鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５１１０８ -24	大田区		更地	（　）	ほぼ台形	西30m国道、北6.3m、東4m、三方路		商業 (100,500)
b	Ｒ５１１１２ -5	目黒区		建付地	（　）	長方形	南西30m都道、中間画地		商業高度地区最高50m (100,500)
c	ＭＳＫ（公）０５ -116	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.1m区道、西2.5m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
d	ＷＴＮ（公）０５ -112	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東23m国道、中間画地		商業 (100,500)
e	ＭＳＫ（公）０５ -125	品川区		貸家建付地	（　）	台形	北東7.2m区道、北4m、角地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 851,600	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	746,901	100 [ 71.8]	1,040,252	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,040,000
b	(　 ) 1,333,291	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,370,623	100 [ 126.1]	1,086,933		1,090,000
c	(　 ) 676,266	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.9]	762,363	100 [ 72.5]	1,051,535		1,050,000
d	(　 ) 1,396,234	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,456,272	100 [ 121.3]	1,200,554		1,200,000
e	(　 ) 520,758	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.1]	760,552	100 [ 74.4]	1,022,247		1,020,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,060,000 円／㎡]

品川 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	84,061,654	20,588,811	63,472,843	49,885,200	13,587,643	（　0.9381） 12,746,568	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	374,899,059 円　　　　（　 910,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	266.30	ＲＣ11	2,485.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	412 ㎡	19.1 m x 21.5 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗（フロア貸し）、２階以上を小世帯向けの共同住宅（平均専有面積約４８㎡の２ＬＤＫ）とし、平面駐車場２台分を想定

⑦有効率　 81.1 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	136.32

1～ 1	店舗	108.82	55.0	59.88	4,080	244,310	6.0	1,465,860
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	224.02	87.3	195.56	3,150	616,014	1.0	616,014
							1.0	616,014
3～10	共同住宅	224.02	87.3	195.56	3,310	647,304	1.0	647,304
							1.0	647,304
11～11	共同住宅	224.02	87.3	195.56	3,430	670,771	1.0	670,771
							1.0	670,771

計		2,485.34	81.1	2,015.48		6,709,527		7,931,077
								6,465,217

⑨年額支払賃料	6,709,527 円　×　12ヶ月　＝　 80,514,324 円
⑩a共益費（管理費）	233 円／㎡　×　 2,015.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,635,282 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金で担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	86,149,606 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,337,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,412,126 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,931,077 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 75,345 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,465,217 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,574,183 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	84,061,654 円　　　　（　 204,033 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＭ（公）０５賃貸　　　　-20	3,417 ( 3,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	3,460	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,220 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＫＭ（公）０５賃貸　　　　-21	3,791 ( 3,708)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	3,515
c	ＮＫＭ（公）０５賃貸　　　　-22	2,856 ( 2,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	3,036

品川 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,511,000 円	837,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	8,588,211 円	86,749,606　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 701,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,114,500 円	837,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	837,000 円	837,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	837,000 円	837,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,588,811 円　（　　　　　　 49,973 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9381

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	837,000,000 円	設計監理料率　 327,000 円／㎡　×　 2,485.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,885,200 円（　　　　　 121,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	84,061,654 円
②総費用	20,588,811 円
③純収益　①－②	63,472,843 円
④建物等に帰属する純収益	49,885,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,587,643 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,746,568 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,938 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 374,899,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 910,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
品川 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-23

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　渡邉　佳則

TEL.

