鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫＭ（公）０５ -7	品川区		建付地	（　）	不整形	東6.8m区道、南12.5m、二方路		１住居高度地区2種 (75,225)
b	ＳＴＳ（公）０５ -115	品川区		建付地	（　）	長方形	南6m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	ＡＢＲ（公）０５ -4	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	北5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	ＮＫＭ（公）０５ -114	品川区		建付地	（　）	不整形	北西6.1m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e	ＮＫＭ（公）０５ -12	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北3.9m区道、南西4m、南4m、三方路		１中専高度2種最低7m (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,111,503	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	1,169,406	100 [ 125.4]	932,541	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	998,000
b	(　 ) 1,186,794	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,166,449	100 [ 114.8]	1,016,071		1,090,000
c	(　 ) 734,855	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	753,226	100 [ 95.4]	789,545		845,000
d	(　 ) 620,428	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	660,724	100 [ 79.9]	826,939		885,000
e	(　 ) 780,189	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	758,641	100 [ 79.2]	957,880		1,020,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +32.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 968,000 円／㎡]

品川 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンションの開発素地と判断した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,457,417,149	2,008,961,992	11	915,000	4,453.73	360,000	5,026.14
⑧開発法による価格	1,448,455,157 円　　　　（　 875,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -17　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,655 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,655.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
995.24 ㎡	5,026.14 ㎡	4,716.67 ㎡	309.47 ㎡	4,453.73 ㎡	ＲＣ・7F ( 60 戸) 70㎡・３ＬＤＫ中心
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 60.1 ％）	（ 303.7 ％）	（ 285.0 ％）	（ 18.7 ％）	（ 88.61 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	80 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	39.5 ｍ 41.9 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		7.7 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

915,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 915,000 円／㎡　　×　　 4,453.73 ㎡　　＝　　　　 4,075,162,950 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,075,162,950 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 360,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 370,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 370,800 円／㎡　　×　　　 5,026.14 ㎡　　＝　　　　 1,863,692,712 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,075,162,950 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 407,516,295 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,271,209,007 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	21 ヶ月
建築工事(3期目)	19 ヶ月	販売収入(3期目)	21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	326,013,036 円	( 8 ％)	×　　0.8931	（ 13 ヶ月）	＝　　 291,162,242 円
	販売総額(2期)	2,934,117,324 円	( 72 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 2,487,251,256 円
	販売総額(3期)	815,032,590 円	( 20 ％)	×　　0.8331	（ 21 ヶ月）	＝　　 679,003,651 円
収入合計		－	－	－	－	3,457,417,149 円
支出	建築工事費(1期)	372,738,542 円	( 20 ％)	×　　0.9492	（ 6 ヶ月）	＝　　 353,803,424 円
	建築工事費(2期)	372,738,542 円	( 20 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 335,800,152 円
	建築工事費(3期)	1,118,215,627 円	( 60 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 947,911,387 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	203,758,148 円	( 50 ％)	×　　0.9492	（ 6 ヶ月）	＝　　 193,407,234 円
	販売管理費(2期)	122,254,889 円	( 30 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 110,139,430 円
	販売管理費(3期)	81,503,259 円	( 20 ％)	×　　0.8331	（ 21 ヶ月）	＝　　 67,900,365 円
支出合計		－	－	－	－	2,008,961,992 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,457,417,149 円　　－　　　　　　 2,008,961,992 円　　＝　　　　　 1,448,455,157 円 875,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
品川 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -17

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　柏原　理奈

TEL.

鑑定評価額

1,500,000,000 円

１㎡当たりの価格

908,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	640,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区東品川４丁目１３番｢東品川４－２－１１｣				②地積　(㎡)	1,655 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (80,300)
	1:1	共同住宅ＲＣ7	中高層マンション等が建ち並ぶ混在住宅地域	東7.7m区道、三方路	水道、ガス、下水	青物横丁 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

