鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４１１１３ -22	目黒区		建付地	（　）	不整形	北東15m都道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
b	Ｒ５１１１４ -18	目黒区		貸家建付地	（　）	長方形	東7.3m区道、北6.1m、角地		１住居高度地区2種 (80,200)
c	Ｒ５１１０４ -10	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 日影規制 (70,200)
d	Ｒ５１１０６ -25	目黒区		貸家建付地	（　）	不整形	北西3.6m私道、中間画地		準工高度2種最高17m (70,200)
e	Ｒ４１１１７ -36	目黒区		更地	（　）	不整形	南6.2m区道、南6.2m、北4m、三方路		１住居高度2種最高17m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 919,932	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	989,396	100 [ 100.0]	989,396	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	989,000
b	(　 ) 1,013,195	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	984,274	100 [ 95.2]	1,033,901		1,030,000
c	(　 ) 1,015,965	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,036,083	100 [ 91.6]	1,131,095		1,130,000
d	(　 ) 978,960	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.1]	785,652	100 [ 76.4]	1,028,340		1,030,000
e	(　 ) 622,289	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.4]	691,432	100 [ 76.2]	907,391		907,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +26.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,020,000 円／㎡]

目黒 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,834,744	6,963,757	21,870,987	12,789,600	9,081,387	（　0.9364） 8,503,811	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	223,784,500 円　　　　（　 751,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	142.92	ＲＣ7	733.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	300 ％	300 ％	298 ㎡	14.0 m x 25.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプの共同住宅で、平均専有面積は概ね２５㎡前後。

⑦有効率　 78.4 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	124.42	22.1	27.45	3,650	100,193	1.0	100,193
							1.0	100,193
2～ 2	住宅	124.42	91.8	114.17	3,800	433,846	1.0	433,846
							1.0	433,846
3～ 3	住宅	96.97	89.4	86.72	3,850	333,872	1.0	333,872
							1.0	333,872
4～ 5	住宅	96.97	89.4	86.72	3,900	338,208	1.0	338,208
							1.0	338,208
6～ 7	住宅	96.97	89.4	86.72	3,950	342,544	1.0	342,544
							1.0	342,544

計		733.69	78.4	575.22		2,229,415		2,229,415
								2,229,415

⑨年額支払賃料	2,229,415 円　×　12ヶ月　＝　 26,752,980 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 575.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,725,660 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,478,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,459,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,738,708 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,229,415 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,179 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,229,415 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,074,857 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,834,744 円　　　　（　 96,761 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１６　　　　-10	4,103 ( 3,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,107	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,964 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２１６　　　　-11	3,924 ( 3,761)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,966
c	Ｒ５１２１６　　　　-12	3,775 ( 3,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,701

目黒 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,095,000 円	219,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,065,857 円	29,198,640　×　　　　 10.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 503,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,861,500 円	219,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,963,757 円　（　　　　　　 23,368 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	219,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 733.69 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,789,600 円（　　　　　 42,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,834,744 円
②総費用	6,963,757 円
③純収益　①－②	21,870,987 円
④建物等に帰属する純収益	12,789,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,081,387 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,503,811 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,536 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 223,784,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 751,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
目黒 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -20

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　長野　英樹

TEL.

鑑定評価額

282,000,000 円

１㎡当たりの価格

946,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	730,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区目黒本町３丁目１３６番１外｢目黒本町３－１６－６｣				②地積　(㎡)	298 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度3種最高20m (70,300)
	不整形 1:2	作業所、住宅兼共同住宅ＲＣ7	住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域	南西15m都道、背面道	水道、ガス、下水	武蔵小山 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 25 ｍ、南 15 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

