鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫＭ（公）０５ -103	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東3m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	ＮＫＭ（公）０５ -102	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		準工 (70,200)
c	ＹＯＳ（公）０５ -105	品川区		更地	（　）	ほぼ台形	北東4.3m区道、南2.6m、角地		１住居高度地区2種 (80,172)
d	ＫＢＴ（公）０５ -109	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西2m私道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e	ＳＴＳ（公）０５ -6	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.9m区道、北西5.2m、角地		１中専高度2種最低7m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 680,142	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	697,479	100 [ 102.6]	679,804	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	680,000
b	(　 ) 679,656	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	689,564	100 [ 102.9]	670,130		670,000
c	(　 ) 586,405	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 89.6]	687,848	100 [ 101.8]	675,686		676,000
d	(　 ) 650,031	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	668,232	100 [ 91.9]	727,129		727,000
e	(　 ) 683,453	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	685,465	100 [ 102.0]	672,025		672,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 685,000 円／㎡]

品川 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,725,161	780,620	2,944,541	1,563,840	1,380,701	（　0.9718） 1,341,765	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	35,309,605 円　　　　（　 420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	84 ㎡	8.4 m x 10.0 m	前面道路：区道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向けの共同住宅（平均専有面積２５㎡程度）と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	3,000	150,000	1.0	150,000
							1.0	150,000
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	3,100	155,000	1.0	155,000
							1.0	155,000
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		305,000		305,000
								305,000

⑨年額支払賃料	305,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,660,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 180,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,840,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,648,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	305,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,898 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 305,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 74,263 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,725,161 円　　　　（　 44,347 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＳＫ（公）０５賃貸　　　　-40	3,365 ( 3,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	3,090	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＳＫ（公）０５賃貸　　　　-41	3,360 ( 3,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,140
c	ＳＳＫ（公）０５賃貸　　　　-42	3,360 ( 3,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,294

品川 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,800 円	21,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	395,520 円	3,840,000　×　　　　 10.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 183,600 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 780,620 円　（　　　　　　 9,293 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

28 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0587 ×　 40 ％　＋　0.0779 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,563,840 円（　　　　　 18,617 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,725,161 円
②総費用	780,620 円
③純収益　①－②	2,944,541 円
④建物等に帰属する純収益	1,563,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,380,701 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,341,765 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,309,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 420,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
品川 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -15

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　仲丸　智行

TEL.

鑑定評価額

55,900,000 円

１㎡当たりの価格

665,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区西品川１丁目１２２５番４｢西品川１－１３－３｣				②地積　(㎡)	84 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	小規模住宅と小工場、店舗等が混在する住宅地域	北5.2m区道	水道、ガス、下水	下神明 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北５．２ｍ
区道

交通

施設

下神明駅北東方

600m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

価格水準が比較的低位であったが、周辺の西品川一丁目地区市街地再開発事業の完成、大崎駅の拠点化により利
便性やイメージ等が改善した。今後もその流れが継続し、住宅地としての需要が高まっていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 422,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区における小規模画地主体の普通住宅地域で、特に西品川地区の住宅地域と価格牽連性が高い。需要
者は住宅取得目的の個人が中心であり、住環境よりも値頃感や都心との接近性が選好される傾向にある。同地域では利
便性や住宅地としてのイメージ等の改善に加え、値頃感のある物件供給が多いことから需要が依然堅調であり、取引価
格は上昇している。価格帯は標準地規模の土地で６千万円前後、新築戸建で８千万円までが取引の中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は価格牽連性の高い西品川地区の住宅地取引から求められた価格で、要因比較の精度も高いため実勢水準が的
確に把握された。収益価格は標準地の規模では収益性に優れたボリュームを有する賃貸用建物の建築が困難であるため
相対的に低位となった。ここでは標準地が自ら居住する住宅取得目的による売買が地価形成を主導する地域に存するた
め比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 665,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[100.0]

100
[103.9]

[100.0]
100

666,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で減少した品川区の人口は再び反転
。高齢化率低い。土地取引や建築着工件数は
好不調を繰り返すが、取引価格は上昇傾向。
金利上昇に懸念。

周辺の市街地再開発による利便性向上等から
住宅地域としてのイメージが改善した。区画
割で供給された小規模住宅が多く、土地単価
は上昇している。

個別的要因に変動はない。値頃感のある戸建
住宅が求められる地域にあって、標準地の規
模は総額が嵩張らず、需要が享受できる個別
性を備えている。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＯＳ（公）０５ -10	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.2m区道、北東2m、二方路		準工高度地区2種 (70,200)
b	ＹＯＳ（公）０５ -12	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m区道、西4.2m、角地		近商高度地区3種 (93,224)
c	ＫＢＴ（公）０５ -109	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西2m私道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	ＴＭＲ（公）０５ -108	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
e	ＡＲＧ（公）０５ -5	品川区		建付地	（　）	不整形	南東4.2m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 994,557	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.5]	1,079,653	100 [ 140.4]	768,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	769,000
b	(　 ) 781,686	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	762,330	100 [ 109.1]	698,744		699,000
c	(　 ) 650,031	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	668,232	100 [ 90.1]	741,656		742,000
d	(　 ) 740,325	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	731,783	100 [ 109.2]	670,131		670,000
e	(　 ) 458,462	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 74.9]	641,480	100 [ 93.9]	683,152		683,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 700,000 円／㎡]

品川 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,894,891	808,324	3,086,567	1,701,400	1,385,167	（　0.9718） 1,346,105	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	35,423,816 円　　　　（　 422,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	84 ㎡	8.4 m x 10.0 m	前面道路：区道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向けの１Ｋタイプ、平均専有面積が２５㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	3,070	153,500	1.0	153,500
							1.0	153,500
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	3,200	160,000	1.0	160,000
							1.0	160,000
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		313,500		313,500
								313,500

⑨年額支払賃料	313,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,762,000 円
⑩a共益費（管理費）	212 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 254,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等の預り金で担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,016,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 200,820 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,815,580 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	313,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,978 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 313,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 76,333 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,894,891 円　　　　（　 46,368 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＭ（公）０５賃貸　　　　-26	3,934 ( 3,849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [106.0]	100 [110.0]	3,408	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-49	3,919 ( 3,834)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,534
c	ＭＳＫ（公）０５賃貸　　　　-44	3,583 ( 3,505)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	100 [110.0]	3,164

品川 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,500 円	23,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	397,624 円	4,016,400　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 199,700 円	23,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 808,324 円　（　　　　　　 9,623 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

28 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,500,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0587 ×　 40 ％　＋　0.0779 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,701,400 円（　　　　　 20,255 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,894,891 円
②総費用	808,324 円
③純収益　①－②	3,086,567 円
④建物等に帰属する純収益	1,701,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,385,167 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,346,105 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,025 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,423,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 422,000 円／㎡）