鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０５ -6	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	東2m私道、西1.8m、二方路		１住居高度地区2種 (70,160)
b	ＳＳＫ（公）０５ -105	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	西4m私道、南4m、角地		準工高度地区3種 (80,240)
c	ＹＯＳ（公）０５ -8	品川区		建付地	（　）	長方形	南西7.1m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
d	ＮＫＭ（公）０５ -102	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		準工 (70,200)
e	ＴＭＲ（公）０５ -108	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 572,316	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.4]	641,820	100 [ 89.7]	715,518	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	716,000
b	(　 ) 695,171	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	669,472	100 [ 94.1]	711,447		711,000
c	(　 ) 760,682	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	776,656	100 [ 110.2]	704,770		705,000
d	(　 ) 679,656	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	689,564	100 [ 95.8]	719,795		720,000
e	(　 ) 740,325	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	761,054	100 [ 105.9]	718,653		719,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -8.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 716,000 円／㎡]

品川 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,070,273	1,001,227	4,069,046	2,316,800	1,752,246	（　0.9608） 1,683,558	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	44,304,158 円　　　　（　 509,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	44.00	ＬＳ3	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	87 ㎡	8.9 m x 9.2 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮し、３階建ての共同住宅（１ＬＤＫ４０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 94.7 ％
の理由

低層の共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	44.00	92.0	40.48	3,200	129,536	1.0	129,536
							1.0	129,536
2～ 2	住宅	44.00	96.0	42.24	3,400	143,616	1.0	143,616
							1.0	143,616
3～ 3	住宅	44.00	96.0	42.24	3,400	143,616	1.0	143,616
							1.0	143,616
～

～

計		132.00	94.7	124.96		416,768		416,768
								416,768

⑨年額支払賃料	416,768 円　×　12ヶ月　＝　 5,001,216 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 124.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 224,928 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共同住宅の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,226,144 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 261,307 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,964,837 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	416,768 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,959 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 416,768 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 101,477 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,070,273 円　　　　（　 58,279 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-28	3,302 ( 3,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,144	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,475 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-29	4,046 ( 3,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.1]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,778
c	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-30	3,911 ( 3,827)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,761

品川 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,000 円	32,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	465,127 円	5,226,144　×　　　　 8.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,000 円	32,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,001,227 円　（　　　　　　 11,508 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

28 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9608

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0587 ×　 40 ％　＋　0.0779 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,316,800 円（　　　　　 26,630 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,070,273 円
②総費用	1,001,227 円
③純収益　①－②	4,069,046 円
④建物等に帰属する純収益	2,316,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,752,246 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,683,558 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,351 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,304,158 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 509,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
品川 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -26

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　野坂　啓介

TEL.

鑑定評価額

59,000,000 円

１㎡当たりの価格

678,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区南品川４丁目４８８番４｢南品川４－１５－１｣				②地積　(㎡)	87 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,300)
	1:1	住宅ＬＳ3	住宅、共同住宅、作業場等が混在する住宅地域	北5.4m区道	水道、ガス、下水	新馬場 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 35 ｍ、南 60 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北、　　５
．４ｍ区道

交通

施設

新馬場駅南西方

430m

法令

規制

準工
(70,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、一般住宅と共同住宅，事業所等が混在する住宅地域である。今後は戸建住宅と共同住宅を中心とす
る住宅地域に移行していくものと予測する。経済の不透明感は依然として残るが、地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 715,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 503,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区東部を中心に、その周辺区隣接部を含む圏域である。需要者の中心は、自己使用目的の個人が中心
となる。買い換え層よりも、一次取得者が多い。このため総額が重視され、小規模物件に対する需要が強い。供給は小
規模の新築戸建て住宅が中心となる。土地は４千万円から６千万円程度、建物を含む総額では５千万円から７千万円程
度までが取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には利便性を反映して共同住宅も見られ、賃貸需要もあるが、中古住宅、小規模建売住宅等の自用目的の取引が中
心となっている。従って、類似性の高い取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 665,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[100.0]

100
[102.0]

[100.0]
100

679,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    654,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利を維持しており、利便性の高い都心の
住宅地への需要は強い。経済の不透明感は残
るが、全体的に取引は堅調に推移している。

利便性の高い住環境を維持しており、地域要
因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫＭ（公）０５ -11	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.3m私道、南東1.8m、角地		１住居高度地区2種 (80,160)
b	ＹＡＳ（公）０５ -6	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	東2m私道、西1.8m、二方路		１住居高度地区2種 (70,160)
c	ＫＳＨ（公）０５ -8	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
d	ＹＳＴ（公）０５ -1	品川区		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 686,251	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.6]	761,101	100 [ 101.5]	749,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	750,000
b	(　 ) 572,316	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.4]	641,820	100 [ 93.5]	686,439		686,000
c	(　 ) 517,874	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 79.2]	664,997	100 [ 93.6]	710,467		710,000
d	(　 ) 773,919	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	767,222	100 [ 102.6]	747,780		748,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -7.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -8.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 715,000 円／㎡]

品川 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,875,435	1,001,225	3,874,210	2,143,040	1,731,170	（　0.9608） 1,663,308	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	43,771,263 円　　　　（　 503,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	44.00	ＬＳ3	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	87 ㎡	8.9 m x 9.2 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建て共同住宅（１ＬＤＫタイプ約４０㎡）を想定

⑦有効率　 94.7 ％
の理由

低層共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	44.00	92.0	40.48	3,100	125,488	1.0	125,488
							1.0	125,488
2～ 2	住宅	44.00	96.0	42.24	3,200	135,168	1.0	135,168
							1.0	135,168
3～ 3	住宅	44.00	96.0	42.24	3,300	139,392	1.0	139,392
							1.0	139,392
～

～

計		132.00	94.7	124.96		400,048		400,048
								400,048

⑨年額支払賃料	400,048 円　×　12ヶ月　＝　 4,800,576 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 124.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 224,928 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似の共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,025,504 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 251,275 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,774,229 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	400,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,800 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 400,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 97,406 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,875,435 円　　　　（　 56,039 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）０５賃貸　　　　-16	3,479 ( 3,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,550	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＲＧ（公）０５賃貸　　　　-20	3,138 ( 3,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,138
c	ＮＫＭ（公）０５賃貸　　　　-10	3,099 ( 3,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.5]	100 [100.0]	3,286

品川 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,800 円	29,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	497,525 円	5,025,504　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,600 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,001,225 円　（　　　　　　 11,508 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

28 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9608

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0587 ×　 40 ％　＋　0.0779 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,143,040 円（　　　　　 24,633 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,875,435 円
②総費用	1,001,225 円
③純収益　①－②	3,874,210 円
④建物等に帰属する純収益	2,143,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,731,170 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,663,308 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,118 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,771,263 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 503,000 円／㎡）