鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１０１ -6	目黒区		建付地	（　）	正方形	南3.6m私道、中間画地		商業特別用途地区 (100,240)
b	Ｒ４１１０７ -3	目黒区		貸家建付地	（　）	長方形	南7.8m区道、東4m、角地		商業高度地区最高30m 地区計画等 (100,400)
c	Ｒ５１１１２ -23	目黒区		底地	（　）	台形	北6.2m区道、西5.6m、角地		商業高度地区最高30m 地区計画等 (100,400)
d	Ｒ５１１１２ -2	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東30m都道、南東7m、南西4m、三方路		商業高度地区最高50m (100,500)
e	ＮＫＭ（公）０５ -201	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南東21.7m都道、北東8m、北西8.1m、三方路		商業 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,244,006	100 [ 140.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	2,656,995	100 [ 50.2]	5,292,819	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	5,560,000
b	(　 ) 4,356,597	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	4,468,624	100 [ 81.9]	5,456,195		5,730,000
c	(　 1,002,506) 5,012,530	100 [ 130.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	3,810,870	100 [ 71.5]	5,329,888		5,600,000
d	(　 ) 4,511,121	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	4,433,787	100 [ 85.5]	5,185,716		5,450,000
e	(　 ) 5,704,186	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	5,642,610	100 [ 110.0]	5,129,645		5,390,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	その他	％／月 +0.35	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -33.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	限定価格	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,550,000 円／㎡]

目黒 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	343,977,284	100,143,437	243,833,847	116,840,000	126,993,847	（　0.9146） 116,148,572	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	3,139,150,595 円　　　　（　 4,150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	482.56	Ｓ11	4,815.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	756 ㎡	18.9 m x 40.7 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階までは店舗、３階以上は店舗・事務所を想定。

⑦有効率　 66.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	475.14	51.6	244.99	23,000	5,634,770	15.0	84,521,550
							0.0	0
2～ 2	店舗	475.14	73.8	350.56	9,500	3,330,320	12.0	39,963,840
							0.0	0
3～10	店舗・事務所	417.60	70.2	293.02	6,800	1,992,536	12.0	23,910,432
							0.0	0
11～11	店舗・事務所	367.78	66.1	243.20	7,000	1,702,400	12.0	20,428,800
							0.0	0
地下～	機械室等	156.36

計		4,815.22	66.1	3,182.91		26,607,778		336,197,646
								0

⑨年額支払賃料	26,607,778 円　×　12ヶ月　＝　 319,293,336 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 3,182.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 34,375,428 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,760,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	353,668,764 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 5,760,000 円　　×　　 16.7 ％　＝　　 18,645,358 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	340,783,406 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	336,197,646 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,193,878 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	343,977,284 円　　　　（　 454,996 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１８　　　　-9	5,243 ( 5,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	7,085	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,868 円/㎡　月額支払賃料（　 6,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ５１２１８　　　　-10	4,762 ( 4,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	6,435
c	Ｒ５１２１５　　　　-24	5,512 ( 4,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	7,892

目黒 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,040,000 円	1,840,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	41,693,737 円	359,428,764　×　　　　 11.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,329,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,640,000 円	1,840,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,840,000 円	1,840,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,840,000 円	1,840,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	5,760,000 円	敷地外駐車場使用料

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 100,143,437 円　（　　　　　　 132,465 円／㎡）　　（経費率　　 29.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9146

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,840,000,000 円	設計監理料率　 370,000 円／㎡　×　 4,815.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	116,840,000 円（　　　　　 154,550 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	343,977,284 円
②総費用	100,143,437 円
③純収益　①－②	243,833,847 円
④建物等に帰属する純収益	116,840,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	126,993,847 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	116,148,572 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,139,150,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,150,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
目黒 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 5-12

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　大地　克巳

TEL.

鑑定評価額

3,890,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	3,700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区自由が丘２丁目２３番２｢自由が丘２－１１－３｣				②地積　(㎡)	756 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高40m 地区計画等 (100,600)
	1:2	銀行兼事務所ＳＲＣ9F1B	大手銀行や飲食店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	東（駅前広場）区道、三方路	水道、ガス、下水	自由が丘駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

駅前広場

交通

施設

自由が丘駅西方駅前広
場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高40m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

