鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０５ -5	港区		更地	（　）	不整形	西5.9m区道、北1.8m、角地		１中専高度2種最高22m (80,236)
b	ＹＡＳ（公）０５ -405	品川区		建付地	（　）	長方形	北東3.4m区道、北西4m、角地		１中専高度地区2種 (80,160)
c	ＳＳＫ（公）０５ -112	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3.6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	ＳＴＳ（公）０５ -115	品川区		建付地	（　）	長方形	南6m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e	ＳＳＫ（公）０５ -113	品川区		更地	（　）	ほぼ台形	南西10.9m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,235,568	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 83.8]	1,512,760	100 [ 120.0]	1,260,633	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,260,000
b	(　 ) 1,244,733	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	1,232,890	100 [ 93.1]	1,324,264		1,320,000
c	(　 ) 860,428	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	882,578	100 [ 75.7]	1,165,889		1,170,000
d	(　 ) 1,186,794	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,166,449	100 [ 92.8]	1,256,949		1,260,000
e	(　 ) 1,671,225	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,736,403	100 [ 120.8]	1,437,420		1,440,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,290,000 円／㎡]

品川 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,953,355	8,341,353	31,612,002	16,043,200	15,568,802	（　0.9613） 14,966,289	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	467,696,531 円　　　　（　 912,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	307.80	ＲＣ4	979.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	513 ㎡	19.5 m x 26.3 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（５０～８０㎡程度）の共同住宅を想定

⑦有効率　 75.3 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	287.40	53.5	153.75	4,150	638,063	1.0	638,063
							1.0	638,063
2～ 2	住宅	285.00	87.4	249.00	4,250	1,058,250	1.0	1,058,250
							1.0	1,058,250
3～ 3	住宅	249.00	85.5	213.00	4,300	915,900	1.0	915,900
							1.0	915,900
4～ 4	住宅	158.50	77.3	122.50	4,350	532,875	1.0	532,875
							1.0	532,875
～

計		979.90	75.3	738.25		3,145,088		3,145,088
								3,145,088

⑨年額支払賃料	3,145,088 円　×　12ヶ月　＝　 37,741,056 円
⑩a共益費（管理費）	230 円／㎡　×　 738.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,037,570 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,778,626 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,060,931 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,157,695 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,145,088 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,878 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,145,088 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 765,782 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,953,355 円　　　　（　 77,882 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-22	4,712 ( 4,606)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,811	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,395 円/㎡　月額支払賃料（　 4,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-23	4,141 ( 3,965)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.9]	100 [100.0]	4,148
c	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-24	4,293 ( 4,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.2]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,350

品川 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	888,000 円	296,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,215,053 円	41,218,626　×　　　　 7.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,130,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,516,000 円	296,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	296,000 円	296,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	296,000 円	296,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,341,353 円　（　　　　　　 16,260 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9613

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	296,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 979.90 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0542	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,043,200 円（　　　　　 31,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,953,355 円
②総費用	8,341,353 円
③純収益　①－②	31,612,002 円
④建物等に帰属する純収益	16,043,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,568,802 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,966,289 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,174 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 467,696,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 912,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
品川 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -4

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　柏原　理奈

TEL.

鑑定評価額

626,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	940,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区上大崎３丁目３００番１５｢上大崎３－１０－３５｣				②地積　(㎡)	513 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ4F1B	中層マンションが多く見られる高台の住宅地域	南東7.2m区道	水道、ガス、下水	目黒 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 25 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

７．２ｍ区道

交通

施設

目黒駅南東方

500m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

目黒駅徒歩圏の交通利便性と高台の良好な居住環境を兼ね備えた旧来より名声高い花房山の住宅地域で、地域要
因に特段の変動はなく、今後も現状の閑静な住環境を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,350,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 905,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区・目黒区・港区内の優良な共同住宅地域である。主な需要者は、マンション開発業者等の法人が
想定される。需要の中心となる価格帯は、画地規模や街路条件等により異なるが、５００㎡程度の土地で１㎡当たり１
２０～１４０万円程度と推測される。都心好立地のマンション需要は旺盛であり、ディベロッパーの用地取得需要も活
発である。城南五山の稀少性も加わり地価は上昇傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は旧来より名声高い花房山の住宅地域であり、一般に、市場での需給バランス或いは代替競争関係にある不動
産との比較によって価格が定まる傾向にある。一方、本件標準地に関しては収益物件の開発及び転売を目的とする業者
等の参入も見込まれることから、投資採算性を反映した収益価格の規範性も一定程度有する。従って、本件では、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,170,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[100.3]

