鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭＲ（公）０５ -5	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西（駅前広場）区道、東8m、二方路		商業 (100,600)
b	ＷＴＮ（公）０５ -1	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	ＷＴＮ（公）０５ -401	品川区		貸家建付地	（　）	台形	北西25m都道、北東4.2m、角地		商業 (95,432)
d	ＨＴＲ（公）０５ -402	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東39.8m都道、南西8m、二方路		商業 (100,500)
e	ＷＴＮ（公）０５ -122	品川区		建付地	（　）	長方形	北11.9m区道、中間画地		商業 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,571,267	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,563,778	100 [ 86.2]	2,974,220	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,970,000
b	(　 ) 2,639,020	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,723,469	100 [ 90.6]	3,006,036		3,010,000
c	(　 ) 2,331,941	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	2,338,733	100 [ 70.8]	3,303,295		3,300,000
d	(　 ) 3,128,662	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,110,258	100 [ 99.5]	3,125,887		3,130,000
e	(　 ) 3,077,866	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,200,981	100 [ 102.5]	3,122,908		3,120,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	親族間取引	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	親族間取引	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -33.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,020,000 円／㎡]

品川 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,066,376	16,190,651	35,875,725	23,780,000	12,095,725	（　0.9426） 11,401,430	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	356,294,688 円　　　　（　 2,580,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	106.50	Ｓ14	1,166.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	138 ㎡	10.0 m x 13.2 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１２階事務所（フロア貸し）、１３～１４階事務所（メゾネット）を想定。

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

同用途、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.50	71.0	60.00	5,000	300,000	10.0	3,000,000
							0.0	0
2～12	事務所	87.50	89.1	78.00	3,550	276,900	6.0	1,661,400
							0.0	0
13～13	事務所	87.50	89.1	78.00	3,550	276,900	6.0	1,661,400
							0.0	0
14～14	事務所	32.00	100.0	32.00	3,200	102,400	6.0	614,400
							0.0	0
～

計		1,166.50	88.1	1,028.00		3,725,200		23,551,200
								0

⑨年額支払賃料	3,725,200 円　×　12ヶ月　＝　 44,702,400 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 1,028.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,868,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,571,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,728,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,842,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,551,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 223,736 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,066,376 円　　　　（　 377,293 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＭＭ（公）０５賃貸　　　　-40	3,731 ( 3,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,484	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,568 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＭＭ（公）０５賃貸　　　　-41	3,946 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,512
c	ＫＭＭ（公）０５賃貸　　　　-42	4,575 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,718

品川 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,230,000 円	410,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	8,240,251 円	54,571,200　×　　　　 15.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,415,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,485,000 円	410,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	410,000 円	410,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	410,000 円	410,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,190,651 円　（　　　　　　 117,324 円／㎡）　　（経費率　　 31.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	410,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 1,166.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0580	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0524 × 35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,780,000 円（　　　　　 172,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,066,376 円
②総費用	16,190,651 円
③純収益　①－②	35,875,725 円
④建物等に帰属する純収益	23,780,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,095,725 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,401,430 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,619 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 356,294,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,580,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
品川 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-12

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　柏原　理奈

TEL.

鑑定評価額

392,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,840,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	2,180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区西五反田２丁目２９番９外｢西五反田２－２９－９｣				②地積　(㎡)	138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他） (100,800)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ11	中高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南西40m都道	水道、ガス、下水	五反田 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 90 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１号線（桜田通り）との
交差点付近に位置する山手通
り沿いの商業地域

