鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫＭ（公）０５ -104	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.3m区道、南西4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	ＹＡＳ（公）０５ -120	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.9m区道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,160)
c	ＡＢＲ（公）０５ -4	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	北5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	ＦＪＮ（公）０５ -129	品川区		建付地	（　）	長方形	西3m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
e	ＡＲＧ（公）０５ -9	品川区		更地	（　）	台形	西3.4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 768,428	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	774,396	100 [ 92.0]	841,735	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 94.9] 　　　　 100	799,000
b	(　 ) 782,497	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	782,497	100 [ 92.9]	842,300		799,000
c	(　 ) 734,855	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	753,226	100 [ 93.8]	803,013		762,000
d	(　 ) 775,194	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	790,544	100 [ 92.6]	853,719		810,000
e	(　 ) 755,197	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	770,005	100 [ 91.0]	846,159		803,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 795,000 円／㎡]

品川 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,809,561	10,314,366	32,495,195	23,313,000	9,182,195	（　0.9370） 8,603,717	（ 3.7 - 0.2 ） 3.5％
	⑧収益価格	245,820,486 円　　　　（　 702,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.60	ＲＣ10	1,240.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	350 ㎡	19.4 m x 16.6 m	前面道路：区道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプを中心に１０階建の共同住宅を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	131.25	83.4	109.46	3,060	334,948	1.0	334,948
							1.0	334,948
2～ 3	住宅	123.25	88.9	109.55	3,100	339,605	1.0	339,605
							1.0	339,605
4～ 8	住宅	123.25	88.9	109.55	3,120	341,796	1.0	341,796
							1.0	341,796
9～10	住宅	123.25	88.9	109.55	3,150	345,083	1.0	345,083
							1.0	345,083
～

計		1,240.50	88.3	1,095.41		3,413,304		3,413,304
								3,413,304

⑨年額支払賃料	3,413,304 円　×　12ヶ月　＝　 40,959,648 円
⑩a共益費（管理費）	180 円／㎡　×　 1,095.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,366,086 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 828,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,325,734 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 828,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,207,687 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,946,047 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,413,304 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,426 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,413,304 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 831,088 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,809,561 円　　　　（　 122,313 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-37	3,007 ( 3,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,170	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-38	3,079 ( 3,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,111
c	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-41	3,097 ( 3,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,128

品川 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,227,000 円	409,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,327,066 円	44,153,734　×　　　　 9.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 465,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,476,500 円	409,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,314,366 円　（　　　　　　 29,470 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9370

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	409,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,240.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,313,000 円（　　　　　 66,609 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,809,561 円
②総費用	10,314,366 円
③純収益　①－②	32,495,195 円
④建物等に帰属する純収益	23,313,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,182,195 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,603,717 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,582 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,820,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 702,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
品川 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -22

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　重彦

TEL.

鑑定評価額

261,000,000 円

１㎡当たりの価格

745,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区大井５丁目４５４５番４｢大井５－１１－４｣				②地積　(㎡)	350 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ10	店舗兼住宅の中に中高層共同住宅が多い地域	北7m区道、背面道	水道、ガス、下水	西大井 870m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ区道

交通

施設

西大井駅南東方

870m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の共同住宅や店舗付共同住宅を中心とした住宅地域であるが、当該地域に影響を与えるような大規模な事
業計画等は現時点では確認されていないことから当面は現状を維持するものであると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
セットバック　　　　　　　　　　 -6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 783,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 666,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区及びその隣接行政区のうち、共同住宅の敷地となりうる画地を有する普通・混在地域である。需
要者は、中高層の共同住宅開発を目論む不動産業者等が想定される。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響
からは脱しつつあり、特に共同住宅用地の需要は底堅く、標準地程度の規模を有する開発素地の希少性は高く、価格は
依然として高水準にある。中心的価格帯は規模に依拠するが標準地程度で総額２～３億程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者は中高層の共同住宅開発を目論む不動産業者である。収益価格は対象標準地上に最有効使用である中高層共同住
宅建設を想定し求めており、収益性を反映し実証的である。また、比準価格も住宅事業用地と推察される規模のものよ
り求めた価格であることから、市場性を反映し、説得力を有する。比準価格及び対象標準地の収益性に基づく収益価格
を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 861,000 円／㎡

[105.5]
100

100
[107.0]

100
[108.5]

[ 94.9]
100

743,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    712,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伸び悩みが続く個人所得に反し、金余りはあ
らゆる資産価格の上昇要因となり、住宅地、
商業地価格とも収益力低下においても堅調に
推移している。

周辺に大規模な事業計画はなく大きな要因変
動は見られないが、共同住宅用地の需要は底
堅く、新型コロナウイルス感染症の影響も限
定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫＭ（公）０５ -114	品川区		建付地	（　）	不整形	北西6.1m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	ＫＭＭ（公）０５ -2	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	北12.8m区道、南3.5m、二方路		準工高度地区2種 (70,200)
c	ＮＫＭ（公）０５ -102	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		準工 (70,200)
d	ＡＢＲ（公）０５ -115	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
e	ＫＭＭ（公）０５ -8	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、南東4m、角地		準工高度地区3種 (80,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 620,428	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	660,724	100 [ 96.1]	687,538	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 94.9] 　　　　 100	652,000
b	(　 ) 633,493	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.8]	699,709	100 [ 74.0]	945,553		897,000
c	(　 ) 679,656	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	689,564	100 [ 79.4]	868,469		824,000
d	(　 ) 984,000	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	984,000	100 [ 123.2]	798,701		758,000
e	(　 ) 804,234	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	806,599	100 [ 82.1]	982,459		932,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -7.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 783,000 円／㎡]

品川 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため土地の再調達原価の把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,353,420	10,077,950	31,275,470	22,572,000	8,703,470	（　0.9370） 8,155,151	（ 3.7 - 0.2 ） 3.5％
	⑧収益価格	233,004,314 円　　　　（　 666,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.60	ＲＣ10	1,240.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	350 ㎡	19.4 m x 16.6 m	前面道路：区道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮し、高層共同住宅（１ＤＫ３５～５５㎡程度）を想定。駐車場は平置き３台。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

中高層の共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	131.25	83.4	109.46	2,890	316,339	1.0	316,339
							1.0	316,339
2～ 4	共同住宅	123.25	88.9	109.55	2,960	324,268	1.0	324,268
							1.0	324,268
5～ 7	共同住宅	123.25	88.9	109.55	3,000	328,650	1.0	328,650
							1.0	328,650
8～10	共同住宅	123.25	88.9	109.55	3,000	328,650	1.0	328,650
							1.0	328,650
～

計		1,240.50	88.3	1,095.41		3,261,043		3,261,043
								3,261,043

⑨年額支払賃料	3,261,043 円　×　12ヶ月　＝　 39,132,516 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 1,095.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,628,984 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共同住宅の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,761,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,133,075 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,528,425 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,261,043 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,980 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,261,043 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 794,015 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,353,420 円　　　　（　 118,153 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-38	3,079 ( 3,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	3,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,026 円/㎡　月額支払賃料（　 2,960 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-39	3,676 ( 3,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,751
c	ＹＯＳ（公）０５賃貸　　　　-1	2,760 ( 2,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,788

品川 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,188,000 円	396,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,266,150 円	42,661,500　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 465,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,366,000 円	396,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,077,950 円　（　　　　　　 28,794 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9370

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	396,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,240.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,572,000 円（　　　　　 64,491 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,353,420 円
②総費用	10,077,950 円
③純収益　①－②	31,275,470 円
④建物等に帰属する純収益	22,572,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,703,470 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,155,151 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,004,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 666,000 円／㎡）