自由が丘駅至近の名声の高い商業地として成熟している。地区計画が決定しており市街地再開発事業も進行して
おり繁華性も向上すると思料される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,290,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は目黒区及び隣接区等の都内主要駅を中心とする駅前商業地域である。②主たる需要者は賃貸用収益不動
産を求めるＲＥＩＴ、不動産業者、企業法人等が中心となる。③自由が丘というブランド力があるに加え、市街地再開
発事業の認可により今後も、事業用地、収益物件の潜在的な需要は認められる。物件供給は少なく稀少性が認められる
。④需要者の目論見、規模、立地条件等により価格は異なり、中心価格帯は特にない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域に所在する商業地の取引事例から比準した比準価格は実証的であり市場実態を反映している。一方、対象標準
地は最寄駅至近であり、収益不動産の取引が中心であることから、想定賃料・還元利回り等の諸元を十分に検討した収
益価格についても十分説得力を有している。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格と収益価格を関連付け、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,050,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[102.0]

100
[ 85.5]

[105.0]
100

5,130,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動が再開したことにより不動産の価格
も上昇傾向にあるが、コロナ禍や物価高騰が
及ぼす今後の経済情勢に注視が必要である。

自由が丘一丁目２９番地区第一種市街地再開
発事業決定により今後再開発が計画されてい
る。

敷地東側が都市計画道路計画線に含まれる。
市場競争力は、三方路により優る。個別的要
因に特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４１１０１ -901	港区		その他	（　）	不整形	北東10.5m区道、南東6.7m、角地		商業 (99,496)
b	Ｒ５１１１２ -23	目黒区		底地	（　）	台形	北6.2m区道、西5.6m、角地		商業高度地区最高30m 地区計画等 (100,400)
c	ＮＫＭ（公）０５ -201	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南東21.7m都道、北東8m、北西8.1m、三方路		商業 (100,700)
d	Ｒ５１１０１ -905	渋谷区		その他	（　）	長方形	北40m国道、東4m、南6m、三方路		商業 (100,667)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,860,092	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	3,906,459	100 [ 76.2]	5,126,587	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	5,380,000
b	(　 1,002,506) 5,012,530	100 [ 130.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	3,810,870	100 [ 67.7]	5,629,055		5,910,000
c	(　 ) 5,704,186	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	5,642,610	100 [ 101.4]	5,564,704		5,840,000
d	(　 ) 7,550,698	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	7,099,067	100 [ 130.8]	5,427,421		5,700,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	限定価格	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,500,000 円／㎡]

目黒 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	342,995,762	102,902,829	240,092,933	112,056,000	128,036,933	（　0.9375） 120,034,625	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	3,244,179,054 円　　　　（　 4,290,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	482.56	Ｓ11	4,815.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	756 ㎡	18.9 m x 40.7 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階店舗、３階以上を事務所想定

⑦有効率　 66.1 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	475.14	51.6	244.99	24,000	5,879,760	15.0	88,196,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	475.14	73.8	350.56	10,850	3,803,576	8.0	30,428,608
							0.0	0
3～10	事務所	417.60	70.2	293.02	6,530	1,913,421	8.0	15,307,368
							0.0	0
11～11	事務所	367.78	66.1	243.20	6,530	1,588,096	8.0	12,704,768
							0.0	0
地下～	機械室等	156.36

計		4,815.22	66.1	3,182.91		26,578,800		253,788,720
								0

⑨年額支払賃料	26,578,800 円　×　12ヶ月　＝　 318,945,600 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 3,182.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 34,375,428 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	28,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,376,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	353,321,028 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 5,376,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 18,112,259 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	340,584,769 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	253,788,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,410,993 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	342,995,762 円　　　　（　 453,698 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０１　　　　-43	8,209 ( 8,044)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	7,681	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,574 円/㎡　月額支払賃料（　 6,530 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ５１２０１　　　　-44	7,112 ( 6,946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	6,806
c	Ｒ５１２０１　　　　-45	6,154 ( 6,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 80.0]	100 [125.0]	6,410

目黒 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,040,000 円	1,840,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	44,837,129 円	358,697,028　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,329,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,640,000 円	1,840,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,840,000 円	1,840,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,840,000 円	1,840,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	5,376,000 円	敷地外駐車場使用料

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 102,902,829 円　（　　　　　　 136,115 円／㎡）　　（経費率　　 30.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9375

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,840,000,000 円	設計監理料率　 370,000 円／㎡　×　 4,815.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	112,056,000 円（　　　　　 148,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	342,995,762 円
②総費用	102,902,829 円
③純収益　①－②	240,092,933 円
④建物等に帰属する純収益	112,056,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	128,036,933 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	120,034,625 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,776 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,244,179,054 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,290,000 円／㎡）