鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４７１１５ -30	目黒区		建付地	（　）	不整形	東6.1m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	Ｒ５１１１０ -27	目黒区		建付地	（　）	袋地等	東3.9m区道、中間画地		１低専高度地区1種文教地区 (70,150)
c	Ｒ４７１１４ -5	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１中専高度地区2種17m 特別用途地区 (70,160)
d	Ｒ４７１１４ -3	目黒区		建付地	（　）	不整形	東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種特別用途地区 (70,150)
e	Ｒ４７１１４ -4	目黒区		建付地	（　）	袋地等	東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 725,677	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	909,738	100 [ 118.3]	769,009	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	784,000
b	(　 ) 675,712	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	703,605	100 [ 91.8]	766,454		782,000
c	(　 ) 572,328	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	697,752	100 [ 90.8]	768,449		784,000
d	(　 ) 567,621	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	688,085	100 [ 89.8]	766,242		782,000
e	(　 ) 565,095	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	643,273	100 [ 83.5]	770,387		786,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 784,000 円／㎡]

目黒 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,641,285	1,239,301	4,401,984	2,136,160	2,265,824	（　0.9749） 2,208,952	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	58,130,316 円　　　　（　 465,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.00	ＬＳ2	146.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種特別用途地区	70 ％	150 ％	150 ％	125 ㎡	8.2 m x 15.3 m	前面道路：区道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３２．８㎡１ＬＤＫ４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域の同種建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	73.00	90.0	65.70	3,460	227,322	1.0	227,322
							1.0	227,322
2～ 2	住宅	73.00	90.0	65.70	3,567	234,352	1.0	234,352
							1.0	234,352
～

～

～

計		146.00	90.0	131.40		461,674		461,674
								461,674

⑨年額支払賃料	461,674 円　×　12ヶ月　＝　 5,540,088 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 131.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 236,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,776,608 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 288,830 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,487,778 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	461,674 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,386 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 461,674 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 149,121 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,641,285 円　　　　（　 45,130 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２２０　　　　-9	4,037 ( 4,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,919	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,721 円/㎡　月額支払賃料（　 3,567 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２２０　　　　-10	3,510 ( 3,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,510
c	Ｒ５１２２０　　　　-11	3,697 ( 3,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,734

目黒 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,600 円	31,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	543,001 円	5,776,608　×　　　　 9.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 268,600 円	31,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,239,301 円　（　　　　　　 9,914 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,600,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 146.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,136,160 円（　　　　　 17,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,641,285 円
②総費用	1,239,301 円
③純収益　①－②	4,401,984 円
④建物等に帰属する純収益	2,136,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,265,824 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,208,952 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,672 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,130,316 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 465,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
目黒 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -28

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　紺谷　昌弘

TEL.

鑑定評価額

96,400,000 円

１㎡当たりの価格

771,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	600,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区大岡山１丁目８６番１８｢大岡山１－４－１２｣				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度地区1種特別用途地区 (70,150)
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	西4.6m区道	水道、ガス、下水	大岡山 520m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 20 ｍ、南 55 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　　　北４
．６ｍ区道

交通

施設

大岡山駅北方

520m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度地区1種
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

低層の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、今後とも同様に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 781,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 513,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、目黒区南西部及び大田区北部の東急線沿線を中心とする低層住宅地域である。需要者は、エンドユーザ
ーである個人及び転売目的の不動産業者等が中心となる。個人は、４０代～５０代の買替層が多い。大岡山駅は複数路
線が利用可能であり、利便性が高いため、需要は安定的である。取引価格水準は、敷地規模等にもよるが、７０万円／
㎡～９０万円／㎡程度、総額７千万～１億円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般住宅が多い住宅地域であり、自己の居住目的での取引が多く見受けられる地域である。このような住
宅地域においては、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取引が行われることから、多数の信頼性ある取引
事例から求められた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 827,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[101.0]

100
[112.1]

[102.0]
100

767,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    748,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直し、物価は上昇傾向に
ある。コロナ禍以降減少傾向にあった目黒区
の人口は微増に転じた。

一般住宅及び共同住宅がみられる住宅地域で
あり、地域要因に大きな変化はない。

市場性・競争力等の変動は、特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１１０ -27	目黒区		建付地	（　）	袋地等	東3.9m区道、中間画地		１低専高度地区1種文教地区 (70,150)
b	Ｒ５１１１０ -25	目黒区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東3.7m私道、北東4m、角地		１低専高度地区1種文教地区 (80,150)
c	Ｒ４７１１４ -3	目黒区		建付地	（　）	不整形	東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種特別用途地区 (70,150)
d	Ｒ４７１１４ -4	目黒区		建付地	（　）	袋地等	東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 675,712	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	703,605	100 [ 94.1]	747,721	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	763,000
b	(　 ) 693,099	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	660,741	100 [ 86.2]	766,521		782,000
c	(　 ) 567,621	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	688,085	100 [ 84.4]	815,267		832,000
d	(　 ) 565,095	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	643,273	100 [ 84.4]	762,172		777,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 781,000 円／㎡]

目黒 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,857,721	1,221,263	4,636,458	2,136,160	2,500,298	（　0.9749） 2,437,541	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	64,145,816 円　　　　（　 513,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.00	ＬＳ2	146.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種特別用途地区	70 ％	150 ％	150 ％	125 ㎡	8.2 m x 15.3 m	前面道路：区道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専用面積３３㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	73.00	90.0	65.70	3,550	233,235	1.0	233,235
							1.0	233,235
2～ 2	住宅	73.00	90.0	65.70	3,660	240,462	1.0	240,462
							1.0	240,462
～

～

～

計		146.00	90.0	131.40		473,697		473,697
								473,697

⑨年額支払賃料	473,697 円　×　12ヶ月　＝　 5,684,364 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 131.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 236,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,920,884 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 296,044 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,624,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	473,697 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,500 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 473,697 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 228,381 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,857,721 円　　　　（　 46,862 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１０　　　　-25	3,650 ( 3,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,881	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,813 円/㎡　月額支払賃料（　 3,660 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２１０　　　　-26	3,629 ( 3,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,939
c	Ｒ５１２１０　　　　-27	3,510 ( 3,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,618

目黒 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,000 円	31,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	556,563 円	5,920,884　×　　　　 9.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 268,600 円	31,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,221,263 円　（　　　　　　 9,770 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,600,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 146.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,136,160 円（　　　　　 17,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,857,721 円
②総費用	1,221,263 円
③純収益　①－②	4,636,458 円
④建物等に帰属する純収益	2,136,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,500,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,437,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,500 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,145,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 513,000 円／㎡）