[100.0]
100

1,220,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安による割安感から海外富裕層による投資
が急増しており、都心の優良物件の価格は上
昇傾向にある。

城南五山として名高い花房山の閑静な高台の
住宅地域で、地域要因に特段の変化はないが
、堅調な住宅需要を背景に地価は上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -1.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＳＫ（公）０５ -127	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
b	ＨＴＲ（公）０５ -5	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.8m私道、西3.3m、二方路		１中専高度2種最高17m (70,160)
c	ＫＭＭ（公）０５ -110	品川区		建付地	（　）	長方形	東5.1m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	ＮＫＭ（公）０５ -109	品川区		更地	（　）	不整形	東8.2m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
e	ＮＫＭ（公）０５ -125	品川区		更地	（　）	ほぼ整形	東40m都道、西5.5m、二方路		２住居 (70,280)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,386,438	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,466,851	100 [ 106.7]	1,374,743	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,370,000
b	(　 1,367,775) 1,391,525	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	1,625,024	100 [ 118.2]	1,374,809		1,370,000
c	(　 ) 1,583,921	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,645,694	100 [ 117.6]	1,399,400		1,400,000
d	(　 ) 1,587,263	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,709,990	100 [ 127.5]	1,341,169		1,340,000
e	(　 ) 1,238,743	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,305,635	100 [ 97.2]	1,343,246		1,340,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,350,000 円／㎡]

品川 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,691,529	8,362,028	31,329,501	15,880,600	15,448,901	（　0.9613） 14,851,029	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	464,094,656 円　　　　（　 905,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	307.80	ＲＣ4	979.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	513 ㎡	19.5 m x 26.3 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専用面積約６７㎡、計１１戸）の共同住宅を想定。駐車場３台付属。

⑦有効率　 75.3 ％
の理由

同種建物の標準的な設計に基づく有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	287.40	53.5	153.75	4,100	630,375	1.0	630,375
							1.0	630,375
2～ 2	居宅	285.00	87.4	249.00	4,200	1,045,800	1.0	1,045,800
							1.0	1,045,800
3～ 3	居宅	249.00	85.5	213.00	4,250	905,250	1.0	905,250
							1.0	905,250
4～ 4	居宅	158.50	77.3	122.50	4,300	526,750	1.0	526,750
							1.0	526,750
～

計		979.90	75.3	738.25		3,108,175		3,108,175
								3,108,175

⑨年額支払賃料	3,108,175 円　×　12ヶ月　＝　 37,298,100 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 738.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,214,750 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,512,850 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,047,643 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,905,207 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,108,175 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,528 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,108,175 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 756,794 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,691,529 円　　　　（　 77,371 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０５賃貸　　　　-24	4,016 ( 3,926)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,344 円/㎡　月額支払賃料（　 4,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＳＳＫ（公）０５賃貸　　　　-47	4,360 ( 4,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,360
c	ＹＡＳ（公）０５賃貸　　　　-24	4,293 ( 4,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,381

品川 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	879,000 円	293,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,276,228 円	40,952,850　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,130,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,490,500 円	293,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	293,000 円	293,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	293,000 円	293,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,362,028 円　（　　　　　　 16,300 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9613

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	293,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 979.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0542	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,880,600 円（　　　　　 30,956 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,691,529 円
②総費用	8,362,028 円
③純収益　①－②	31,329,501 円
④建物等に帰属する純収益	15,880,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,448,901 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,851,029 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,949 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 464,094,656 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 905,000 円／㎡）