鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＢＴ（公）０５ -8	品川区		建付地	（　）	不整形	東4.9m区道、北6m、角地		１住居高度地区3種 (80,240)
b	ＷＴＮ（公）０５ -5	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,180)
c	ＫＭＭ（公）０５ -11	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4m私道、中間画地		１住居高度3種最低7m (70,160)
d	ＹＯＳ（公）０５ -12	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m区道、西4.2m、角地		近商高度地区3種 (93,224)
e	ＴＭＲ（公）０５ -7	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.6m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,138,854	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,164,788	100 [ 102.9]	1,131,961	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,170,000
b	(　 ) 945,595	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	958,702	100 [ 84.5]	1,134,559		1,170,000
c	(　 ) 955,175	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	982,190	100 [ 77.0]	1,275,571		1,310,000
d	(　 ) 781,686	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	762,330	100 [ 70.8]	1,076,737		1,110,000
e	(　 ) 794,492	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	813,560	100 [ 65.6]	1,240,183		1,280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,240,000 円／㎡]

品川 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,114,029	12,023,307	42,090,722	25,631,600	16,459,122	（　0.9405） 15,479,804	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	455,288,353 円　　　　（　 1,070,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.00	ＳＲＣ13	1,421.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	80 ％	300 ％	300 ％	426 ㎡	21.9 m x 19.5 m	前面道路：区道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１３階建て共同住宅（１Ｋタイプ約２５㎡と１ＬＤＫタイプ約５０㎡）を想定

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	111.00

2～ 4	住宅	111.00	91.9	102.00	3,500	357,000	1.0	357,000
							1.0	357,000
5～ 7	住宅	111.00	91.9	102.00	3,550	362,100	1.0	362,100
							1.0	362,100
8～10	住宅	111.00	91.9	102.00	3,600	367,200	1.0	367,200
							1.0	367,200
11～13	住宅	103.80	91.3	94.80	3,650	346,020	1.0	346,020
							1.0	346,020

計		1,421.40	84.6	1,202.40		4,296,960		4,296,960
								4,296,960

⑨年額支払賃料	4,296,960 円　×　12ヶ月　＝　 51,563,520 円
⑩a共益費（管理費）	220 円／㎡　×　 1,202.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,174,336 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似の共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,737,856 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,790,893 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,026,963 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,296,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,821 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,296,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,046,245 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,114,029 円　　　　（　 127,028 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＳＫ（公）０５賃貸　　　　-21	3,286 ( 3,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	3,590	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＮＳＫ（公）０５賃貸　　　　-22	3,003 ( 2,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	3,281
c	ＮＳＫ（公）０５賃貸　　　　-23	3,487 ( 3,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	3,576

品川 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,383,000 円	461,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	5,023,607 円	55,817,856　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 776,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,918,500 円	461,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	461,000 円	461,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	461,000 円	461,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,023,307 円　（　　　　　　 28,224 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9405

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	461,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 1,421.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0556	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,631,600 円（　　　　　 60,168 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,114,029 円
②総費用	12,023,307 円
③純収益　①－②	42,090,722 円
④建物等に帰属する純収益	25,631,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,459,122 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,479,804 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,338 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 455,288,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,070,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
品川 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -29

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　渡邉　佳則

TEL.

鑑定評価額

494,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区大崎５丁目１６番１｢大崎５－５－１２｣				②地積　(㎡)	426 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他） (80,300)
	1.2:1	共同住宅兼事務所ＲＣ5	中層マンション、事務所等が混在する住宅地域	南西5.9m区道、南東側道	水道、ガス、下水	五反田 510m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

５．９ｍ区道

交通

施設

五反田駅南東方

510m

法令

規制

準工
(70,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中高層マンションを中心に、事務所ビル等が混在する山手通り背後の地域であり、当面は現状とほぼ同様の混在
地域として推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,070,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区及び隣接区内の中高層共同住宅や事務所等が混在する住宅地域である。主な需要者層は、デベロ
ッパー、投資家・法人等が考えられる。中規模画地が多く、周辺地域でのマンション開発の影響や良好な交通・生活利
便性等を反映してマンション素地等の需要は底堅く、地価は引き続き微増傾向にある。中心価格帯は、容積率１００％
当り１１０～１３０万／坪程度、総額は画地の規模や立地条件等により一定しない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事業用物件が多く所在する駅に近い混在地域で物件の収益性等に着目した取引も多く、比準価格及び収益価格ともに重
視される地域である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は中高層共同住宅を想定した理
論的な価格である。よって、市場性を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、さらに代表標準地
との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 861,000 円／㎡