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

五反田駅南西方

370m

法令

規制

商業
(100,800)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

高層店舗付事務所等が建ち並ぶ山手通り沿いの商業地域で、近隣ではゆうぽうと跡地で大型複合商業ビル開発が
進捗している。五反田駅周辺の商業集積の高まりにより、更なるオフィスまたは居住需要の誘引が予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,030,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,560,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区及び隣接区の幹線道路沿いに位置する普通～準高度商業地域。需要者の中心は、不動産会社や個
人投資家、投資ファンド等が想定される。需要の中心となる取引価格帯は規模等により異なるが、１４０㎡程度の土地
で１㎡当たり２７０～３２０万円程度。最寄駅から徒歩５分圏内に位置する利便性と駅周辺の開発による都市機能向上
への期待から投資需要は堅調であり、オフィス及び店舗賃料は弱含みであるものの地価は上昇傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は五反田駅徒歩圏の幹線道路沿い準高度商業地域であり、対象標準地の画地規模、立地等から主な需要者は投
資家等が想定される。これらの需要者は通常、収益性を重視した価格決定を行うが、収益価格は賃料の将来予測や利回
り等の不確定要素を多く含むことから、本件では、規範性の高い同種商業地の取引事例を基に求められた比準価格をや
や重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,630,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[101.0]

100
[133.1]

[100.0]
100

2,810,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的なインフレ等による家計や企業、ひい
てはオフィス需要への影響が懸念されるが、
不動産投資は堅調で取引利回りは低下傾向に
ある。

店舗兼事務所用途を中心とする五反田駅勢圏
の商業地域で、近年は共同住宅用途も増加し
ている。近隣では複数の再開発計画が進捗中
である。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳＨ（公）０５ -101	品川区		建付地	（　）	不整形	北12m区道、南3.9m、二方路		商業 (100,700)
b	ＷＴＮ（公）０５ -122	品川区		建付地	（　）	長方形	北11.9m区道、中間画地		商業 (100,700)
c	ＴＭＲ（公）０５ -5	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西（駅前広場）区道、東8m、二方路		商業 (100,600)
d	ＫＢＴ（公）０５ -401	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		商業 (90,600)
e	ＵＥＨ（公）０５ -120	港区		貸家建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		商業 (100,651)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 3,503,698) 3,305,022	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	3,475,453	100 [ 111.3]	3,122,599	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,120,000
b	(　 ) 3,077,866	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,200,981	100 [ 111.3]	2,875,994		2,880,000
c	(　 ) 2,571,267	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,563,778	100 [ 84.0]	3,052,117		3,050,000
d	(　 ) 2,157,342	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,196,174	100 [ 70.8]	3,101,941		3,100,000
e	(　 ) 2,836,488	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,844,997	100 [ 93.2]	3,052,572		3,050,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,030,000 円／㎡]

品川 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,701,750	13,712,800	33,988,950	21,953,800	12,035,150	（　0.9401） 11,314,245	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	353,570,156 円　　　　（　 2,560,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	106.50	Ｓ14	1,166.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	138 ㎡	10.0 m x 13.2 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２～１２階はフロア貸し事務所、１３～１４階はメゾネットタイプの事務所を想定。

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.50	71.0	60.00	5,100	306,000	10.0	3,060,000
							0.0	0
2～13	事務所	87.50	89.1	78.00	3,350	261,300	6.0	1,567,800
							0.0	0
14～14	事務所	32.00	100.0	32.00	3,350	107,200	6.0	643,200
							0.0	0
～

～

計		1,166.50	88.1	1,028.00		3,548,800		22,516,800
								0

⑨年額支払賃料	3,548,800 円　×　12ヶ月　＝　 42,585,600 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,028.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,401,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,987,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,499,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,487,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,516,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 213,910 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,701,750 円　　　　（　 345,665 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０５賃貸　　　　-34	3,399 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,399	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,367 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳＨ（公）０５賃貸　　　　-35	2,955 ( 2,899)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,283
c	ＫＳＨ（公）０５賃貸　　　　-36	3,409 ( 3,355)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,409

品川 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,122,000 円	374,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	6,248,400 円	49,987,200　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,415,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,179,000 円	374,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	374,000 円	374,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	374,000 円	374,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,712,800 円　（　　　　　　 99,368 円／㎡）　　（経費率　　 28.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9401

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	374,000,000 円	設計監理料率　 311,000 円／㎡　×　 1,166.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0587	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0423 ×　 35 ％　＋　0.0524 × 35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,953,800 円（　　　　　 159,086 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,701,750 円
②総費用	13,712,800 円
③純収益　①－②	33,988,950 円
④建物等に帰属する純収益	21,953,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,035,150 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,314,245 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,987 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 353,570,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,560,000 円／㎡）