鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１０６ -25	目黒区		貸家建付地	（　）	不整形	北西3.6m私道、中間画地		準工高度2種最高17m (70,200)
b	Ｒ４７１０８ -7	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西26m都道、東4m、二方路		準住居高度地区3種 (80,300)
c	Ｒ４１１１３ -22	目黒区		建付地	（　）	不整形	北東15m都道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
d	Ｒ４１１１７ -36	目黒区		更地	（　）	不整形	南6.2m区道、南6.2m、北4m、三方路		１住居高度2種最高17m (80,200)
e	Ｒ３７１１１ -28	目黒区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西33m都道、北西6.1m、角地		２住居高度2種最高30m 地区計画等 (78,280)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 978,960	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.1]	785,652	100 [ 89.0]	882,755	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	883,000
b	(　 ) 866,295	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	877,336	100 [ 97.9]	896,155		896,000
c	(　 ) 919,932	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	989,396	100 [ 121.3]	815,660		816,000
d	(　 ) 622,289	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.4]	691,432	100 [ 82.2]	841,158		841,000
e	(　 ) 857,972	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	883,303	100 [ 98.0]	901,330		901,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +26.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 875,000 円／㎡]

目黒 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,852,626	10,830,161	32,022,465	21,666,400	10,356,065	（　0.9364） 9,697,419	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	255,195,237 円　　　　（　 783,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	158.97	ＲＣ7	1,060.11
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火高度3種最高30m 地区計画等	70 ％	300 ％	300 ％	326 ㎡	19.0 m x 16.2 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ及び１ＬＤＫタイプ平均専有面積３４㎡程度の共同住宅

⑦有効率　 89.9 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に共用部を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	158.97	82.2	130.67	3,400	444,278	1.0	444,278
							1.0	444,278
2～ 2	住宅	154.11	91.5	140.95	3,500	493,325	1.0	493,325
							1.0	493,325
3～ 3	住宅	154.11	91.5	140.95	3,500	493,325	1.0	493,325
							1.0	493,325
4～ 6	住宅	154.11	91.5	140.95	3,530	497,554	1.0	497,554
							1.0	497,554
7～ 7	住宅	130.59	90.3	117.86	3,560	419,582	1.0	419,582
							1.0	419,582

計		1,060.11	89.9	953.28		3,343,172		3,343,172
								3,343,172

⑨年額支払賃料	3,343,172 円　×　12ヶ月　＝　 40,118,064 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 953.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,287,872 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	27,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 972,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,405,936 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 972,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,168,897 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,209,039 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,343,172 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,760 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,343,172 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,611,827 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,852,626 円　　　　（　 131,450 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２０２　　　　-9	3,209 ( 2,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,560	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,651 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２０２　　　　-10	3,197 ( 3,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,652
c	Ｒ５１２０２　　　　-11	4,449 ( 4,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,277

目黒 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,855,000 円	371,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,598,061 円	43,377,936　×　　　　 10.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 481,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,153,500 円	371,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	371,000 円	371,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	371,000 円	371,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,830,161 円　（　　　　　　 33,221 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	371,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 1,060.11 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,666,400 円（　　　　　 66,461 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,852,626 円
②総費用	10,830,161 円
③純収益　①－②	32,022,465 円
④建物等に帰属する純収益	21,666,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,356,065 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,697,419 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,747 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 255,195,237 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 783,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
目黒 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -16

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　高木　一博

TEL.

鑑定評価額

271,000,000 円

１㎡当たりの価格

830,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	630,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区平町２丁目７１番３｢平町２－１－２｣				②地積　(㎡)	326 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 防火（その他）高度3種最高30m 地区計画等 (70,300)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ3	営業所、マンション等が建ち並ぶ住宅地域	北東25m都道	水道、ガス、下水	都立大学 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

