鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７８５５公０５ -16	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東30.8m都道、南5.8m、西4.8m、三方路		商業高度地区最高46m (100,600)
b	６７公０５ -1	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東30m都道、中間画地		２住居高度地区最高40m (70,400)
c	０９公０５ -2	渋谷区		更地	（　）	不整形	南20m都道、北東3.5m、二方路		商業高度地区最高50m 地区計画等 (100,500)
d	１０公０５ -3	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東10.5m区道、東3.7m、角地		商業高度地区最高60m (92,429)
e	ＨＴＲ（公）０５ -402	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東39.8m都道、南西8m、二方路		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,546,354	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	4,386,390	100 [ 117.1]	3,745,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,750,000
b	(　 ) 3,039,368	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,094,077	100 [ 89.3]	3,464,812		3,460,000
c	(　 ) 2,580,357	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	2,726,817	100 [ 79.4]	3,434,278		3,430,000
d	(　 ) 3,351,772	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,342,010	100 [ 92.6]	3,609,082		3,610,000
e	(　 ) 3,128,662	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,110,258	100 [ 90.0]	3,455,842		3,460,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,490,000 円／㎡]

品川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,233,389,199	385,377,023	848,012,176	475,728,000	372,284,176	（　0.9270） 345,107,431	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	11,503,581,033 円　　　　（　 3,120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	2,172.80	Ｓ15F1B	24,738.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火地区計画等	70 ％	300 ％	610 ％	3,684 ㎡	70.0 m x 50.0 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階駐車場、１Ｆ駐車場・エントランス・事務所、２～１５Ｆ事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 70.9 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	915.00

1～ 1	事務所	2,109.80	38.1	804.50	5,100	4,102,950	10.0	41,029,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,545.60	45.5	703.57	5,100	3,588,207	10.0	35,882,070
							0.0	0
3～15	事務所	1,545.60	79.8	1,232.80	5,100	6,287,280	10.0	62,872,800
							0.0	0
塔屋～	塔屋	75.00

計		24,738.20	70.9	17,534.47		89,425,797		894,257,970
								0

⑨年額支払賃料	89,425,797 円　×　12ヶ月　＝　 1,073,109,564 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 17,534.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 189,372,276 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 64 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 26,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,262,481,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 26,880,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 64,468,092 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,224,893,748 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	894,257,970 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,495,451 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,233,389,199 円　　　　（　 334,796 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＳＴ（公）０５賃貸　　　　-51	4,888 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	5,377	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,143 円/㎡　月額支払賃料（　 5,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＳＴ（公）０５賃貸　　　　-54	4,749 ( 4,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	4,978
c	ＹＳＴ（公）０５賃貸　　　　-55	3,819 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	4,768

品川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	25,440,000 円	8,480,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	198,561,723 円	1,289,361,840　×　　　　 15.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,335,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 72,080,000 円	8,480,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	8,480,000 円	8,480,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	8,480,000 円	8,480,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 385,377,023 円　（　　　　　　 104,608 円／㎡）　　（経費率　　 31.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9270

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	8,480,000,000 円	設計監理料率　 333,000 円／㎡　×　 24,738.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	475,728,000 円（　　　　　 129,134 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,233,389,199 円
②総費用	385,377,023 円
③純収益　①－②	848,012,176 円
④建物等に帰属する純収益	475,728,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	372,284,176 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	345,107,431 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,677 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,503,581,033 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,120,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
品川 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-10

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　安本　光夫

TEL.

鑑定評価額

12,200,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,320,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	2,580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区大崎１丁目３４２番１｢大崎１－２－１｣				②地積　(㎡)	3,684 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 防火（その他）地区計画等 (70,610)
	1.5:1	事務所Ｓ15	大型の再開発ビルが建ち並ぶ大崎駅前の商業地域	南東12m区道	水道、ガス、下水	大崎 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

地区計画による高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 3,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大崎駅東口第三地区地区計画
区域内のオフィス街

街

路

１２ｍ区道

交通

施設

大崎駅北方

250m

法令

規制

準工
(70,610)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大崎駅西口では、大崎駅西口Ｆ南地区第１種市街地再開発事業による事務所・共同住宅が２０２３年に着工予定
である。近隣地域に直接影響は無いものの、大崎駅周辺の発展傾向は続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

