鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳＨ（公）０５ -404	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西18m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
b	ＹＯＳ（公）０５ -116	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南西6m区道、中間画地		近商高度地区最低7m (100,400)
c	ＹＡＳ（公）０５ -108	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	北西25m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
d	ＮＫＭ（公）０５ -3	品川区		更地	（　）	長方形	南西7.9m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,300)
e	ＡＲＧ（公）０５ -114	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m区道、南2m、二方路		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 981,209	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,017,514	100 [ 67.4]	1,509,665	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,540,000
b	(　 ) 986,025	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,079,438	100 [ 71.1]	1,518,197		1,550,000
c	(　 ) 1,324,030	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,387,583	100 [ 89.0]	1,559,082		1,590,000
d	(　 ) 1,275,901	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,318,006	100 [ 83.2]	1,584,142		1,620,000
e	(　 ) 1,041,791	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,074,475	100 [ 72.0]	1,492,326		1,520,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,560,000 円／㎡]

品川 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,793,634	7,198,557	23,595,077	14,734,000	8,861,077	（　0.9482） 8,402,073	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	247,119,794 円　　　　（　 1,310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.58	ＲＣ10	920.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	188 ㎡	15.0 m x 13.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロアー貸、２階以上は共同住宅（１ＤＫタイプ・４０㎡程度）を中心に想定。

⑦有効率　 77.2 ％
の理由

中小規模建物としてほぼ標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.58	60.4	75.86	4,100	311,026	6.0	1,866,156
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	88.32	79.9	70.57	3,350	236,410	1.0	236,410
							1.0	236,410
3～ 3	共同住宅	88.32	79.9	70.57	3,400	239,938	1.0	239,938
							1.0	239,938
4～ 7	共同住宅	88.32	79.9	70.57	3,400	239,938	1.0	239,938
							1.0	239,938
8～10	共同住宅	88.32	79.9	70.57	3,400	239,938	1.0	239,938
							1.0	239,938

計		920.46	77.2	710.99		2,466,940		4,022,070
								2,155,914

⑨年額支払賃料	2,466,940 円　×　12ヶ月　＝　 29,603,280 円
⑩a共益費（管理費）	260 円／㎡　×　 710.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,218,289 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の店舗付共同住宅の管理費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,821,569 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,591,078 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,230,491 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,022,070 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,210 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,155,914 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 524,933 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,793,634 円　　　　（　 163,796 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）０５賃貸　　　　-10	2,690 ( 2,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,297	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,475 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＲＧ（公）０５賃貸　　　　-13	3,006 ( 2,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,795
c	ＡＲＧ（公）０５賃貸　　　　-20	3,138 ( 3,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,337

品川 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	795,000 円	265,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,182,157 円	31,821,569　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 438,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,252,500 円	265,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,198,557 円　（　　　　　　 38,290 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	265,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 920.46 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0556	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,734,000 円（　　　　　 78,372 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,793,634 円
②総費用	7,198,557 円
③純収益　①－②	23,595,077 円
④建物等に帰属する純収益	14,734,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,861,077 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,402,073 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,692 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 247,119,794 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,310,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
品川 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-26

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　藤野　裕三

TEL.

鑑定評価額

273,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区東大井５丁目５００番２３外｢東大井５－１０－２｣				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	台形 1.2:1	店舗兼共同住宅Ｓ8	店舗兼共同住宅、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	南15m都道、背面道	水道、ガス、下水	大井町 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 0 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

低層階が店舗、上層階が共同
住宅の建物が中心である。

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

大井町駅東方

330m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

今後とも上層階を共同住宅とした高層建物が増加してゆく地域であると思料される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,400,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区内及び周辺区における普通、近隣商業地域一帯と判定される。想定される需要者は、自己使用目的
の商業法人のほか、投資ファンド、開発事業者等である。不動産投資需要は依然として高い状況が継続しており、特に
住宅系に対するものは相対的に高い。店舗需要はやや弱含んでいるものの、最有効使用が店舗兼共同住宅ということを
踏まえると地価は上昇基調にある。中心的な価格帯は、総額で２～５億円程度であるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものであり、試算の過程は的確であることか
ら不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物の
建設・賃貸を想定し試算したものであり、対象標準地の収益性を反映した説得力の高い価格であると判断される。本件
においては両試算価格を関連付け、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,000,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[ 74.1]

[102.0]
100

1,450,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

我国の景気は緩やかに持ち直しており、先行
きについてもウィズコロナの下で各種政策の
効果もあって持ち直していくことが期待され
る。

大井町駅近くの熟成した商業地域の一角に位
置する。住宅需要は比較的堅調であり、店舗
需要はやや弱含んでいるが、地価は緩やかな
上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　 -17.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０５ -108	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	北西25m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
b	ＷＴＮ（公）０５ -112	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東23m国道、中間画地		商業 (100,500)
c	ＹＡＳ（公）０５ -101	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m都道、南西8.6m、角地		商業地区計画等 (100,500)
d	ＴＭＲ（公）０５ -115	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m区道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,324,030	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,387,583	100 [ 91.0]	1,524,816	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,560,000
b	(　 ) 1,396,234	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,456,272	100 [ 99.1]	1,469,497		1,500,000
c	(　 ) 976,305	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	990,523	100 [ 66.9]	1,480,602		1,510,000
d	(　 ) 1,833,609	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,873,948	100 [ 116.1]	1,614,081		1,650,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,530,000 円／㎡]

品川 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,226,734	7,346,453	23,880,281	14,412,800	9,467,481	（　0.9461） 8,957,184	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	263,446,588 円　　　　（　 1,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.58	ＲＣ10	920.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	188 ㎡	15.0 m x 13.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅想定

⑦有効率　 77.2 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.58	60.4	75.86	4,000	303,440	6.0	1,820,640
							0.0	0
2～ 7	住宅	88.32	79.9	70.54	3,500	246,890	1.0	246,890
							1.0	246,890
8～10	住宅	88.32	79.9	70.54	3,550	250,417	1.0	250,417
							1.0	250,417
～

～

計		920.46	77.2	710.72		2,536,031		4,053,231
								2,232,591

⑨年額支払賃料	2,536,031 円　×　12ヶ月　＝　 30,432,372 円
⑩a共益費（管理費）	214 円／㎡　×　 710.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,825,129 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,257,501 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,612,875 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,644,626 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,053,231 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,506 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,232,591 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 543,602 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,226,734 円　　　　（　 166,100 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＯＳ（公）０５賃貸　　　　-3	3,333 ( 3,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,779	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＯＳ（公）０５賃貸　　　　-14	3,724 ( 3,644)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,656
c	ＹＳＴ（公）０５賃貸　　　　-49	3,681 ( 3,601)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	3,340

品川 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	768,000 円	256,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,451,553 円	32,257,501　×　　　　 10.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 438,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,176,000 円	256,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	256,000 円	256,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	256,000 円	256,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,346,453 円　（　　　　　　 39,077 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	256,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 920.46 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,412,800 円（　　　　　 76,664 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,226,734 円
②総費用	7,346,453 円
③純収益　①－②	23,880,281 円
④建物等に帰属する純収益	14,412,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,467,481 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,957,184 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,645 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 263,446,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,400,000 円／㎡）