武蔵小山駅北西方

650m

法令

規制

１住居
(70,300)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅である武蔵小山駅の駅前地区の再開発完了後も、さらに周辺の再開発が進められており、やや距離はあ
るが波及効果により、地域の熟成度は増していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,020,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 735,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、目黒区内の私鉄沿線で、比較的広幅員の街路に面する中高層の共同住宅の建築に適した住宅地域である
。需要者は、私募ファンド、不動産業者が中心で、目黒区の住宅用地は人気がある一方で、まとまった素地の供給は限
られており、分譲、賃貸を問わず共同住宅用地、戸建て住宅用地の需要は強く、取引価格は堅調に推移している。住宅
地は、道路付きなど個別の敷地の状況にもよるが、１㎡あたり１００万を超える高額取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域である。比較的専有面積の小さい賃貸マンションについて
は、供給量が多いことを反映し、賃料収入を基礎とする収益価格はやや低位に求められており、市場での土地価格形成
は、分譲マンション、戸建てなどの居住の快適性を反映した比準価格の影響を受けることを加味して、比準価格を標準
に収益価格を比較考量し、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,090,000 円／㎡

[105.5]
100

100
[103.0]

100
[118.0]

[100.0]
100

946,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    911,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

目黒区の土地取引件数は、コロナ禍で２０２
０年は減少したものの、その後は回復基調に
転じている。

都心部への通勤利便性の高い住宅地域で、住
宅、アパート、事業所等が混在している。住
宅地に対する需要は安定しており大きな変動
はない。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４１１１３ -22	目黒区		建付地	（　）	不整形	北東15m都道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
b	Ｒ５１１０３ -14	目黒区		建付地	（　）	台形	南23m都道、北7m、二方路		準工高度2種最高30m (80,300)
c	Ｒ５１１１５ -17	目黒区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m区道、中間画地		近商高度2種最高20m (90,300)
d	Ｒ４１１０１ -41	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m都道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,200)
e	Ｒ４１１１２ -3	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m都道、北東6m、角地		準工高度2種最高30m (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 919,932	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	989,396	100 [ 97.0]	1,019,996	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,020,000
b	(　 ) 1,134,423	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	1,072,450	100 [ 104.0]	1,031,202		1,030,000
c	(　 ) 925,184	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	935,260	100 [ 95.9]	975,245		975,000
d	(　 ) 918,130	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	948,734	100 [ 89.3]	1,062,412		1,060,000
e	(　 ) 1,127,360	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	1,118,939	100 [ 102.9]	1,087,404		1,090,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,020,000 円／㎡]

目黒 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,300,621	6,394,757	21,905,864	13,023,200	8,882,664	（　0.9364） 8,317,727	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	218,887,553 円　　　　（　 735,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	142.92	ＲＣ7	733.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	300 ％	300 ％	298 ㎡	14.0 m x 25.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプの共同住宅で、平均専有面積は概ね３０～４０㎡程度。

⑦有効率　 78.4 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	124.42	22.1	27.45	3,700	101,565	1.0	101,565
							1.0	101,565
2～ 2	住宅	124.42	91.8	114.17	3,750	428,138	1.0	428,138
							1.0	428,138
3～ 3	住宅	96.97	89.4	86.72	3,800	329,536	1.0	329,536
							1.0	329,536
4～ 5	住宅	96.97	89.4	86.72	3,850	333,872	1.0	333,872
							1.0	333,872
6～ 7	住宅	96.97	89.4	86.72	3,950	342,544	1.0	342,544
							1.0	342,544

計		733.69	78.4	575.22		2,212,071		2,212,071
								2,212,071

⑨年額支払賃料	2,212,071 円　×　12ヶ月　＝　 26,544,852 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 575.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,380,528 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,925,380 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,432,269 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,213,111 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,212,071 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,015 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,212,071 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,066,495 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,300,621 円　　　　（　 94,969 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１７　　　　-7	4,090 ( 3,921)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,090	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,912 円/㎡　月額支払賃料（　 3,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２１７　　　　-8	3,894 ( 3,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,894
c	Ｒ５１２１７　　　　-9	3,559 ( 3,559)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,559

目黒 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,115,000 円	223,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,434,857 円	28,645,380　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 503,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,895,500 円	223,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,394,757 円　（　　　　　　 21,459 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	223,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 733.69 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,023,200 円（　　　　　 43,702 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,300,621 円
②総費用	6,394,757 円
③純収益　①－②	21,905,864 円
④建物等に帰属する純収益	13,023,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,882,664 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,317,727 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,912 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,887,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 735,000 円／㎡）