都立大学駅東方

650m

法令

規制

２住居
(70,300)
防火
高度3種最高30m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

環七通り沿いに中高層共同住宅、営業所等が混在する地域であるが、今後は高層共同住宅を中心とした地域とし
て成熟していくものと予測した。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 845,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 768,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、目黒区及び周辺区内の幹線道路又は準幹線道路沿いを中心とした地域である。需要者は、不動産業者や
不動産投資ファンド等の投資家が中心である。幹線道路沿いであるものの人通りが少なく繁華性は劣るが、東急東横線
「都立大学」駅から徒歩圏で、相応の容積率を確保できる画地であることから、投資目的を中心に需要が堅調である。
画地規模によるものの、中心となる価格帯は総額２～３億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、幅員の比較的広い道路に接面する規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が高いと判断され
る。また、典型的な需要者が考慮すると考えられる収益価格は、種々の想定要素が含まれているものの、これらを適切
に行っており、収益性を反映していることから、相応の説得力を有している。よって、比準価格を重視し、収益価格を
比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,090,000 円／㎡

[105.5]
100

100
[103.0]

100
[134.6]

[100.0]
100

829,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    793,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着き
を見せており、都心に近い目黒区内の土地需
要は堅調である。

環七通り沿いに共同住宅、営業所等が混在す
る地域である。共同住宅用地の需要は底堅く
、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３７１０６ -32	目黒区		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m区道、中間画地		２中専高度地区2種17m 最低敷地６０平米 (70,193)
b	Ｒ４１１１３ -22	目黒区		建付地	（　）	不整形	北東15m都道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	Ｒ４１１１８ -24	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	Ｒ５１１１２ -5	目黒区		建付地	（　）	長方形	南西30m都道、中間画地		商業高度地区最高50m (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 910,685	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	990,715	100 [ 114.0]	869,048	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	869,000
b	(　 ) 919,932	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	989,396	100 [ 116.4]	849,997		850,000
c	(　 ) 966,755	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,021,860	100 [ 115.0]	888,574		889,000
d	(　 ) 1,333,291	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,370,623	100 [ 171.4]	799,663		800,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 845,000 円／㎡]

目黒 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,051,637	11,409,243	33,642,394	23,476,800	10,165,594	（　0.9364） 9,519,062	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	250,501,632 円　　　　（　 768,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	152.72	ＲＣ7	1,060.11
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火高度3種最高30m 地区計画等	70 ％	300 ％	300 ％	326 ㎡	19.0 m x 16.2 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプ（専有面積２５～４０㎡程度・１ＤＫ～１ＬＤＫ程度）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 89.9 ％
の理由

地域の標準的な共同住宅を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	158.97	82.2	130.67	3,550	463,879	1.0	463,879
							1.0	463,879
2～ 2	住宅	154.11	91.5	140.95	3,600	507,420	1.0	507,420
							1.0	507,420
3～ 3	住宅	154.11	91.5	140.95	3,650	514,468	1.0	514,468
							1.0	514,468
4～ 6	住宅	154.11	91.5	140.95	3,750	528,563	1.0	528,563
							1.0	528,563
7～ 7	住宅	130.59	90.3	117.86	3,850	453,761	1.0	453,761
							1.0	453,761

計		1,060.11	89.9	953.28		3,525,217		3,525,217
								3,525,217

⑨年額支払賃料	3,525,217 円　×　12ヶ月　＝　 42,302,604 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 953.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,287,872 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	28,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,008,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,590,476 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,008,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,279,924 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,318,552 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,525,217 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,490 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,525,217 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,699,595 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,051,637 円　　　　（　 138,195 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５１２１３　　　　-30	3,757 ( 3,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,912	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,755 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５１２１０　　　　-3	3,541 ( 3,395)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,803
c	Ｒ５１２１０　　　　-2	3,428 ( 3,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,538

目黒 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,010,000 円	402,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,696,643 円	45,598,476　×　　　　 10.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 481,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,417,000 円	402,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	402,000 円	402,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	402,000 円	402,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,409,243 円　（　　　　　　 34,998 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	402,000,000 円	設計監理料率　 368,000 円／㎡　×　 1,060.11 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,476,800 円（　　　　　 72,015 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,051,637 円
②総費用	11,409,243 円
③純収益　①－②	33,642,394 円
④建物等に帰属する純収益	23,476,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,165,594 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,519,062 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,501,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 768,000 円／㎡）