別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
目黒 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -5 東京都 区部第6 氏名  不動産鑑定士 紺谷 昌弘   TEL.
鑑定評価額 179,000,000 円  1㎡当たりの価格 902,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
700,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
目黒区平町1丁目177番8
「平町1-14-18」
②地積
 (㎡)
198  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)

1:2
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
北西6m区道 水道、ガス、下水 都立大学

450m
(2)



①範囲 東    30 m、西    90 m、南     0 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6m区
交通

施設
都立大学駅南東方

450m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅を中心とする閑静な住宅地域であり、今後とも居住環境の良好な住宅地域として推移するものと予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           913,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           420,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区内の東急東横線沿線を中心とする居住環境良好な住宅地域である。需要者は、目黒区内外の個人
及び転売目的の不動産業者等が中心となる。個人は、比較的所得水準が高く、40代~50代の買替層が多い。東急東
横線沿線の住宅地は、良好な住環境と交通利便性から需要は安定的である。取引価格水準は、敷地規模等にもよるが、
75万円/㎡~100万円/㎡程度、土地のみの総額で1億円前後が中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、一般住宅が多い居住環境の良好な住宅地域であり、自己の居住目的での取引が多く見受けられる地域であ
る。このような住宅地域においては、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取引が行われることから、多数
の信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 目黒 -6                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
      1,130,000 円/㎡
[103.5]
100
100
[100.0]
100
[131.3]
[101.0]
100
900,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          877,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかに持ち直し、物価は上昇傾向に
ある。コロナ禍以降減少傾向にあった目黒区
の人口は微増に転じた。


一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、
地域要因に大きな変化はない。



市場性・競争力等の変動は、特にない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +2.0
環境       +30.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.9 %  %
3 試算価格算定内訳 目黒 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R4710

-901
目黒区

建付


  
(           ) 
袋地等 北西5.9m区道
、中間画地




1低専
高度地区1種
絶対高さ10m
(60,100)
b R4711

-28
目黒区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南2.8m私道、
中間画地




1低専
高度2種最高17m
(70,160)
c R4711

-6
目黒区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 南6m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
d R4111

-35
目黒区

建付


  
(           ) 
長方形 南6m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(70,150)
e R4711

-2
目黒区

更地


  
(           ) 
長方形 南東6m区道、
北東2.7m、
角地



1低専
高度地区1種
(70,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
457,953  
100
[ 100.0]
[ 104.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  60.0]

797,601 
100
[  97.0]

822,269 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

830,000 
b (            
589,602  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.1]

713,619 
100
[  82.2]

868,150 

877,000 
c (            
861,917  
100
[ 100.0]
[ 105.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.7]

929,847 
100
[ 101.0]

920,641 

930,000 
d (            
820,232  
100
[ 100.0]
[ 104.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

818,670 
100
[  92.9]

881,238 

890,000 
e (            
981,126  
100
[ 100.0]
[ 105.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 118.2]

872,389 
100
[  91.1]

957,617 

967,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地     -40.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路     -10.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   +2.0 環境     -15.0
画地      -5.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      -2.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -8.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路      -8.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -7.0
画地      +7.1 行政     +20.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     913,000 円/㎡]  



目黒 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

8,188,669 

1,853,677 

6,334,992 

3,030,720 

3,304,272 
( 0.9554
3,156,901 
  4.1 -  0.3 )
3.8%  
⑧収益価格       83,076,342 円    (     420,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
目黒 -5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 65.00 S3 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   198 ㎡     10.1 m x   19.6 m  前面道路:区道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 単身者向けの共同住宅、平均専有面積29㎡程度を想定した。 ⑦有効率   90.0 %
の理由
標準的な有効率を採用。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
65.00 

90.0 

58.50 

3,590 

210,015 
1.0  210,015 
1.0  210,015 

 2 2
住宅
65.00 

90.0 

58.50 

3,670 

214,695 
1.0  214,695 
1.0  214,695 

 3 3
住宅
65.00 

90.0 

58.50 

3,670 

214,695 
1.0  214,695 
1.0  214,695 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


195.00 

90.0 

175.50 


639,405 
639,405 
639,405 
⑨年額支払賃料        639,405 円 × 12ヶ月 =        7,672,860 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      175.50 ㎡ × 12ヶ月 =          315,900 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺における類似性を有する賃貸住宅の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  25,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          300,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        7,988,760 円  ×     5.0 %                          
+            300,000 円  ×     5.0 % =         414,438 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,874,322 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           639,405 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            6,074 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          639,405 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          308,273 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    8,188,669 円    (         41,357 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R51210
    -1
3,711  
  3,708
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[102.0]
100
[ 98.0]

3,750 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,830 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,670 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R51210
    -2
3,428  
  3,428
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]

3,802 
c R51210
    -3
3,541  
  3,395
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[103.0]
100
[ 97.0]

3,938 
目黒 -5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 246,000 円           49,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 754,277 円             8,288,760 ×       9.1 %
③公租公課  土地               336,800 円     査定額
 建物               418,200 円           49,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        49,200 円           49,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,200 円           49,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特になし
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,853,677 円 (               9,362 円/㎡)  (経費率    22.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 49,200,000 円                          設計監理料率
  245,000 円/㎡ ×      195.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0616        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0468 ×  40 % + 0.0628 ×  40 % + 0.0889 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,030,720 円  
(             15,307 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 8,188,669 円      
②総費用 1,853,677 円      
③純収益 ①-② 6,334,992 円      
④建物等に帰属する純収益 3,030,720 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,304,272 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,156,901 円      

