鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＧ（公）０５ -401	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	西4m私道、南3.6m、二方路		１住居高度地区2種 (70,160)
b	ＫＳＨ（公）０５ -11	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、北6m、二方路		１住居高度地区3種 (80,240)
c	ＳＴＳ（公）０５ -6	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.9m区道、北西5.2m、角地		１中専高度2種最低7m (80,200)
d	ＦＪＮ（公）０５ -1	品川区		建付地	（　）	長方形	南東3.4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
e	ＳＴＳ（公）０５ -4	品川区		建付地	（　）	長方形	北2.5m私道、無道路地		準工高度地区3種 (70,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 530,852	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	794,761	100 [ 114.0]	697,159	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	697,000
b	(　 ) 489,454	100 [ 70.0]	[ 103.1] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	848,113	100 [ 118.8]	713,900		714,000
c	(　 ) 683,453	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	692,259	100 [ 98.8]	700,667		701,000
d	(　 ) 770,412	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	783,509	100 [ 102.7]	762,910		763,000
e	(　 ) 504,202	100 [ 150.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	498,440	100 [ 96.1]	518,668		519,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	売急ぎ	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	限定価格	％／月 +0.32	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 720,000 円／㎡]

品川 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため土地の再調達原価の把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,261,874	3,154,942	10,106,932	6,587,100	3,519,832	（　0.9664） 3,401,566	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	100,046,059 円　　　　（　 470,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.28	ＲＣ4	413.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	296 ％	213 ㎡	10.0 m x 22.0 m	前面道路：区道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮し、中層共同住宅（１ＬＤＫ３３㎡程度）を想定。

⑦有効率　 78.5 ％
の理由

中層の共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	112.34	57.9	65.00	3,200	208,000	1.0	208,000
							1.0	208,000
2～ 2	共同住宅	111.54	87.4	97.50	3,350	326,625	1.0	326,625
							1.0	326,625
3～ 3	共同住宅	111.54	87.4	97.50	3,400	331,500	1.0	331,500
							1.0	331,500
4～ 4	共同住宅	78.54	82.8	65.00	3,450	224,250	1.0	224,250
							1.0	224,250
～

計		413.96	78.5	325.00		1,090,375		1,090,375
								1,090,375

⑨年額支払賃料	1,090,375 円　×　12ヶ月　＝　 13,084,500 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 585,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共同住宅の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,669,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 683,475 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,986,025 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,090,375 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,359 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,090,375 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 265,490 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,261,874 円　　　　（　 62,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）０５賃貸　　　　-20	3,138 ( 3,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,303	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,424 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＲＧ（公）０５賃貸　　　　-17	3,538 ( 3,463)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	3,726
c	ＡＲＧ（公）０５賃貸　　　　-19	2,960 ( 2,837)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	3,323

品川 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	351,000 円	117,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,325,942 円	13,669,500　×　　　　 9.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 249,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 994,500 円	117,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,154,942 円　（　　　　　　 14,812 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9664

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	117,000,000 円	設計監理料率　 274,000 円／㎡　×　 413.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,587,100 円（　　　　　 30,925 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,261,874 円
②総費用	3,154,942 円
③純収益　①－②	10,106,932 円
④建物等に帰属する純収益	6,587,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,519,832 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,401,566 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,970 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,046,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 470,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
品川 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -16

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　重彦

TEL.

鑑定評価額

147,000,000 円

１㎡当たりの価格

692,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区東大井２丁目１０６４番１｢東大井２－２５－１０｣				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,296)
	1:2	事務所兼共同住宅ＲＣ4F1B	一般住宅、共同住宅、事務所が混在する住宅地域	南東7.5m区道	水道、ガス、下水	立会川 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

