鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＦＪＮ（公）０５ -201	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南西6.9m区道、中間画地		準工 (70,279)
b	ＫＳＨ（公）０５ -404	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西18m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	ＳＴＳ（公）０５ -115	品川区		建付地	（　）	長方形	南6m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
d	ＹＯＳ（公）０５ -7	品川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e	ＹＯＳ（公）０５ -10	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.2m区道、北東2m、二方路		準工高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,047,358	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	2,242,767	100 [ 137.1]	1,635,862	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	1,590,000
b	(　 ) 981,209	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,017,514	100 [ 75.7]	1,344,140		1,300,000
c	(　 ) 1,186,794	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,166,449	100 [ 77.9]	1,497,367		1,450,000
d	(　 ) 1,636,181	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,601,899	100 [ 94.4]	1,696,927		1,650,000
e	(　 ) 994,557	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.6]	1,090,146	100 [ 74.4]	1,465,250		1,420,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -7.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,450,000 円／㎡]

品川 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	84,277,971	20,174,540	64,103,431	40,845,600	23,257,831	（　0.9401） 21,864,687	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	683,271,469 円　　　　（　 1,280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	259.20	ＳＲＣ11	2,407.47
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火	70 ％	400 ％	400 ％	533 ㎡	16.2 m x 25.2 m	前面道路：区道　 11.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１１階建て共同住宅（１ＬＤＫタイプ約５０㎡）を想定

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	197.77	25.4	50.25	3,100	155,775	1.0	155,775
							1.0	155,775
2～ 4	住宅	220.97	90.6	200.25	3,200	640,800	1.0	640,800
							1.0	640,800
5～ 7	住宅	220.97	90.6	200.25	3,250	650,813	1.0	650,813
							1.0	650,813
8～10	住宅	220.97	90.6	200.25	3,300	660,825	1.0	660,825
							1.0	660,825
11～11	住宅	220.97	90.6	200.25	3,350	670,838	1.0	670,838
							1.0	670,838

計		2,407.47	85.3	2,052.75		6,683,927		6,683,927
								6,683,927

⑨年額支払賃料	6,683,927 円　×　12ヶ月　＝　 80,207,124 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 2,052.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,926,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似の共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,133,724 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,346,686 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,587,038 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,683,927 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,497 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,683,927 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,627,436 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	84,277,971 円　　　　（　 158,120 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＳＫ（公）０５賃貸　　　　-17	3,357 ( 3,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,613	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＮＳＫ（公）０５賃貸　　　　-18	2,823 ( 2,762)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,038
c	ＮＳＫ（公）０５賃貸　　　　-19	3,125 ( 3,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	3,205

品川 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,232,000 円	744,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	8,867,240 円	86,933,724　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,263,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,324,000 円	744,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	744,000 円	744,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	744,000 円	744,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,174,540 円　（　　　　　　 37,851 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9401

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	744,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,407.47 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0549	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0423 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,845,600 円（　　　　　 76,633 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	84,277,971 円
②総費用	20,174,540 円
③純収益　①－②	64,103,431 円
④建物等に帰属する純収益	40,845,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,257,831 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,864,687 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,022 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 683,271,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,280,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
品川 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -21

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　阿比留　健次

TEL.

鑑定評価額

730,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,370,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,090,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区北品川１丁目１２３番４外｢北品川１－８－１４｣				②地積　(㎡)	533 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,400) 防火（その他） (70,400)
	不整形 1:1.5	共同住宅ＲＣ11	中高層の事務所、マンションが混在する住宅地域	南東11.6m区道	水道、ガス、下水	北品川 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．６ｍ区道

交通

施設

北品川駅北東方

380m

法令

規制

準工
(70,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅や戸建住宅のほか、事務所等も混在する繁華性の低い地域であり、今後は事務所等が減少し、住宅地域
としての性格を強めていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,440,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,280,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区及びその隣接区内の共同住宅、戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域の存する圏域である。共同住宅の
開発素地としての不動産会社等による底堅い需要が見込まれることから、売り物件がでたときは相応の引合いが見込ま
れる。なお、新型コロナウイルス感染症の拡大のなかでも開発素地に対する需要の落込みは見られず、価格はやや上昇
傾向で推移している。土地価格（総額）は、５００㎡程度の規模の画地で５～８億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、事務所、住宅の混在する地域内にあって、高層共同住宅地としての使用を最有効使用とする。比準価格
は、規範性の認められる取引事例を基礎として試算されており、実証性を備え高い説得力を有する。収益価格は、最近
の賃料や利回り水準等に基づく賃貸事業としての収益性を反映した理論的な価格であり、高い説得力を有する。そこで
、比準価格と収益価格とを関連付けて、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 861,000 円／㎡

