鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５公０５ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北15m区道、中間画地		商業 (100,700)
b	Ｒ５１１０１ -902	港区		その他	（　）	台形	北西12m区道、東8m、二方路		商業地区計画等 (100,700)
c	Ｒ４１１０１ -901	港区		その他	（　）	不整形	北東10.5m区道、南東6.7m、角地		商業 (99,496)
d	Ｒ５１１０１ -904	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	西（駅前広場）区道、東8m、二方路		商業 (100,581)
e	Ｒ４７１０１ -904	渋谷区		その他	（　）	不整形	南西27m都道、南東4m、北東4m、三方路		商業高度地区最高60m (94,440)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,568,727	100 [ 120.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	5,865,758	100 [ 134.3]	4,367,653	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.9 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	4,360,000
b	(　 ) 3,955,447	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	3,920,546	100 [ 97.4]	4,025,201		4,020,000
c	(　 ) 3,860,092	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	3,906,459	100 [ 83.4]	4,684,004		4,670,000
d	(　 ) 3,102,359	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	3,154,577	100 [ 72.1]	4,375,280		4,370,000
e	(　 ) 2,786,372	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	2,819,185	100 [ 64.7]	4,357,318		4,350,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 +25.5
a	限定価格	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.9	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,350,000 円／㎡]

目黒 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	201,841,157	55,476,723	146,364,434	69,426,000	76,938,434	（　0.9375） 72,129,782	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	1,949,453,568 円　　　　（　 3,840,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	387.60	ＲＣ8F2B	3,241.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m 地区計画等	100 ％	600 ％	566 ％	508 ㎡	20.0 m x 26.0 m	前面道路：都道　 21.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階店舗、３階～８階事務所で、各階フロアー分割貸し、地下駐車場７台を想定した。

⑦有効率　 64.6 ％
の理由

地域の同種建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	90.00

地下 1～ 1	駐車場	176.90

1～ 1	店舗	353.30	38.2	135.00	12,973	1,751,355	10.0	17,513,550
							0.0	0
2～ 2	店舗	295.90	80.3	237.50	7,631	1,812,363	8.0	14,498,904
							0.0	0
3～ 8	事務所	387.60	74.1	287.20	6,868	1,972,490	8.0	15,779,920
							0.0	0

計		3,241.70	64.6	2,095.70		15,398,658		126,691,974
								0

⑨年額支払賃料	15,398,658 円　×　12ヶ月　＝　 184,783,896 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,095.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,633,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,780,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	207,417,456 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,780,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,559,873 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	200,637,583 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	126,691,974 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,203,574 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	201,841,157 円　　　　（　 397,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０５　　　　-17	8,186 ( 7,835)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	8,182	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,682 円/㎡　月額支払賃料（　 7,631 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２２０　　　　-18	5,576 ( 5,396)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 88.0]	100 [113.0]	5,965
c	Ｒ５１２２０　　　　-16	6,990 ( 6,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 84.0]	100 [110.0]	8,900

目黒 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,840,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	23,020,523 円	211,197,456　×　　　　 10.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,646,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,690,000 円	1,140,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,140,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,140,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 55,476,723 円　（　　　　　　 109,206 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9375

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,140,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 3,241.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	69,426,000 円（　　　　　 136,665 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	201,841,157 円
②総費用	55,476,723 円
③純収益　①－②	146,364,434 円
④建物等に帰属する純収益	69,426,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	76,938,434 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,129,782 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,988 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,949,453,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,840,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
目黒 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 5-16

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　井上　康

TEL.