[105.5]
100

100
[107.0]

100
[ 75.0]

[103.0]
100

1,170,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はウィズコロナの下で、緩やかに持ち直
している。但し、海外景気の下振れが我が国
の景気を下押しするリスクに注視する必要が
ある。

特段の変動要因はない。中高層の建物が所在
し、周辺には再開発による高層マンションも
多く存在する。地価は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫＭ（公）０５ -125	品川区		更地	（　）	ほぼ整形	東40m都道、西5.5m、二方路		２住居 (70,280)
b	ＫＳＨ（公）０５ -404	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西18m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	ＫＭＭ（公）０５ -108	品川区		更地	（　）	台形	北西5.5m区道、南西5.4m、角地		準工高度地区3種 (80,300)
d	ＴＭＲ（公）０５ -2	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m区道、南1.8m、角地		近商高度地区3種 (90,300)
e	ＭＳＫ（公）０５ -124	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	北西7.3m区道、北東3.8m、二方路		近商高度地区3種 (87,288)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,238,743	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,305,635	100 [ 106.0]	1,231,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,270,000
b	(　 ) 981,209	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,017,514	100 [ 81.8]	1,243,905		1,280,000
c	(　 ) 1,337,287	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,354,165	100 [ 112.8]	1,200,501		1,240,000
d	(　 ) 1,156,276	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,156,276	100 [ 96.9]	1,193,267		1,230,000
e	(　 ) 953,545	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,020,460	100 [ 83.3]	1,225,042		1,260,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,250,000 円／㎡]

品川 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,648,901	12,153,879	42,495,022	25,965,200	16,529,822	（　0.9405） 15,546,298	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	457,244,059 円　　　　（　 1,070,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.00	ＳＲＣ13	1,421.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	80 ％	300 ％	300 ％	426 ㎡	21.9 m x 19.5 m	前面道路：区道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２～１０階居宅（１Ｋタイプ・２５㎡程度）、１１～１３階（１ＬＤＫタイプ・４７㎡程度）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

高層の共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	111.00

2～ 4	居宅	111.00	91.9	102.00	3,550	362,100	1.0	362,100
							1.0	362,100
5～ 7	居宅	111.00	91.9	102.00	3,600	367,200	1.0	367,200
							1.0	367,200
8～10	居宅	111.00	91.9	102.00	3,650	372,300	1.0	372,300
							1.0	372,300
11～13	居宅	103.80	91.3	94.80	3,650	346,020	1.0	346,020
							1.0	346,020

計		1,421.40	84.6	1,202.40		4,342,860		4,342,860
								4,342,860

⑨年額支払賃料	4,342,860 円　×　12ヶ月　＝　 52,114,320 円
⑩a共益費（管理費）	220 円／㎡　×　 1,202.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,174,336 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似の共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,288,656 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,818,433 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,550,223 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,342,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,257 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,342,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,057,421 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,648,901 円　　　　（　 128,284 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＳＫ（公）０５賃貸　　　　-20	3,997 ( 3,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	3,631	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,629 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＮＳＫ（公）０５賃貸　　　　-21	3,286 ( 3,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,603
c	ＮＳＫ（公）０５賃貸　　　　-23	3,487 ( 3,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,668

品川 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,401,000 円	467,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	5,073,179 円	56,368,656　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 776,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,969,500 円	467,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	467,000 円	467,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	467,000 円	467,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,153,879 円　（　　　　　　 28,530 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9405

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	467,000,000 円	設計監理料率　 319,000 円／㎡　×　 1,421.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0556	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,965,200 円（　　　　　 60,951 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,648,901 円
②総費用	12,153,879 円
③純収益　①－②	42,495,022 円
④建物等に帰属する純収益	25,965,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,529,822 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,546,298 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,494 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 457,244,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,070,000 円／㎡）