鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２（公）５ -29	江東区		貸家建付地	（　）	不整形	東30m都道、北6m、西6m、三方路		商業 (100,600)
b	０７（公）５ -24	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東24.9m都道、北3.4m、角地		準工２種特別工業地区 (80,400)
c	１１（公）５ -27	墨田区		建付地	（　）	長方形	東22m都道、中間画地		商業高度地区最高35m (100,500)
d	０１（公）５ -10	墨田区		貸家建付地	（　）	長方形	東22m区道、南6m、西2.9m、三方路		商業高度地区最低7m (100,600)
e	１７（公）５ -8	墨田区		底地	（　）	ほぼ長方形	東21.2m都道、南11.1m、角地		商業高度地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,678,453	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	1,737,867	100 [ 174.8]	994,203	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	994,000
b	(　 ) 785,804	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	795,627	100 [ 83.7]	950,570		951,000
c	(　 ) 857,530	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	904,694	100 [ 91.2]	991,989		992,000
d	(　 ) 1,489,238	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	1,472,021	100 [ 152.2]	967,162		967,000
e	(　 391,645) 870,322	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	876,953	100 [ 98.0]	894,850		895,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +70.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 970,000 円／㎡]

江東 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,620,056	4,998,277	17,621,779	13,724,000	3,897,779	（　0.9364） 3,649,880	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	96,049,474 円　　　　（　 787,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	91.48	ＲＣ8	706.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	122 ㎡	14.2 m x 9.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２階以上は各階２室の住宅（貸室専有面積約３８㎡）

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.92	73.8	63.41	3,600	228,276	6.0	1,369,656
							0.0	0
2～ 2	住宅	88.72	87.2	77.36	3,138	242,756	1.0	242,756
							1.0	242,756
3～ 4	住宅	88.72	87.2	77.36	3,180	246,005	1.0	246,005
							1.0	246,005
5～ 6	住宅	88.72	87.2	77.36	3,220	249,099	1.0	249,099
							1.0	249,099
7～ 8	住宅	88.72	87.2	77.36	3,260	252,194	1.0	252,194
							1.0	252,194

計		706.96	85.6	604.93		1,965,628		3,107,008
								1,737,352

⑨年額支払賃料	1,965,628 円　×　12ヶ月　＝　 23,587,536 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 604.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,587,536 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,415,252 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,172,284 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,107,008 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,206 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,737,352 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 418,566 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,620,056 円　　　　（　 185,410 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９（公賃）５　　　　-13	3,004 ( 2,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	3,196	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,208 円/㎡　月額支払賃料（　 3,138 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１９（公賃）５　　　　-14	3,187 ( 3,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	3,257
c	１９（公賃）５　　　　-15	3,076 ( 3,009)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,170

江東 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,175,000 円	235,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,179,377 円	23,587,536　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,997,500 円	235,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,998,277 円　（　　　　　　 40,969 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	235,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 706.96 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,724,000 円（　　　　　 112,492 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,620,056 円
②総費用	4,998,277 円
③純収益　①－②	17,621,779 円
④建物等に帰属する純収益	13,724,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,897,779 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,649,880 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,917 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,049,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 787,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江東 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 5-11

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　田中　昌代

TEL.

鑑定評価額

111,000,000 円

１㎡当たりの価格

912,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	720,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区清澄３丁目４番１９｢清澄３－４－１６｣				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＳＲＣ7F1B	店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域	東25m都道	水道、ガス、下水	清澄白河 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 15 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

清澄白河駅南西方

110m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、マンション等が建ち並ぶ清澄通り沿いの商業地域で、地域内に特段の変動要因はなく地価は当面、現状を
維持して推移すると予測する。新型コロナ第８波の影響が懸念されるが、商業地域の繁華性は戻りつつある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 969,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 815,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、区内及び隣接区の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、法人投資家、マンシ
ョンデベロッパー等、資金力を有する法人、事業者等と想定される。区部のマンション適地は供給僅少で一段と希少性
が高まっているが、一方、建築資材、マンパワー、建築費の高騰等の要因に事業が左右されがちな側面を有する。地価
水準は、画地規模や立地条件等により用途の多様性が認められるため一様に把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の地域は幹線道路沿いに位置しており、比準価格は類似地域の事例を採用して適切な比準が施されており、
市場の実態を反映した規範性を有する価格が得られた。収益価格は店舗兼共同住宅の建築を想定し、投資採算性に着目
した理論的な価格であるが、想定要素を多く含んでいる。したがって本鑑定評価においては、市場の実態を反映した比
準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 850,000 円／㎡

