,240)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅及び共同住宅がみられる住宅地域であり、当面は、現状のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 580,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 482,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ蒲田駅及び京浜急行線沿線を中心とする住宅地域である。需要者は、大田区内外の個人、転売目的
の不動産業者、建売業者、賃貸事業を目的としたデベロッパーや投資家等が中心である。取引価格水準は、新築の建売
住宅で、総額５０００万円～６５００万円程度である。土地単価は、規模等によりバラツキが多いが、１㎡当たり４０
万～７０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般住宅及び共同住宅が見られる住宅地域である。自己の居住目的での取引が多く見受けられているが、
利便性が良好であり、容積率も住宅地としては高いことから、収益物件用地としての需要も認められる。したがって、
多数の信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格に、収益性を反映する収益価格を関連づけ、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 445,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[102.0]

100
[ 87.3]

[105.0]
100

544,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    526,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直し、物価は上昇傾向に
ある。コロナ禍以降減少傾向にあった大田区
の人口は概ね横這い傾向になった。

一般住宅及び共同住宅がみられる住宅地域で
あり、地域要因に大きな変化はない。

市場性・競争力等の変動は、特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１０７ -17	大田区		貸家建付地	（　）	不整形	南5m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	Ｒ５１１１９ -22	大田区		建付地	（　）	不整形	南5.2m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
c	Ｒ５１１０３ -23	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	Ｒ５１１０９ -8	大田区		建付地	（　）	長方形	東4.1m区道、中間画地		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 388,852	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	471,252	100 [ 87.5]	538,574	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	566,000
b	(　 ) 430,575	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	463,836	100 [ 82.7]	560,866		589,000
c	(　 ) 511,258	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	521,483	100 [ 85.1]	612,788		643,000
d	(　 ) 444,178	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	446,355	100 [ 81.5]	547,675		575,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 580,000 円／㎡]

大田 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,828,806	3,379,849	9,448,957	6,796,500	2,652,457	（　0.9563） 2,536,545	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	65,039,615 円　　　　（　 482,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.80	ＲＣ5	364.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	240 ％	135 ㎡	10.2 m x 13.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ～１ＤＫ、平均専有面積３６㎡程度を想定。

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

同種の建物の有効率による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	84.60	89.5	75.70	3,080	233,156	1.0	233,156
							1.0	233,156
2～ 2	住宅	84.60	89.5	75.70	3,180	240,726	1.0	240,726
							1.0	240,726
3～ 3	住宅	79.20	88.8	70.30	3,210	225,663	1.0	225,663
							1.0	225,663
4～ 4	住宅	79.20	88.8	70.30	3,240	227,772	1.0	227,772
							1.0	227,772
5～ 5	住宅	36.41	75.6	27.51	3,280	90,233	1.0	90,233
							1.0	90,233

計		364.01	87.8	319.51		1,017,550		1,017,550
								1,017,550

⑨年額支払賃料	1,017,550 円　×　12ヶ月　＝　 12,210,600 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 319.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 766,824 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,977,424 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 648,871 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,328,553 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,017,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,667 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,017,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 490,586 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,828,806 円　　　　（　 95,028 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１０　　　　-34	3,537 ( 3,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	3,213	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,318 円/㎡　月額支払賃料（　 3,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２１０　　　　-35	3,534 ( 3,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	3,536
c	Ｒ５１２１０　　　　-36	3,046 ( 2,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,206

大田 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	575,000 円	115,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,466,449 円	12,977,424　×　　　　 11.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 977,500 円	115,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,379,849 円　（　　　　　　 25,036 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	115,000,000 円	設計監理料率　 306,000 円／㎡　×　 364.01 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,796,500 円（　　　　　 50,344 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,828,806 円
②総費用	3,379,849 円
③純収益　①－②	9,448,957 円
④建物等に帰属する純収益	6,796,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,652,457 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,536,545 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,789 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,039,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 482,000 円／㎡）