鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１０５ -16	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１住居高度地区3種新防火 (70,160)
b	Ｒ５１１０８ -17	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)
c	Ｒ５１１１５ -26	大田区		更地	（　）	不整形	北2.9m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	Ｒ５１１０８ -23	大田区		建付地	（　）	長方形	北東10.4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	Ｒ５１１０９ -1	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.9m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (76,343)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 419,898	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	439,378	100 [ 94.5]	464,950	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	465,000
b	(　 ) 563,725	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	580,842	100 [ 103.8]	559,578		560,000
c	(　 ) 568,116	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 123.5]	465,993	100 [ 89.2]	522,414		522,000
d	(　 ) 534,177	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	535,764	100 [ 119.0]	450,222		450,000
e	(　 ) 959,450	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 132.6]	756,128	100 [ 135.2]	559,266		559,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 507,000 円／㎡]

大田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,702,280	3,018,881	7,683,399	5,750,430	1,932,969	（　0.9563） 1,848,498	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	47,397,385 円　　　　（　 373,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.31	ＲＣ5	356.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	240 ％	127 ㎡	8.5 m x 15.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＤＫ、平均専有面積６０㎡程度のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 84.9 ％
の理由

同種の建物の有効率による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	72.71	78.6	57.12	2,770	158,222	1.0	158,222
							1.0	158,222
2～ 2	住宅	71.41	86.6	61.82	2,800	173,096	1.0	173,096
							1.0	173,096
3～ 3	住宅	71.41	86.6	61.82	2,830	174,951	1.0	174,951
							1.0	174,951
4～ 4	住宅	71.41	86.6	61.82	2,860	176,805	1.0	176,805
							1.0	176,805
5～ 5	住宅	69.59	86.2	60.00	2,890	173,400	1.0	173,400
							1.0	173,400

計		356.53	84.9	302.58		856,474		856,474
								856,474

⑨年額支払賃料	856,474 円　×　12ヶ月　＝　 10,277,688 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 302.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 544,644 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,822,332 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 541,117 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,281,215 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	856,474 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,137 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 856,474 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 412,928 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,702,280 円　　　　（　 84,270 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０８　　　　-7	3,322 ( 3,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [111.6]	100 [100.0]	3,271	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,921 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２０８　　　　-8	2,665 ( 2,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [112.7]	100 [ 99.0]	2,684
c	Ｒ５１２０８　　　　-9	3,297 ( 3,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	2,799

大田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	486,500 円	97,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,396,081 円	10,822,332　×　　　　 12.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 827,000 円	97,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,300 円	97,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,300 円	97,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,018,881 円　（　　　　　　 23,771 円／㎡）　　（経費率　　 28.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,300,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 356.53 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,750,430 円（　　　　　 45,279 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,702,280 円
②総費用	3,018,881 円
③純収益　①－②	7,683,399 円
④建物等に帰属する純収益	5,750,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,932,969 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,848,498 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,555 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,397,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 373,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 -1

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　竹内　清訓

TEL.

鑑定評価額

61,100,000 円

１㎡当たりの価格

481,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区大森北３丁目２０７番４｢大森北３－１８－８｣				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,240)
	1:2	住宅ＲＣ3	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	北6m区道	水道、ガス、下水	大森海岸 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ区
道

交通

施設

大森海岸駅南方

500m

法令

規制

１住居
(70,240)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中低層の共同住宅、戸建住宅等が混在する住宅地域であり、地域の価格形成に特段の変動要因はな
く、当面は現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 377,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大田区及び品川区のうち主に京急線やＪＲ京浜東北線沿線等の各駅を最寄り駅とする居住環境が普通程
度の住宅地域である。需要者は、自己利用目的のエンドユーザーのほか、規模の大きい画地は、開発分譲目的の不動産
業者も見受けられる。都心への接近性は概ね良好であることから、需要は安定している。中心価格帯は画地規模により
異なるが、対象標準地と同程度の画地規模で坪あたり１４０万円～１８０万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に位置している。共同住宅等の収益目的の取引も見受けられるため収益価
格を試算したが、快適性や利便性を重視する自用目的の取引が多い地域であり、取引市場の動向が重視されることから
、比準価格に比して低位に求められた。よって、取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 -26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 425,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[102.0]

100
[ 90.3]

[100.0]
100

478,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    466,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大田区の人口は、コロナ禍以降、わずかなが
ら減少に転じたが、回復の兆しも見られる。
都心へのアクセスが良好なため、需要は安定
している。

一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で
あり、地域要因に大きな変動は無く、地価水
準は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１０５ -16	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１住居高度地区3種新防火 (70,160)
b	Ｒ５１１１５ -26	大田区		更地	（　）	不整形	北2.9m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
c	Ｒ４７１１５ -7	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東2.6m私道、中間画地		準工高度地区3種 (70,240)
d	Ｒ５１１１０ -21	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.2m区道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 419,898	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	439,378	100 [ 96.9]	453,434	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	453,000
b	(　 ) 568,116	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 123.5]	465,993	100 [ 89.2]	522,414		522,000
c	(　 ) 442,034	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	447,668	100 [ 89.2]	501,870		502,000
d	(　 ) 525,687	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	509,666	100 [ 100.0]	509,666		510,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 500,000 円／㎡]

大田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,731,675	2,808,808	7,922,867	5,969,100	1,953,767	（　0.9563） 1,868,387	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	47,907,359 円　　　　（　 377,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.31	ＲＣ5	356.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	240 ％	127 ㎡	8.5 m x 15.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積６０㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 84.9 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に共用部を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	72.71	78.6	57.12	2,770	158,222	1.0	158,222
							1.0	158,222
2～ 2	住宅	71.41	86.6	61.82	2,810	173,714	1.0	173,714
							1.0	173,714
3～ 3	住宅	71.41	86.6	61.82	2,850	176,187	1.0	176,187
							1.0	176,187
4～ 4	住宅	71.41	86.6	61.82	2,870	177,423	1.0	177,423
							1.0	177,423
5～ 5	住宅	69.59	86.2	60.00	2,890	173,400	1.0	173,400
							1.0	173,400

計		356.53	84.9	302.58		858,946		858,946
								858,946

⑨年額支払賃料	858,946 円　×　12ヶ月　＝　 10,307,352 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 302.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 544,644 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,851,996 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 542,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,309,396 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	858,946 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,160 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 858,946 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 414,119 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,731,675 円　　　　（　 84,501 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０８　　　　-8	2,665 ( 2,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,697	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,931 円/㎡　月額支払賃料（　 2,810 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２０８　　　　-39	2,698 ( 2,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	3,094
c	Ｒ５１２２０　　　　-27	2,546 ( 2,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 86.0]	100 [102.0]	3,121

大田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	505,000 円	101,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,128,608 円	10,851,996　×　　　　 10.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 858,500 円	101,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,808,808 円　（　　　　　　 22,117 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 356.53 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,969,100 円（　　　　　 47,001 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,731,675 円
②総費用	2,808,808 円
③純収益　①－②	7,922,867 円
④建物等に帰属する純収益	5,969,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,953,767 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,868,387 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,712 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,907,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 377,000 円／㎡）