鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３（公）５ -17	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
b	１３（公）５ -18	江東区		建付地	（　）	長方形	東12m道路、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	１３（公）５ -36	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m道路、中間画地		準工地区計画等 (70,200)
d	１４（公）５ -6	江東区		建付地	（　）	長方形	南12m道路、中間画地		準工地区計画等 (70,200)
e	１６（公）５ -29	江東区		更地	（　）	長方形	西12m道路、中間画地		工専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 574,816	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	580,564	100 [ 108.2]	536,566	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	537,000
b	(　 ) 546,660	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	552,127	100 [ 103.0]	536,046		536,000
c	(　 ) 484,408	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	511,050	100 [ 100.0]	511,050		511,000
d	(　 ) 584,947	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	596,646	100 [ 100.0]	596,646		597,000
e	(　 ) 521,824	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	557,308	100 [ 100.0]	557,308		557,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 547,000 円／㎡]

江東 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	240,684,210	47,956,400	192,727,810	106,296,000	86,431,810	（　0.9527） 82,343,585	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	2,111,373,974 円　　　　（　 391,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	2,160.00	Ｓ5	10,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	5,400 ㎡	53.8 m x 100.3 m	前面道路：道路　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 5	倉庫	10,800.00	100.0	10,800.00	1,950	21,060,000	3.0	63,180,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		10,800.00	100.0	10,800.00		21,060,000		63,180,000
								0

⑨年額支払賃料	21,060,000 円　×　12ヶ月　＝　 252,720,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 10,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	252,720,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 12,636,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	240,084,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	63,180,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 600,210 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	240,684,210 円　　　　（　 44,571 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８（公賃）５　　　　-39	1,646 ( 1,595)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,697	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,955 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８（公賃）５　　　　-40	1,220 ( 1,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,658
c	０８（公賃）５　　　　-41	1,537 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,088

江東 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,160,000 円	1,720,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,581,600 円	252,720,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,154,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,620,000 円	1,720,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,720,000 円	1,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,720,000 円	1,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 47,956,400 円　（　　　　　　 8,881 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,720,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 10,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 50 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	106,296,000 円（　　　　　 19,684 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	240,684,210 円
②総費用	47,956,400 円
③純収益　①－②	192,727,810 円
④建物等に帰属する純収益	106,296,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	86,431,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	82,343,585 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,249 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,111,373,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 391,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江東 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 9-2

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　田上　克彦

TEL.

鑑定評価額

2,700,000,000 円

１㎡当たりの価格

500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区東雲２丁目９番４２｢東雲２－１４－１９｣				②地積　(㎡)	5,400 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）地区計画等 (70,200)
	1:2	事務所兼倉庫Ｓ5	大規模倉庫、工場等が建ち並ぶ臨海工業地域	東15m道路	水道、ガス、下水	東雲 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 160 ｍ、南 180 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中小規模倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 55.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 5,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１５ｍ道路

交通

施設

東雲駅南西方

400m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

流通業務地区で倉庫や工場として使用されている地域であり、特に大きな地域要因の変動はない。今後は新型コ
ロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。

(3)最有効使用の判定

中小規模倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 416,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江東区及び品川区、大田区等の臨海部の流通業務施設を中心に、江東区内陸部の工業系混在地域も含まれ
る。需要者は自己所有目的の倉庫及び流通業務を行う企業や投資目的の法人等が想定される。臨海部は首都高速等に近
く、街路条件等も良好なため、需要は堅調である。新型コロナウイルス感染症の影響下でも、流通業務に必要な規模が
あれば需要は底堅く、地価は上昇傾向である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は江東区及び品川区、大田区の臨海部の流通業務地区に所在する比較的規模大の事例を採用した。流通業務地
の同一需給圏は広く、何れの事例も地域要因は類似している。一方、収益価格は鉄骨造５階建倉庫を一括して賃貸する
ことを想定して試算されているが、投資対象としての取引は僅かであり、土地価格への影響は限定的である。従って、
比準価格を重視し、収益価格も比較考量して調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    485,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江東 9-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    495,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江東区内の流通業務地の期待利回りはＲ４年
４月期で４％に低下した。今後はこれが定着
し、取引価格も上昇傾向が続くと思われる。

地域要因に大きな変化は見られない。臨海部
の流通業務地区の需要は堅調である。

特に変動はない。代替・競争関係にある不動
産と比較して競争力は上位である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

+1.0 ％

３　試算価格算定内訳

江東 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６（公）５ -22	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m区道、南西15m、北西12m、三方路		準工地区計画等 (80,300)
b	ＮＫＭ（公）０５ -401	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西50m都道、北西40m、角地		準工臨港地区 (80,300)
c	Ｒ４７１１４ -28	大田区		建付地	（　）	長方形	北西18m区道、中間画地		工専 (70,200)
d	Ｒ４７１０８ -903	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m区道、南12.7m、西9m、三方路		準工 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 993,918	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	951,451	100 [ 176.7]	538,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	538,000
b	(　 ) 535,454	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	549,911	100 [ 105.9]	519,274		519,000
c	(　 ) 296,139	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	305,912	100 [ 55.8]	548,229		548,000
d	(　 ) 277,335	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.5]	392,042	100 [ 75.7]	517,889		518,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +70.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 530,000 円／㎡]

江東 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	244,257,120	48,150,800	196,106,320	104,404,000	91,702,320	（　0.9547） 87,548,205	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	2,244,825,769 円　　　　（　 416,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	2,160.00	Ｓ5	10,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	5,400 ㎡	53.8 m x 100.3 m	前面道路：道路　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造５階建倉庫を一括して賃貸することを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 5	倉庫	10,800.00	100.0	10,800.00	2,000	21,600,000	3.0	64,800,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		10,800.00	100.0	10,800.00		21,600,000		64,800,000
								0

⑨年額支払賃料	21,600,000 円　×　12ヶ月　＝　 259,200,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 10,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	259,200,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 15,552,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	243,648,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	64,800,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 609,120 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	244,257,120 円　　　　（　 45,233 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１（公賃）４　　　　-34	2,411 ( 2,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,538	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,005 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０１（公賃）４　　　　-35	1,535 ( 1,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,795
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江東 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,160,000 円	1,720,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,776,000 円	259,200,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,154,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,620,000 円	1,720,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,720,000 円	1,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,720,000 円	1,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 48,150,800 円　（　　　　　　 8,917 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,720,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 10,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0607	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 50 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	104,404,000 円（　　　　　 19,334 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	244,257,120 円
②総費用	48,150,800 円
③純収益　①－②	196,106,320 円
④建物等に帰属する純収益	104,404,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	91,702,320 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	87,548,205 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,244,825,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 416,000 円／㎡）