鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３（公）５ -17	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
b	Ｒ４７１０８ -903	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m区道、南12.7m、北9m、三方路		準工 (80,200)
c	１６（公）５ -29	江東区		更地	（　）	長方形	西12m道路、中間画地		工専 (70,200)
d	Ｒ４７１０８ -902	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18m区道、北東18m、角地		工専 (80,200)
e	Ｒ０５（公）７７９９ -7	足立区		更地	（　）	不整形	南4m区道、中間画地		工業高度地区3種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 574,816	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	580,564	100 [ 84.0]	691,148	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	691,000
b	(　 ) 277,335	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 63.0]	463,105	100 [ 78.2]	592,206		592,000
c	(　 ) 521,824	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	557,308	100 [ 76.0]	733,300		733,000
d	(　 ) 318,687	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	324,256	100 [ 60.5]	535,960		536,000
e	(　 ) 298,124	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	313,184	100 [ 57.4]	545,617		546,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 592,000 円／㎡]

江東 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	283,249,744	64,494,395	218,755,349	136,880,000	81,875,349	（　0.9230） 75,570,947	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	1,937,716,590 円　　　　（　 475,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所付倉庫	2,411.48	ＲＣ6	12,847.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	80 ％	300 ％	300 ％	4,081 ㎡	103.7 m x 39.5 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルテナント用の事務所付倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫・事務所	2,330.53	100.0	2,330.53	1,992	4,642,416	3.0	13,927,248
							0.0	0
2～ 3	倉庫	2,411.48	100.0	2,411.48	1,992	4,803,668	3.0	14,411,004
							0.0	0
4～ 4	倉庫	2,284.56	100.0	2,284.56	1,992	4,550,844	3.0	13,652,532
							0.0	0
5～ 5	倉庫	1,890.44	100.0	1,890.44	1,992	3,765,756	3.0	11,297,268
							0.0	0
6～ 6	倉庫・塔屋	1,519.25	100.0	1,519.25	1,992	3,026,346	3.0	9,079,038
							0.0	0

計		12,847.74	100.0	12,847.74		25,592,698		76,778,094
								0

⑨年額支払賃料	25,592,698 円　×　12ヶ月　＝　 307,112,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 12,847.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	307,112,376 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 24,568,990 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	282,543,386 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	76,778,094 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 706,358 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	283,249,744 円　　　　（　 69,407 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１（公賃）５　　　　-38	1,762 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,798	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,997 円/㎡　月額支払賃料（　 1,992 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４（公賃）５　　　　-31	2,201 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,096
c	０４（公賃）５　　　　-32	2,202 ( 2,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,097

江東 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,800,000 円	2,360,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,284,495 円	307,112,376　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,629,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 20,060,000 円	2,360,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,360,000 円	2,360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,360,000 円	2,360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 64,494,395 円　（　　　　　　 15,804 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9230

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,360,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 12,847.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0580	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 50 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	136,880,000 円（　　　　　 33,541 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	283,249,744 円
②総費用	64,494,395 円
③純収益　①－②	218,755,349 円
④建物等に帰属する純収益	136,880,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	81,875,349 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	75,570,947 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,518 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,937,716,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 475,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江東 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 9-3

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　殿原　玲子

TEL.

鑑定評価額

2,260,000,000 円

１㎡当たりの価格

555,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区佐賀２丁目１４番１｢佐賀２－８－２０｣				②地積　(㎡)	4,081 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (80,300)
	2.5:1	事務所、駐車場兼倉庫ＳＲＣ7	倉庫、事務所等が混在する工業地域	北西11m区道	水道、ガス、下水	水天宮前 680m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 4,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

水天宮前駅南東方

680m

法令

規制

準工
(70,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動要因はなく、当面の間現状を維持するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