７．７ｍ区道

交通

施設

青物横丁駅東方

350m

法令

規制

準工
(70,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

現状はマンションと事業所等が混在する地域であるが、生活及び交通利便性に優れた立地でマンション需要が旺
盛であることから、今後は中高層マンションを中心とした共同住宅地域へ移行していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 950,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 892,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に品川区及び隣接区内の大規模マンション開発が可能な住宅地域。主な需要者は、マンション分譲を
目的とする大手開発業者や不動産投資法人が想定される。需要の中心となる価格帯は、１７００㎡程度の土地で１㎡当
たり９０万円～１１０万円程度。交通利便性の高い都心好立地のマンション需要は旺盛であり、ディベロッパーの用地
取得需要も活発である。特に投資採算性の高い大規模画地にこの傾向は顕著であり、地価は上昇基調で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション開発素地又はマンション適地に係る事例を多く採用して得られた本件比準価格は、昨今の取引動向を反映し
た規範性の高い価格である。一方、開発法による価格は開発業者の投資採算性に基づく理論的な価格であり、開発業者
が開発素地を取得する際に重視する価格である。従って、本件では市場での価格形成過程に倣い、開発法による価格を
重視し、比準価格を関連付け、周辺標準地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    861,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的なインフレ等による家計や企業、ひい
てはオフィス需要への影響が懸念されるが、
不動産投資は堅調で取引利回りは低下傾向に
ある。

旧東海道商店街や大規模商業施設に近接し、
鉄道２路線が利用可能な利便性の高さからマ
ンション需要は堅調で、地価は上昇基調にあ
る。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０５ -135	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南東4m区道、北西0.9m、二方路		１住居高度地区2種 (70,160)
b	ＮＫＭ（公）０５ -2	品川区		更地	（　）	不整形	北東3.4m区道、西1.2m、角地		１住居高度地区3種 (80,160)
c	ＫＳＨ（公）０５ -12	品川区		建付地	（　）	不整形	南東4.6m区道、西4.3m、北1.2m、三方路		１住居高度3種最低7m (80,184)
d	ＮＫＭ（公）０５ -114	品川区		建付地	（　）	不整形	北西6.1m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e	ＫＳＨ（公）０５ -404	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西18m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,235,884	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,273,335	100 [ 125.6]	1,013,802	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,080,000
b	(　 ) 1,177,180	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.8]	1,335,347	100 [ 127.9]	1,044,056		1,120,000
c	(　 ) 1,032,870	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.3]	1,172,749	100 [ 121.0]	969,214		1,040,000
d	(　 ) 620,428	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	660,724	100 [ 75.2]	878,622		940,000
e	(　 ) 981,209	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,017,514	100 [ 114.8]	886,336		948,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -7.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 950,000 円／㎡]

品川 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が中高層共同住宅（分譲マンション）地のため開発法を適用し、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が中層共同住宅（分譲マンション）の敷地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,553,700,058	2,076,691,592	11	937,000	4,453.73	373,000	5,026.14
⑧開発法による価格	1,477,008,466 円　　　　（　 892,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -17　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,655 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,655.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
995.24 ㎡	5,026.14 ㎡	4,716.67 ㎡	309.47 ㎡	4,453.73 ㎡	ＲＣ・7F ( 60 戸) 70㎡・３ＬＤＫ中心
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 60.1 ％）	（ 303.7 ％）	（ 285.0 ％）	（ 18.7 ％）	（ 88.61 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	80 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	39.5 ｍ 41.9 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		7.7 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

937,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例価格等を参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 937,000 円／㎡　　×　　 4,453.73 ㎡　　＝　　　　 4,173,145,010 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,173,145,010 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 373,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 384,190 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 384,190 円／㎡　　×　　　 5,026.14 ㎡　　＝　　　　 1,930,992,727 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,173,145,010 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 417,314,501 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,348,307,228 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	16 ヶ月
建築工事(3期目)	19 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	250,388,701 円	( 6 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 225,575,181 円
	販売総額(2期)	125,194,350 円	( 3 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 108,931,604 円
	販売総額(3期)	3,797,561,959 円	( 91 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 3,219,193,273 円
収入合計		－	－	－	－	3,553,700,058 円
支出	建築工事費(1期)	386,198,545 円	( 20 ％)	×　　0.9492	（ 6 ヶ月）	＝　　 366,579,659 円
	建築工事費(2期)	386,198,545 円	( 20 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 347,926,269 円
	建築工事費(3期)	1,158,595,636 円	( 60 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 982,141,521 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	208,657,251 円	( 50 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 194,635,484 円
	販売管理費(2期)	125,194,350 円	( 30 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 112,787,590 円
	販売管理費(3期)	83,462,900 円	( 20 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 72,621,069 円
支出合計		－	－	－	－	2,076,691,592 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,553,700,058 円　　－　　　　　　 2,076,691,592 円　　＝　　　　　 1,477,008,466 円 892,000 円／㎡