[105.5]
100

100
[107.0]

100
[ 59.8]

[ 97.0]
100

1,380,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇や海外景気の下振れリスクはあるも
のの、景気は緩やかに持ち直しつつあり、不
動産価格や家賃の水準は比較的安定的に推移
している。

ＪＲ「品川」駅へのアクセスが良好な利便性
に優れた混在地域であり、賃貸マンションの
家賃は底堅く推移し、地価も上昇傾向で推移
している。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＢＴ（公）０５ -3	品川区		更地	（　）	不整形	西4.5m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,180)
b	ＮＫＭ（公）０５ -107	品川区		建付地	（　）	不整形	北8.2m区道、中間画地		１住居 (71,306)
c	ＫＢＴ（公）０５ -107	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東7.8m区道、中間画地		商業 (100,400)
d	ＵＥＨ（公）０５ -147	港区		建付地	（　）	長方形	西4.5m区道、南3.5m、角地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,591,633	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	1,608,968	100 [ 105.0]	1,532,350	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	1,490,000
b	(　 ) 1,418,354	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	1,533,595	100 [ 101.0]	1,518,411		1,470,000
c	(　 ) 1,510,005	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,556,815	100 [ 111.0]	1,402,536		1,360,000
d	(　 ) 1,619,433	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,591,132	100 [ 107.7]	1,477,374		1,430,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,440,000 円／㎡]

品川 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	90,403,630	22,189,931	68,213,699	44,908,200	23,305,499	（　0.9401） 21,909,500	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	684,671,875 円　　　　（　 1,280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	259.20	ＳＲＣ11	2,407.47
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火	70 ％	400 ％	400 ％	533 ㎡	16.2 m x 25.2 m	前面道路：区道　 11.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階エントランス・共同住宅・駐車場、２～１１階共同住宅（１ＬＤＫ、５０㎡程度）

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	197.77	25.4	50.25	3,200	160,800	1.0	160,800
							1.0	160,800
2～ 4	住宅	220.97	90.6	200.25	3,400	680,850	1.0	680,850
							1.0	680,850
5～ 7	住宅	220.97	90.6	200.25	3,500	700,875	1.0	700,875
							1.0	700,875
8～10	住宅	220.97	90.6	200.25	3,600	720,900	1.0	720,900
							1.0	720,900
11～11	住宅	220.97	90.6	200.25	3,700	740,925	1.0	740,925
							1.0	740,925

計		2,407.47	85.3	2,052.75		7,209,600		7,209,600
								7,209,600

⑨年額支払賃料	7,209,600 円　×　12ヶ月　＝　 86,515,200 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 2,052.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,926,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	91,441,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,662,090 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	88,579,710 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,209,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,491 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,209,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,755,429 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	90,403,630 円　　　　（　 169,613 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＢＲ（公）０５賃貸　　　　-17	3,848 ( 3,764)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	3,810	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,475 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＢＲ（公）０５賃貸　　　　-19	3,357 ( 3,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,296
c	ＡＢＲ（公）０５賃貸　　　　-18	3,353 ( 3,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,361

品川 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,454,000 円	818,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,883,631 円	93,241,800　×　　　　 10.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,263,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,953,000 円	818,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	818,000 円	818,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	818,000 円	818,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,189,931 円　（　　　　　　 41,632 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9401

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	818,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 2,407.47 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0549	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0423 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,908,200 円（　　　　　 84,256 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	90,403,630 円
②総費用	22,189,931 円
③純収益　①－②	68,213,699 円
④建物等に帰属する純収益	44,908,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,305,499 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,909,500 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,106 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 684,671,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,280,000 円／㎡）