鑑定評価額

2,100,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	3,080,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区下目黒１丁目１１９番１２外｢下目黒１－１－１１｣				②地積　(㎡)	508 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高50m 地区計画等 (100,566)
	不整形 1:1.5	店舗兼事務所Ｓ8	店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域	北東21.8m都道、北西側道	水道、ガス、下水	目黒 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 65 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１．８ｍ都道

交通

施設

目黒駅西方

200m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高50m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

令和４年１２月、下目黒一丁目地区地区計画を決定され、Ａゾーン（商業・業務地区）に位置し、建築物の用途
制限等が定めらた。これ以外地域要因に変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,560,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、目黒区及び周辺区の高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は金融機関や店舗ビルの開
発を行う中堅以上のディベロッパー、さらに、賃貸不動産を購入する法人、投資家等である。店舗、事務所に対する賃
貸需要が旺盛で、収益性が比較的安定しており、需要は堅調である。規模、用途等により単価は異なるが、標準的画地
規模の土地で２億円弱から３億円程度と幅広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ幹線通り沿いの繁華性の高い商業地域であり、自用目的と収益目的の取
引が混在している。需要者は取引に際し市場性に加えて収益性も重視して意思決定を行うと考える。本件では、市場の
実態を反映した比準価格と標準地が生み出す収益性に着目した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,050,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[102.0]

100
[101.7]

[ 99.8]
100

4,100,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,960,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

取引件数・面積ともに２０２１年より上昇傾
向で推移している。取引利回りは不動産投資
家調査によれば、低下し底堅く推移している
。

店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。
環境条件に特に大きな変化はなく、その他、
地域要因に大きな変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１１２ -3	目黒区		更地	（　）	不整形	南東40m国道、中間画地		商業高度地区最高50m (100,500)
b	Ｒ４１１０１ -901	港区		その他	（　）	不整形	北東10.5m区道、南東6.7m、角地		商業 (99,496)
c	Ｒ５１１１６ -901	目黒区		貸家建付地	（　）	不整形	北東30m都道、北西4m、南西4m、三方路		商業高度地区50m (100,485)
d	Ｒ５１１０１ -904	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	西（駅前広場）区道、東8m、二方路		商業 (100,581)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,926,530	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	3,188,377	100 [ 74.3]	4,291,221	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.9 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	4,280,000
b	(　 ) 3,860,092	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	3,906,459	100 [ 93.0]	4,200,494		4,190,000
c	(　 ) 3,388,230	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	3,531,488	100 [ 73.7]	4,791,707		4,780,000
d	(　 ) 3,102,359	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	3,154,577	100 [ 81.6]	3,865,903		3,860,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,280,000 円／㎡]

目黒 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	198,203,701	55,557,129	142,646,572	71,253,000	71,393,572	（　0.9375） 66,931,474	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	1,808,958,757 円　　　　（　 3,560,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	387.60	ＲＣ8F2B	3,241.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m 地区計画等	100 ％	600 ％	566 ％	508 ㎡	19.5 m x 26.0 m	前面道路：都道　 21.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階店舗、３階～６階事務所で、各階フロアー分割貸し、地下駐車場７台を想定した。

⑦有効率　 64.6 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	90.00

地下 1～ 1	駐車場	176.90

1～ 1	店舗	353.30	38.2	135.00	13,000	1,755,000	10.0	17,550,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	295.90	80.3	237.50	7,500	1,781,250	8.0	14,250,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	387.60	74.1	287.20	6,700	1,924,240	8.0	15,393,920
							0.0	0

計		3,241.70	64.6	2,095.70		15,081,690		124,163,520
								0

⑨年額支払賃料	15,081,690 円　×　12ヶ月　＝　 180,980,280 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,095.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,633,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,780,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	203,613,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,780,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,369,692 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	197,024,148 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	124,163,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,179,553 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	198,203,701 円　　　　（　 390,165 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０５　　　　-16	4,593 ( 4,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,745 円/㎡　月額支払賃料（　 6,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ５１２０５　　　　-17	8,186 ( 7,835)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	8,439
c	Ｒ５１２０５　　　　-18	8,147 ( 6,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	8,399

目黒 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,020,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	22,605,929 円	207,393,840　×　　　　 10.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,646,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,945,000 円	1,170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,170,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,170,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 55,557,129 円　（　　　　　　 109,364 円／㎡）　　（経費率　　 28.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9375

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,170,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 3,241.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	71,253,000 円（　　　　　 140,262 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	198,203,701 円
②総費用	55,557,129 円
③純収益　①－②	142,646,572 円
④建物等に帰属する純収益	71,253,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	71,393,572 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	66,931,474 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,755 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,808,958,757 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,560,000 円／㎡）