鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１１８ -23	目黒区		更地	（　）	ほぼ整形	南東4m私道、中間画地		２中専高度3種最高20m (70,160)
b	Ｒ４７１０７ -4	目黒区		建付地	（　）	台形	南西4.5m区道、中間画地		１低専高度2種最高12m (70,180)
c	Ｒ４７１０５ -29	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１中専高度地区2種17m 最低敷地６０平米 (70,160)
d	Ｒ４７１０５ -30	目黒区		建付地	（　）	長方形	北西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種絶対高さ１０ｍ (70,150)
e	Ｒ４１１１０ -31	目黒区		建付地	（　）	長方形	北東7.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,027,635	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	999,968	100 [ 91.1]	1,097,660	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,100,000
b	(　 ) 987,009	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,001,383	100 [ 93.1]	1,075,599		1,080,000
c	(　 ) 781,657	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	774,141	100 [ 83.8]	923,796		924,000
d	(　 ) 683,260	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	715,055	100 [ 80.5]	888,267		888,000
e	(　 ) 998,784	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,039,329	100 [ 101.7]	1,021,956		1,020,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

目黒 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,382,985	4,487,520	14,895,465	7,942,400	6,953,065	（　0.9571） 6,654,779	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	175,125,763 円　　　　（　 715,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＲＣ3F1B	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高17m	70 ％	200 ％	200 ％	245 ㎡	14.1 m x 18.0 m	前面道路：区道　 7.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ワンルームタイプ）、平均専有面積２５㎡程度を想定。

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	共同住宅	90.00	28.9	26.00	3,950	102,700	2.0	205,400
							1.0	102,700
1～ 1	共同住宅	140.00	91.4	128.00	4,050	518,400	2.0	1,036,800
							1.0	518,400
2～ 2	共同住宅	140.00	91.4	128.00	4,100	524,800	2.0	1,049,600
							1.0	524,800
3～ 3	共同住宅	120.00	85.8	103.00	4,150	427,450	2.0	854,900
							1.0	427,450
～

計		490.00	78.6	385.00		1,573,350		3,146,700
								1,573,350

⑨年額支払賃料	1,573,350 円　×　12ヶ月　＝　 18,880,200 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 693,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

類似不動産の賃借人の状況を勘案

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,573,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 978,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,594,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,146,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,894 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,573,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 758,551 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,382,985 円　　　　（　 79,114 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１３　　　　-34	3,997 ( 3,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	4,291	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,280 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２１３　　　　-35	4,119 ( 3,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	4,421
c	Ｒ５１２１３　　　　-36	4,162 ( 4,159)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	4,204

目黒 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	680,000 円	136,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,957,320 円	19,573,200　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 422,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,156,000 円	136,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,487,520 円　（　　　　　　 18,316 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	136,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,942,400 円（　　　　　 32,418 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,382,985 円
②総費用	4,487,520 円
③純収益　①－②	14,895,465 円
④建物等に帰属する純収益	7,942,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,953,065 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,654,779 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,162 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,125,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 715,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
目黒 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -29

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　市川　正美

TEL.

鑑定評価額

232,000,000 円

１㎡当たりの価格

948,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	740,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区大橋２丁目６２８番１０｢大橋２－７－１０｣				②地積　(㎡)	245 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高17m (70,200)
	台形 1:1.2	共同住宅ＲＣ4	戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	西7.6m区道	水道、ガス、下水	池尻大橋 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

７．６ｍ区道

交通

施設

池尻大橋駅　北東方

600m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高17m

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 749,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、目黒区内及び周辺区の共同住宅・戸建住宅が混在する住宅地域。都心への交通利便性に優れ賃貸住宅の
需要が見込まれる地域で、主たる需要者は個人富裕層や不動産業者等。目黒区内の需要は堅調。地域内の供給はタイト
であることから価格は上昇傾向。需要の中心的な価格帯の平米単価は８０万円／㎡～１５０万円／㎡程度、総額は規模
により左右されるものと思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、共同住宅、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地の市場の取引の実態を基に求めた。収益価格は対象標準地が生み
出す収益を基に求めた価格である。当該地域の需要者は、個人又は不動産事業者等。従って、居住の快適性のほか、収
益性を考慮し価格形成がなされると思料する。以上から比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検
討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 827,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[101.0]

100
[ 89.3]

[100.0]
100

944,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    921,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナ下で、現在景気は持ち直しの傾
向が見受けられる。しかし、金融資本市場の
変動等に留意する必要がある。

都心への交通利便性に優れ、需要が旺盛な一
方で、供給がタイトである。地域要因に特段
の変動はない。

市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１０８ -11	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.3m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,172)
b	Ｒ５１１１８ -23	目黒区		更地	（　）	ほぼ整形	南東4m私道、中間画地		２中専高度3種最高20m (70,160)
c	Ｒ５１１０４ -10	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 日影規制 (70,200)
d	Ｒ４７１０４ -11	目黒区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西20m都道、西3.6m、北5.5m、三方路		１中専高度2種最高17m 日影規制 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,080,865	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,057,189	100 [ 96.8]	1,092,137	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,090,000
b	(　 ) 1,027,635	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	999,968	100 [ 96.9]	1,031,959		1,030,000
c	(　 ) 1,015,965	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,036,083	100 [ 104.6]	990,519		991,000
d	(　 ) 1,213,312	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.9]	1,195,320	100 [ 117.3]	1,019,028		1,020,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

目黒 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,749,540	4,524,480	15,225,060	7,942,400	7,282,660	（　0.9571） 6,970,234	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	183,427,211 円　　　　（　 749,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＲＣ3F1B	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高17m	70 ％	200 ％	200 ％	245 ㎡	14.1 m x 18.0 m	前面道路：区道　 7.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅平均専用面積２５㎡程度（１Ｒタイプ）を想定。

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	住宅	90.00	28.9	26.00	4,030	104,780	2.0	209,560
							1.0	104,780
1～ 1	住宅	140.00	91.4	128.00	4,130	528,640	2.0	1,057,280
							1.0	528,640
2～ 2	住宅	140.00	91.4	128.00	4,180	535,040	2.0	1,070,080
							1.0	535,040
3～ 3	住宅	120.00	85.8	103.00	4,230	435,690	2.0	871,380
							1.0	435,690
～

計		490.00	78.6	385.00		1,604,150		3,208,300
								1,604,150

⑨年額支払賃料	1,604,150 円　×　12ヶ月　＝　 19,249,800 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 693,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,942,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 997,140 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,945,660 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,208,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,479 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,604,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 773,401 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,749,540 円　　　　（　 80,610 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０４　　　　-9	4,633 ( 4,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,410	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,364 円/㎡　月額支払賃料（　 4,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２０４　　　　-10	3,793 ( 3,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,132
c	Ｒ５１２０４　　　　-11	4,015 ( 3,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,233

目黒 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	680,000 円	136,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,994,280 円	19,942,800　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 422,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,156,000 円	136,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,524,480 円　（　　　　　　 18,467 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	136,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,942,400 円（　　　　　 32,418 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,749,540 円
②総費用	4,524,480 円
③純収益　①－②	15,225,060 円
④建物等に帰属する純収益	7,942,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,282,660 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,970,234 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,450 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,427,211 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 749,000 円／㎡）