鑑定評価額

405,000,000 円

１㎡当たりの価格

983,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	760,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区東大井１丁目１２７２番１５｢東大井１－２１－４｣				②地積　(㎡)	412 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	台形 1:1.2	事務所兼車庫ＳＲＣ8	高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北西23m国道	水道、ガス、下水	鮫洲 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 440 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

鮫洲駅南西方

220m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅近くの国道沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,080,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 887,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区及び隣接区における幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域と把握される。高度利用が可能で最
寄駅への接近性も良好なことから、マンションデベロッパー等が需要者の中心である。都心部へのアクセスに優れたマ
ンション用地の取得需要は依然として根強く、ウィズコロナにおいても地価は引き続き堅調に推移している。価格水準
は土地建物総額で概ね１０億円前後が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する幹線道路及び準幹線道路沿いの取引事例の価格から求めたもので、市場
の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は、賃貸市場における収益性を反映した理論的価格である。本件にお
いては、両試算価格ともに説得力が高いと判断し、市場性を反映した比準価格並びに収益性を反映した収益価格を関連
づけ、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,000,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[106.6]

[100.0]
100

985,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    945,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はウィズコロナの下で、緩やかに持ち直
している。但し、海外景気の下振れが我が国
の景気を下押しするリスクに注視する必要が
ある。

駅に近い幹線道路沿いの商業地域である。高
度利用が可能なマンション用地等の取得需要
は根強く、地価は堅調に推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＴＮ（公）０５ -112	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東23m国道、中間画地		商業 (100,500)
b	ＹＡＳ（公）０５ -108	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	北西25m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
c	ＭＳＫ（公）０５ -201	港区		貸家建付地	（　）	長方形	西40m都道、中間画地		準工 (70,400)
d	ＹＡＳ（公）０５ -101	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m都道、南西8.6m、角地		商業地区計画等 (100,500)
e	Ｒ５１１１２ -5	目黒区		建付地	（　）	長方形	南西30m都道、中間画地		商業高度地区最高50m (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,396,234	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,456,272	100 [ 131.0]	1,111,658	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,110,000
b	(　 ) 1,324,030	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,387,583	100 [ 129.4]	1,072,321		1,070,000
c	(　 ) 1,044,621	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,049,844	100 [ 93.8]	1,119,237		1,120,000
d	(　 ) 976,305	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	990,523	100 [ 96.0]	1,031,795		1,030,000
e	(　 ) 1,333,291	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,370,623	100 [ 126.1]	1,086,933		1,090,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +32.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,080,000 円／㎡]

品川 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	79,515,066	19,298,674	60,216,392	46,964,800	13,251,592	（　0.9381） 12,431,318	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	365,627,000 円　　　　（　 887,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	266.30	ＲＣ11	2,485.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	412 ㎡	19.1 m x 21.5 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ以上居宅（５０㎡程度）と判定。

⑦有効率　 81.1 ％
の理由

同規模建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	136.32

1～ 1	店舗	108.82	55.0	59.88	3,500	209,580	6.0	1,257,480
							0.0	0
2～ 3	住宅	224.02	87.3	195.56	3,050	596,458	1.0	596,458
							1.0	596,458
4～11	住宅	224.02	87.3	195.56	3,150	616,014	1.0	616,014
							1.0	616,014
～

計		2,485.34	81.1	2,015.48		6,330,608		7,378,508
								6,121,028

⑨年額支払賃料	6,330,608 円　×　12ヶ月　＝　 75,967,296 円
⑩a共益費（管理費）	227 円／㎡　×　 2,015.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,490,168 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似賃貸事例を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	81,457,464 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,102,873 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	77,954,591 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,378,508 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,096 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,121,028 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,490,379 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	79,515,066 円　　　　（　 192,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＭ（公）０５賃貸　　　　-20	3,417 ( 3,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [109.0]	100 [105.0]	3,110	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,118 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＳＴ（公）０５賃貸　　　　-19	3,059 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,121
c	ＹＳＴ（公）０５賃貸　　　　-20	3,412 ( 3,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,133

品川 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,364,000 円	788,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,959,574 円	82,057,464　×　　　　 9.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 701,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,698,000 円	788,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	788,000 円	788,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	788,000 円	788,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,298,674 円　（　　　　　　 46,841 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9381

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	788,000,000 円	設計監理料率　 308,000 円／㎡　×　 2,485.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,964,800 円（　　　　　 113,992 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	79,515,066 円
②総費用	19,298,674 円
③純収益　①－②	60,216,392 円
④建物等に帰属する純収益	46,964,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,251,592 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,431,318 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,173 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 365,627,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 887,000 円／㎡）