鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６（公）５ -29	江東区		更地	（　）	長方形	西12m道路、中間画地		工専 (70,200)
b	１３（公）５ -18	江東区		建付地	（　）	長方形	東12m道路、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	１３（公）５ -17	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
d	Ｒ４７１０８ -902	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18m区道、北東18m、角地		工専 (80,200)
e	Ｒ４７１０８ -903	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m区道、南12.7m、西9m、三方路		準工 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 521,824	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	557,308	100 [ 130.9]	425,751	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	426,000
b	(　 ) 546,660	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	552,127	100 [ 141.6]	389,920		390,000
c	(　 ) 574,816	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	580,564	100 [ 146.2]	397,103		397,000
d	(　 ) 318,687	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	314,438	100 [ 116.4]	270,136		270,000
e	(　 ) 277,335	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	266,807	100 [ 120.0]	222,339		222,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +42.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 320,000 円／㎡]

江東 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,643,938,494	976,524,600	3,667,413,894	2,377,350,000	1,290,063,894	（　0.9343） 1,205,306,696	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	30,132,667,400 円　　　　（　 237,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	50,700.00	Ｓ5	253,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防臨港地区	70 ％	200 ％	200 ％	126,956 ㎡	376.0 m x 333.0 m	前面道路：道路　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し、倉庫

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種・同用途の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 5	倉庫	50,700.00	90.0	45,630.00	1,800	82,134,000	3.0	246,402,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		253,500.00	90.0	228,150.00		410,670,000		1,232,010,000
								0

⑨年額支払賃料	410,670,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,928,040,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 228,150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,928,040,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 295,682,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,632,357,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,232,010,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,580,894 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,643,938,494 円　　　　（　 36,579 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２（公賃）５　　　　-33	2,377 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,156	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０２（公賃）５　　　　-34	2,805 ( 2,699)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,968
c	０２（公賃）５　　　　-35	1,791 ( 1,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,791

江東 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,500,000 円	40,500,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	147,841,200 円	4,928,040,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 281,933,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 344,250,000 円	40,500,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,500,000 円	40,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,500,000 円	40,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 976,524,600 円　（　　　　　　 7,692 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,500,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 253,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0587	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,377,350,000 円（　　　　　 18,726 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,643,938,494 円
②総費用	976,524,600 円
③純収益　①－②	3,667,413,894 円
④建物等に帰属する純収益	2,377,350,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,290,063,894 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,205,306,696 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,494 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,132,667,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 237,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
江東 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 9-1

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　降矢　等

TEL.

鑑定評価額

37,100,000,000 円

１㎡当たりの価格

292,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区有明３丁目１５番１外｢有明３－１４－３｣				②地積　(㎡)	126,956 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) 準防（その他）臨港地区 (70,200)
	台形 1.2:1	倉庫Ｓ1	大規模倉庫が建ち並ぶ臨海副都心近接の工業地域	南西40m道路	水道、下水	国際展示場 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 150 ｍ、南 670 ｍ、北 380 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　 120,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ道路

交通

施設

国際展示場駅南東方

830m

法令

規制

工専
(70,200)
準防
臨港地区

⑤地域要因の将
　来予測

臨海工業地域としてその地域要因自体に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 314,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 226,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東京港湾部の流通業務地域を主体に、近接する内陸部の工業地域を含んで広域的に形成される。需要者は
都心部への接近性や港湾施設・空港・高速道路等の交通利便を重視する物流大手、準大手の関連企業が中心となる。特
に東京港湾部では土地の供給が限定的で稀少性を有し、さらに当標準地のように大規模地となれば総額が高額となるの
で需要者も限定的となる。このように湾岸部等の工業地市場に関しては、一般市場とその様相が大きく異なっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近年は物流施設等を投資対象とする傾向が拡大しており、収益性を重視して価格設定を行い、市場参入する投資家等も
見られるが、当標準地は実質的には自己使用目的の倉庫・事業所であること、及び当標準地（土地）より得られる収益
目的で市場に参入する投資家等は少ないものと考える。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格
を重視して収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

臨海部、内陸部を問わず、物流施設等に適し
た工業地の需要は引続き堅調だが、国内外の
経済情勢が不安定であり、今後の市場動向に
は留意を要する。

当地域の物流用地は大規模で取得者が自己使
用の大企業等と限定的。市場が中小の工業地
と異なるが、当地域の地価も継続して小幅で
上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６（公）５ -29	江東区		更地	（　）	長方形	西12m道路、中間画地		工専 (70,200)
b	１４（公）５ -6	江東区		建付地	（　）	長方形	南12m道路、中間画地		準工地区計画等 (70,200)
c	Ｒ４７１０８ -902	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18m区道、北東18m、角地		工専 (80,200)
d	Ｒ４７１０８ -903	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m区道、南12.7m、西9m、三方路		準工 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 521,824	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	554,177	100 [ 138.2]	400,996	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	401,000
b	(　 ) 584,947	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	597,231	100 [ 150.0]	398,154		398,000
c	(　 ) 318,687	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	320,543	100 [ 106.9]	299,853		300,000
d	(　 ) 277,335	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	274,430	100 [ 112.6]	243,721		244,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 314,000 円／㎡]

江東 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			埋立てから時間が経過しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,956,114,359	1,090,762,814	3,865,351,545	2,635,630,000	1,229,721,545	（　0.9343） 1,148,928,839	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	28,723,220,975 円　　　　（　 226,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	50,700.00	Ｓ5	253,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防臨港地区	70 ％	200 ％	200 ％	126,956 ㎡	376.0 m x 330.0 m	前面道路：道路　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

マルチ型賃貸倉庫を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

車路等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 5	倉庫	50,700.00	90.0	45,630.00	1,921	87,655,230	3.0	262,965,690
							0.0	0
～

～

～

～

計		253,500.00	90.0	228,150.00		438,276,150		1,314,828,450
								0

⑨年額支払賃料	438,276,150 円　×　12ヶ月　＝　 5,259,313,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 228,150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,259,313,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 315,558,828 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,943,754,972 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,314,828,450 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,359,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,956,114,359 円　　　　（　 39,038 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５（公賃）５　　　　-34	1,618 ( 1,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,572	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,926 円/㎡　月額支払賃料（　 1,921 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１５（公賃）５　　　　-35	2,368 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [145.0]	100 [ 98.0]	1,666
c	１５（公賃）５　　　　-36	3,810 ( 3,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	2,540

江東 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	179,600,000 円	44,900,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	157,779,414 円	5,259,313,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 281,933,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 381,650,000 円	44,900,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,900,000 円	44,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,900,000 円	44,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,090,762,814 円　（　　　　　　 8,592 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,900,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 253,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0587	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,635,630,000 円（　　　　　 20,760 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,956,114,359 円
②総費用	1,090,762,814 円
③純収益　①－②	3,865,351,545 円
④建物等に帰属する純収益	2,635,630,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,229,721,545 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,148,928,839 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,050 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,723,220,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,000 円／㎡）