建蔽率　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 590,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 453,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江東区及び周辺区の工業地域又は住工混在地域である。需要者は都心への近接性及び交通利便性に着目す
る倉庫業・物流業者が中心と想定される。内陸部の工業用地は近年マンション用地への転用が進みつつあり、就労環境
の面からも交通利便性に優れる都市型物流施設の需要は高まっている。市場での需要の中心となる価格帯は立地条件や
規模等により一様には把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は倉庫用地となり得る事例を採用して適正な比準が行われており、市場実勢を反映した信頼性の高い価格が得
られたものと思料する。一方、収益価格は収益性に着目した理論的な価格といえるが、想定要素を含む。よって、市場
の実態を反映した比準価格を重視して、理論的な収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    533,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

社会経済活動の正常化に伴い景気回復が期待
されるが、先行きは不透明である。優良物件
に対する不動産投資需要は底堅く推移してい
る。

内陸部の流通業務施設が存するエリアである
。周辺ではマンション開発が進みつつある。

個別的要因に変動はない。なお、対象標準地
は公園に隣接しており、建築基準法第５３条
３項２号による建蔽率緩和が適用可能である
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３（公）５ -17	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
b	１３（公）５ -18	江東区		建付地	（　）	長方形	東12m道路、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	１３（公）５ -30	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南29.9m区道、中間画地		準工 (70,300)
d	１６（公）５ -29	江東区		更地	（　）	長方形	西12m道路、中間画地		工専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 574,816	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	581,714	100 [ 99.8]	582,880	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	583,000
b	(　 ) 546,660	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	553,220	100 [ 93.1]	594,221		594,000
c	(　 ) 698,434	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	721,482	100 [ 122.3]	589,928		590,000
d	(　 ) 521,824	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	559,917	100 [ 89.3]	627,007		627,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 590,000 円／㎡]

江東 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	270,167,929	63,927,039	206,240,890	129,092,000	77,148,890	（　0.9353） 72,157,357	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	1,850,188,641 円　　　　（　 453,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所付倉庫	2,411.48	ＲＣ6	12,847.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	80 ％	300 ％	300 ％	4,081 ㎡	103.7 m x 39.5 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルテナント用の賃貸倉庫（事務所付）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫・事務所	2,330.53	100.0	2,330.53	1,900	4,428,007	3.0	13,284,021
							0.0	0
2～ 3	倉庫	2,411.48	100.0	2,411.48	1,900	4,581,812	3.0	13,745,436
							0.0	0
4～ 4	倉庫	2,284.56	100.0	2,284.56	1,900	4,340,664	3.0	13,021,992
							0.0	0
5～ 5	倉庫	1,890.44	100.0	1,890.44	1,900	3,591,836	3.0	10,775,508
							0.0	0
6～ 6	倉庫・塔屋	1,519.25	100.0	1,519.25	1,900	2,886,575	3.0	8,659,725
							0.0	0

計		12,847.74	100.0	12,847.74		24,410,706		73,232,118
								0

⑨年額支払賃料	24,410,706 円　×　12ヶ月　＝　 292,928,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 12,847.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	292,928,472 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 23,434,278 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	269,494,194 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	73,232,118 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 673,735 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	270,167,929 円　　　　（　 66,201 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３（公賃）５　　　　-33	1,762 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [150.0]	1,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,905 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１３（公賃）５　　　　-34	3,235 ( 3,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [150.0]	2,270
c	１３（公賃）５　　　　-35	2,865 ( 2,699)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [150.0]	2,247

江東 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,800,000 円	2,360,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	11,717,139 円	292,928,472　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,629,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 20,060,000 円	2,360,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,360,000 円	2,360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,360,000 円	2,360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 63,927,039 円　（　　　　　　 15,665 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

20 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,360,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 12,847.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0547	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 50 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0731 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	129,092,000 円（　　　　　 31,632 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	270,167,929 円
②総費用	63,927,039 円
③純収益　①－②	206,240,890 円
④建物等に帰属する純収益	129,092,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	77,148,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,157,357 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,681 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,850,188,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 453,000 円／㎡）