７．５ｍ区道

交通

施設

立会川駅東方

220m

法令

規制

準工
(70,296)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

旧東海道沿いに店舗付共同住宅、事業所、戸建住宅等が混在する地域で、周辺に大規模商業施設があり利便性が
高いことから、事業系用途の減退に伴い今後はマンションや戸建住宅が増えていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 728,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 501,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区内における駅徒歩圏の普通・混在住宅地域。主たる需要者は地元の不動産業者や中小企業、小規模
画地については居住目的の個人が中心となる。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響からは脱しつつあり、
低金利政策による需要回復と売り物件減少により価格は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地２００㎡程度で総額
１億５千万円前後、５０～６０㎡の小規模画地で３５００万円～４５００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は共同住宅や事業所等も混在する地域であるが、主に戸建住宅地の価格に牽引される形で地価が形成されてい
る。対象地は基準容積率を十分に消化出来ないため、収益価格は相対的に低く試算された。対象標準地は様々な用途の
需要が想定されるため、本件では、同様に種々の取引動機を内包する取引事例に基づき試算された比準価格を重視し、
収益価格を斟酌のうえ、周辺標準地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を以上の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    665,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伸び悩みが続く個人所得に反し、金余りはあ
らゆる資産価格の上昇要因となり、住宅地、
商業地価格とも収益力低下においても堅調に
推移している。

旧東海道沿いに店舗付共同住宅、事業所等が
混在する地域で、利便性の高さや地価の値頃
感から新型コロナウイルス感染症流行の影響
は軽微。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳＨ（公）０５ -404	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西18m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
b	ＭＳＫ（公）０５ -104	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m区道、北西3.3m、角地		準工高度地区3種 (80,300)
c	ＫＳＨ（公）０５ -118	品川区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
d	ＹＡＳ（公）０５ -105	品川区		更地	（　）	長方形	北8m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
e	ＡＢＲ（公）０５ -11	品川区		更地	（　）	不整形	南31.9m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 981,209	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,017,514	100 [ 135.9]	748,723	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	749,000
b	(　 ) 862,412	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	912,167	100 [ 105.6]	863,795		864,000
c	(　 ) 680,607	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	720,763	100 [ 103.7]	695,046		695,000
d	(　 ) 878,049	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	919,317	100 [ 97.9]	939,037		939,000
e	(　 ) 721,631	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	777,083	100 [ 128.5]	604,734		605,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +36.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +26.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 728,000 円／㎡]

品川 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,337,618	3,052,775	10,284,843	6,530,800	3,754,043	（　0.9664） 3,627,907	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	106,703,147 円　　　　（　 501,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.28	ＲＣ4	413.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	296 ％	213 ㎡	10.0 m x 22.0 m	前面道路：区道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ（専有面積３０㎡前後）を想定

⑦有効率　 78.5 ％
の理由

ポーチ、メールボックス等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	112.34	57.9	65.00	3,300	214,500	1.0	214,500
							1.0	214,500
2～ 2	共同住宅	111.54	87.4	97.50	3,350	326,625	1.0	326,625
							1.0	326,625
3～ 3	共同住宅	111.54	87.4	97.50	3,400	331,500	1.0	331,500
							1.0	331,500
4～ 4	共同住宅	78.54	82.8	65.00	3,450	224,250	1.0	224,250
							1.0	224,250
～

計		413.96	78.5	325.00		1,096,875		1,096,875
								1,096,875

⑨年額支払賃料	1,096,875 円　×　12ヶ月　＝　 13,162,500 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 585,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,747,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 687,375 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,060,125 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,096,875 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,420 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,096,875 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 267,073 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,337,618 円　　　　（　 62,618 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）０５賃貸　　　　-11	3,349 ( 3,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,487	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,424 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＲＧ（公）０５賃貸　　　　-22	3,311 ( 3,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,556
c	ＮＫＭ（公）０５賃貸　　　　-22	2,856 ( 2,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,975

品川 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	348,000 円	116,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,237,275 円	13,747,500　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 249,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 986,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,052,775 円　（　　　　　　 14,332 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9664

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 271,000 円／㎡　×　 413.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,530,800 円（　　　　　 30,661 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,337,618 円
②総費用	3,052,775 円
③純収益　①－②	10,284,843 円
④建物等に帰属する純収益	6,530,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,754,043 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,627,907 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,032 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,703,147 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 501,000 円／㎡）