  (                         15,944 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.8 %

                              83,076,342 円


(                       420,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
目黒 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -5 東京都 区部第6 氏名  不動産鑑定士 杣谷 考志   TEL.
鑑定評価額 177,000,000 円  1㎡当たりの価格 895,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
700,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
目黒区平町1丁目177番8
「平町1-14-18」
②地積
 (㎡)
198  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)

1:2
住宅

W2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
北西6m区道 水道、ガス、下水 都立大学

450m
(2)



①範囲 東    30 m、西    90 m、南     0 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6m区
交通

施設
都立大学駅南東方

450m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
低層の戸建住宅が多く建ち並ぶ閑静な住宅地域である。大きな地域要因の変動はなく当面は現状維持で推移する
ものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           913,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           418,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として目黒区内の東急線沿線の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、圏
外からの流入も多く見られる。低層の戸建住宅が建ち並び住環境等が良好な地域であることから、需要者からの引き合
いが相応に見込まれる地域である。需要の中心となる価格帯は、取引される土地の規模にもよるが、概ね㎡あたり70
~90万円台である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
収益価格は比準価格と比較して低位に求められたが、近隣地域の標準的使用は低層住宅地であることから、居住の快適
性や利便性等が重視される自己利用目的の取引が中心となっているためと判断される。したがって、本件では取引実態
を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 目黒 -6                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
      1,130,000 円/㎡
[103.5]
100
100
[100.0]
100
[131.3]
[101.0]
100
900,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          877,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響による景気
停滞から回復基調にあり、住宅地の地価は上
昇傾向にある。


住環境が良好な住宅地域が形成されており地
域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +2.0
環境       +30.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.1 %  %
3 試算価格算定内訳 目黒 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R4711

-2
目黒区

更地


  
(           ) 
長方形 南東6m区道、
北東2.7m、
角地



1低専
高度地区1種
(70,100)
b R3711

-35
目黒区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
c R5112

-19
目黒区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地




1低専
高度地区1種
特別用途地区
(70,150)
d R5112

-18
目黒区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西3m私道、
中間画地




1中専
高度2種最高17m
(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
981,126  
100
[ 100.0]
[ 105.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 118.2]

872,389 
100
[  98.0]

890,193 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

899,000 
b (            
822,930  
100
[ 100.0]
[ 106.3]
100
100
[  94.6]
100
[ 101.0]

915,553 
100
[  98.0]

934,238 

944,000 
c (            
743,063  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.1]

814,895 
100
[  91.1]

894,506 

903,000 
d (            
1,178,533  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 132.6]

907,453 
100
[  98.7]

919,405 

929,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路      -8.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +7.1 行政     +20.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -5.0 環境      -5.0
画地      -6.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +3.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他    +30.0 行政      +3.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     913,000 円/㎡]  



目黒 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

8,167,122 

1,843,431 

6,323,691 

3,030,720 

3,292,971 
( 0.9554
3,146,104 
  4.1 -  0.3 )
3.8%  
⑧収益価格       82,792,211 円    (     418,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
目黒 -5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 65.00 S3 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   198 ㎡     10.1 m x   19.6 m  前面道路:区道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 シングルタイプで戸当たり平均賃貸面積約29㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率   90.0 %
の理由
類似建物における標準的な有効率を採用。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
65.00 

90.0 

58.50 

3,597 

210,425 
1.0  210,425 
1.0  210,425 

 2 2
住宅
65.00 

90.0 

58.50 

3,633 

212,531 
1.0  212,531 
1.0  212,531 

 3 3
住宅
65.00 

90.0 

58.50 

3,669 

214,637 
1.0  214,637 
1.0  214,637 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


195.00 

90.0 

175.50 


637,593 
637,593 
637,593 
⑨年額支払賃料        637,593 円 × 12ヶ月 =        7,651,116 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      175.50 ㎡ × 12ヶ月 =          315,900 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺における類似建物の共益費等水準を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  25,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          300,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        7,967,016 円  ×     5.0 %                          
+            300,000 円  ×     5.0 % =         413,351 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,853,665 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           637,593 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            6,057 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          637,593 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          307,400 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    8,167,122 円    (         41,248 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R51210
    -1
3,711  
  3,708
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[101.0]

3,602 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,790 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,633 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R51210
    -2
3,428  
  3,428
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[101.0]

3,573 
c R51212
    -1
3,842  
  3,683
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[102.9]
100
[ 97.0]

3,928 
目黒 -5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 246,000 円           49,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 744,031 円             8,267,016 ×       9.0 %
③公租公課  土地               336,800 円     査定額
 建物               418,200 円           49,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        49,200 円           49,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,200 円           49,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特にない
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,843,431 円 (               9,310 円/㎡)  (経費率    22.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 49,200,000 円                          設計監理料率
  245,000 円/㎡ ×      195.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0616        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0468 ×  40 % + 0.0628 ×  40 % + 0.0889 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,030,720 円  
(             15,307 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 8,167,122 円      
②総費用 1,843,431 円      
③純収益 ①-② 6,323,691 円      
④建物等に帰属する純収益 3,030,720 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,292,971 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,146,104 円      

  (                         15,889 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.8 %

                              82,792,211 円


(                       418,000 円/㎡)