鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１１９ -20	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.9m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	Ｒ４７１０６ -31	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6.1m区道、中間画地		準住居高度3種最低7m (70,235)
c	Ｒ５１１０２ -3	大田区		建付地	（　）	長方形	北西6.1m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	Ｒ５１１０１ -18	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
e	Ｒ４７１１７ -31	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m区道、中間画地		１中専高度地区2種最高 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 546,305	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	534,749	100 [ 104.8]	510,257	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	520,000
b	(　 ) 671,832	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	664,080	100 [ 121.2]	547,921		559,000
c	(　 ) 655,242	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	671,461	100 [ 108.9]	616,585		629,000
d	(　 ) 608,533	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	619,272	100 [ 121.9]	508,016		518,000
e	(　 ) 655,499	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	646,045	100 [ 109.2]	591,616		603,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 563,000 円／㎡]

大田 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,922,137	1,234,150	3,687,987	2,124,130	1,563,857	（　0.9745） 1,523,979	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	39,076,385 円　　　　（　 271,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	ＬＳ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	144 ㎡	9.5 m x 14.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ワンルームタイプ４戸）、平均専有面積３２㎡

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	72.00	90.0	64.80	3,000	194,400	1.0	194,400
							1.0	194,400
2～ 2	住宅	72.00	90.0	64.80	3,100	200,880	1.0	200,880
							1.0	200,880
～

～

～

計		144.00	90.0	129.60		395,280		395,280
								395,280

⑨年額支払賃料	395,280 円　×　12ヶ月　＝　 4,743,360 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 129.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 233,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似性の高い共同住宅の共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,976,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 248,832 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,727,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	395,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,755 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 395,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 190,574 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,922,137 円　　　　（　 34,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０５　　　　-19	3,388 ( 3,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,225	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,234 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２０５　　　　-20	3,437 ( 3,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,507
c	Ｒ５１２０５　　　　-21	3,384 ( 3,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,285

大田 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,500 円	31,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	607,150 円	4,976,640　×　　　　 12.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 145,000 円	査定
	建物　　　　　　　　　 264,300 円	31,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,234,150 円　（　　　　　　 8,570 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,100,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,124,130 円（　　　　　 14,751 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,922,137 円
②総費用	1,234,150 円
③純収益　①－②	3,687,987 円
④建物等に帰属する純収益	2,124,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,563,857 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,523,979 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,076,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 271,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大田 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 -5

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　市川　正美

TEL.

鑑定評価額

77,800,000 円

１㎡当たりの価格

540,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区東雪谷１丁目４６４番３｢東雪谷１－３２－１６｣				②地積　(㎡)	144 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	西6m区道	水道、ガス、下水	洗足池 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北６ｍ区道

交通

施設

洗足池駅南方

500m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 580,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 261,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大田区及びその周辺区の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域。需要者の中心は大田区内の地縁関係者の
個人、又は転売目的の不動産業者、一定の規模以上で区画割が出来る土地は建売業者等。住環境が良好な住宅地域で需
要は根強く価格は上昇傾向。需要の中心的な価格帯の平米単価は４０万円／㎡～７０万円／㎡程度。総額は規模により
異なるものと思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、一般住宅等が建ち並ぶ地域の取引を基に求めた価格で、収益価格は対象標準地が生み出すであろう収益を
基に求めた価格である。このような住宅地域は、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取引が行われる。比
準価格及び収益価格を求める際の資料の信頼性は同等と判断した。以上から比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 537,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[105.9]

[102.0]
100

539,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    522,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナ下で、現在景気は持ち直しの傾
向が見受けられる。しかし、金融資本市場の
変動等に留意する必要がある。

低層一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であ
り、地域要因に特段の変動はない。

市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１０２ -1	大田区		建付地	（　）	袋地等	北東6.8m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	Ｒ５１１０２ -3	大田区		建付地	（　）	長方形	北西6.1m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	Ｒ５１１１１ -8	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西2.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	Ｒ５１１１４ -17	大田区		更地	（　）	長方形	北西3.2m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	Ｒ５１１１４ -20	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 527,297	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.8]	716,512	100 [ 121.2]	591,182	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	603,000
b	(　 ) 655,242	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	671,461	100 [ 123.8]	542,376		553,000
c	(　 ) 525,682	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	530,887	100 [ 90.0]	589,874		602,000
d	(　 ) 786,150	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 131.3]	619,699	100 [ 93.1]	665,627		679,000
e	(　 ) 495,815	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	499,742	100 [ 90.0]	555,269		566,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -24.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 580,000 円／㎡]

大田 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,821,962	1,136,706	3,685,256	2,178,770	1,506,486	（　0.9745） 1,468,071	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	37,642,846 円　　　　（　 261,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	ＬＳ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	144 ㎡	9.5 m x 14.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅専用面積３０㎡～３５㎡程度（１ＤＫ）。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	72.00	90.0	64.80	2,950	191,160	1.0	191,160
							1.0	191,160
2～ 2	住宅	72.00	90.0	64.80	3,020	195,696	1.0	195,696
							1.0	195,696
～

～

～

計		144.00	90.0	129.60		386,856		386,856
								386,856

⑨年額支払賃料	386,856 円　×　12ヶ月　＝　 4,642,272 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 129.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 233,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例等を参考に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,875,552 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,778 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,631,774 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	386,856 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,675 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 386,856 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 186,513 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,821,962 円　　　　（　 33,486 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０４　　　　-21	2,522 ( 2,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,046	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,150 円/㎡　月額支払賃料（　 3,020 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２０４　　　　-22	3,069 ( 3,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,296
c	Ｒ５１２０４　　　　-23	2,534 ( 2,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,811

大田 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,500 円	31,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	497,306 円	4,875,552　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 145,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 271,100 円	31,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,136,706 円　（　　　　　　 7,894 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,900,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,178,770 円（　　　　　 15,130 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,821,962 円
②総費用	1,136,706 円
③純収益　①－②	3,685,256 円
④建物等に帰属する純収益	2,178,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,506,486 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,468,071 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,195 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,642,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 261,000 円／㎡）