[105.3]
100

100
[100.0]

100
[ 98.0]

[100.0]
100

913,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    873,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は増加傾向、高齢化率は横ばい。生
産年齢層の増加が目立つ。住・商とも、取引
価格は上昇、件数は増加傾向であるが、先行
きは不透明。

「清澄白河」駅から徒歩２分、清澄通り沿い
に立地し、繁華性が高い。都立清澄庭園、区
立江戸深川資料館が近く、住環境も良好な人
気エリア。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -9.5
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０（公）５ -10	江東区		建付地	（　）	正方形	西22m都道、南8m、角地		商業 (100,500)
b	０１（公）５ -2	墨田区		建付地	（　）	長方形	南16.3m都道、北3.2m、二方路		近商高度地区最高22m 高度地区 (100,300)
c	０４（公）５ -1	墨田区		更地	（　）	不整形	南東22m国道、中間画地		商業高度地区最高35m 高度地区 (100,500)
d	０８（公）５ -26	墨田区		更地	（　）	ほぼ長方形	東27.7m都道、北4m、角地		商業高度地区最高28m 高度地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,137,255	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,112,344	100 [ 99.5]	1,117,934	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,120,000
b	(　 ) 941,899	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	958,521	100 [ 99.3]	965,278		965,000
c	(　 ) 911,143	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	987,871	100 [ 99.1]	996,843		997,000
d	(　 ) 918,742	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	930,117	100 [ 98.3]	946,202		946,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +0.5
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +15.5
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 969,000 円／㎡]

江東 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,758,607	4,998,552	17,760,055	13,724,000	4,036,055	（　0.9364） 3,779,362	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	99,456,895 円　　　　（　 815,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	91.48	ＲＣ8	706.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	122 ㎡	14.2 m x 9.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階以上は住宅各階２戸、コンパクトタイプ平均専有面積３８．６８㎡を想定

⑦有効率　 85.6 ％
の理由

同規模同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.92	73.8	63.41	3,800	240,958	6.0	1,445,748
							0.0	0
2～ 2	住宅	88.72	87.2	77.36	3,100	239,816	1.0	239,816
							1.0	239,816
3～ 4	住宅	88.72	87.2	77.36	3,150	243,684	1.0	243,684
							1.0	243,684
5～ 6	住宅	88.72	87.2	77.36	3,200	247,552	1.0	247,552
							1.0	247,552
7～ 8	住宅	88.72	87.2	77.36	3,250	251,420	1.0	251,420
							1.0	251,420

計		706.96	85.6	604.93		1,966,086		3,170,876
								1,725,128

⑨年額支払賃料	1,966,086 円　×　12ヶ月　＝　 23,593,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 604.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,593,032 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,415,582 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,177,450 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,170,876 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,725,128 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 551,351 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,758,607 円　　　　（　 186,546 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０（公賃）５　　　　-21	2,922 ( 2,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.2]	100 [104.0]	3,081	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,190 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０（公賃）５　　　　-22	3,913 ( 3,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	3,488
c	１０（公賃）５　　　　-30	2,891 ( 2,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 88.2]	100 [102.0]	3,246

江東 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,175,000 円	235,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,179,652 円	23,593,032　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,997,500 円	235,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,998,552 円　（　　　　　　 40,972 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	235,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 706.96 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,724,000 円（　　　　　 112,492 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,758,607 円
②総費用	4,998,552 円
③純収益　①－②	17,760,055 円
④建物等に帰属する純収益	13,724,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,036,055 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,779,362 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,978 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,456,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 815,000 円／㎡）