地区計画による高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,490,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,070,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区・港区・目黒区等のＪＲ駅周辺の商業地域である。需要者の中心は投資家や不動産会社等である。
コロナ禍以降事務所の空室率は上昇、募集賃料は低下しているが、優良な収益物件への投資は旺盛で、地価は安定的に
推移している。街路条件、基準容積率、繁華性や敷地規模により幅が見られるが、単価で３～４百万円／㎡程度で、対
象地程度の規模になれば総額で１００億円を超える取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて求められたもので、市場性を反映した実証的な価格である。一方収益価格
は対象不動産が生み出すであろう収益に基づいて求められたもので、収益性を反映した理論的な価格である。想定され
る需要者は開発業者や機関投資家等であることから、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討及び
前年標準地価格からの変動要因も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,630,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[101.0]

100
[112.3]

[100.0]
100

3,330,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内では低金利政策が続いており、貸出金利
は横ばい傾向で推移している。物価上昇や海
外の金融引き締めが景気の攪乱要因となって
いる。

熟成した事務所地域であり、地域要因に変化
は見られない。オフィスの賃貸市場は厳しい
状態であるが、売買市場は底堅い状態が続い
ている。

ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・
競争関係にある他の不動産と比較し、競争力
は同等である。個別的要因に変動は見られな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０５ -402	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東39.8m都道、南西8m、二方路		商業 (100,500)
b	ＴＭＲ（公）０５ -5	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西（駅前広場）区道、東8m、二方路		商業 (100,600)
c	ＷＴＮ（公）０５ -405	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西16.3m都道、南西40m、角地		商業高度地区最高40m (93,453)
d	ＭＳＫ（公）０５ -402	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西21m区道、北西20m、角地		商業 (100,573)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,128,662	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,110,258	100 [ 90.0]	3,455,842	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,460,000
b	(　 ) 2,571,267	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,563,778	100 [ 79.5]	3,224,878		3,220,000
c	(　 ) 3,268,415	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.7]	3,562,128	100 [ 94.2]	3,781,452		3,780,000
d	(　 ) 4,237,339	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,224,997	100 [ 119.8]	3,526,709		3,530,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,490,000 円／㎡]

品川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,213,233,325	367,726,808	845,506,517	479,094,000	366,412,517	（　0.9270） 339,664,403	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	11,322,146,767 円　　　　（　 3,070,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	2,172.80	Ｓ15F1B	24,738.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火地区計画等	70 ％	300 ％	610 ％	3,684 ㎡	70.0 m x 50.0 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階駐車場、１Ｆ駐車場・エントランス・事務所、２～１５Ｆ事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 70.9 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	915.00

1～ 1	事務所	2,109.80	38.1	804.50	5,000	4,022,500	10.0	40,225,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,545.60	45.5	703.57	5,000	3,517,850	10.0	35,178,500
							0.0	0
3～15	事務所	1,545.60	79.8	1,232.80	5,000	6,164,000	10.0	61,640,000
							0.0	0
～

計		24,738.20	70.9	17,534.47		87,672,350		876,723,500
								0

⑨年額支払賃料	87,672,350 円　×　12ヶ月　＝　 1,052,068,200 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 17,534.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 189,372,276 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 64 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 26,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,241,440,476 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 26,880,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 63,416,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,204,904,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	876,723,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,328,873 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,213,233,325 円　　　　（　 329,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-34	4,099 ( 4,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,949	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,042 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-35	6,230 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.2]	100 [100.0]	5,845
c	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-36	5,194 ( 5,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	5,581

品川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	25,620,000 円	8,540,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	180,101,508 円	1,268,320,476　×　　　　 14.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,335,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 72,590,000 円	8,540,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	8,540,000 円	8,540,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	8,540,000 円	8,540,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 367,726,808 円　（　　　　　　 99,817 円／㎡）　　（経費率　　 30.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9270

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	8,540,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 24,738.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	479,094,000 円（　　　　　 130,047 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,213,233,325 円
②総費用	367,726,808 円
③純収益　①－②	845,506,517 円
④建物等に帰属する純収益	479,094,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	366,412,517 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	339,664,403 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,322,146,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,070,000 円／㎡）