鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１（公）５ -27	墨田区		建付地	（　）	長方形	東22m都道、中間画地		商業高度地区最高35m (100,500)
b	１１（公）５ -1	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m国道、南東3.4m、二方路		商業高度地区最高35m 高度地区 (100,500)
c	１１（公）５ -26	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東21.8m都道、中間画地		商業高度地区最高28m 高度地区 (100,400)
d	０１（公）５ -27	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21.8m都道、中間画地		商業高度地区最高35m (100,500)
e	０６（公）５ -4	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西23.1m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 857,530	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	899,549	100 [ 127.8]	703,872	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	704,000
b	(　 ) 549,273	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.4]	602,789	100 [ 91.9]	655,918		656,000
c	(　 ) 514,933	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	527,806	100 [ 81.6]	646,821		647,000
d	(　 ) 679,696	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	699,407	100 [ 107.1]	653,041		653,000
e	(　 ) 909,835	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	936,220	100 [ 136.0]	688,397		688,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 680,000 円／㎡]

江東 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,691,583	2,840,622	12,850,961	9,987,600	2,863,361	（　0.9540） 2,731,646	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	68,291,150 円　　　　（　 615,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	78.42	ＲＣ7	529.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m	100 ％	400 ％	400 ％	111 ㎡	11.0 m x 10.1 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロアー貸し、２階以上は標準的住居タイプを１ＤＫ（専有面積は平均約３２㎡）、総戸数１２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

建物の用途、構造、規模等から判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.67	67.4	50.97	3,600	183,492	6.0	1,100,952
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	75.67	85.6	64.78	3,100	200,818	1.0	200,818
							1.0	200,818
5～ 7	共同住宅	75.67	85.6	64.78	3,150	204,057	1.0	204,057
							1.0	204,057
～

～

計		529.69	83.0	439.65		1,398,117		2,315,577
								1,214,625

⑨年額支払賃料	1,398,117 円　×　12ヶ月　＝　 16,777,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 439.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,777,404 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,392,525 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,384,879 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,315,577 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,234 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,214,625 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 285,470 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,691,583 円　　　　（　 141,366 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２（公賃）５　　　　-5	4,158 ( 4,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,300	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２（公賃）５　　　　-6	3,613 ( 3,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,011
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江東 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	492,000 円	164,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	503,322 円	16,777,404　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,394,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,840,622 円　（　　　　　　 25,591 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 529.69 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 45 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,987,600 円（　　　　　 89,978 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,691,583 円
②総費用	2,840,622 円
③純収益　①－②	12,850,961 円
④建物等に帰属する純収益	9,987,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,863,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,731,646 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,609 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,291,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 615,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
江東 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 5-9

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　藤田　桂太

TEL.

鑑定評価額

73,800,000 円

１㎡当たりの価格

665,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区平野３丁目９番１３外｢平野３－５－９｣				②地積　(㎡)	111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最低7m (100,400)
	1:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ5	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	東30m都道	水道、ガス、下水	清澄白河 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 140 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ都道

交通

施設

清澄白河駅　南東方

800m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗、共同住宅等が混在する商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状
を維持して推移すると予測する。地価は経済活動の正常化に伴い、上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 712,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 557,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江東区を主に隣接区に及ぶ幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は自用目的及び
投資目的の法人、マンション開発業者等である。近年は住宅系用途の利用が増加している。店舗、事務所の賃貸市場は
一部弱含みであるが、マンション需要も期待できる商業地域は新型コロナからの需要の回復は顕著であり、地価は上昇
傾向にある。市場の中心価格帯は多種多様であるが、標準地程度の規模の土地で６千万円～９千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸用の店舗兼共同住宅のほか、自用の店舗・事務所ビルも見られる混在型商業地域にあり、自用目的の取引、投資目
的の取引の双方が想定される。比準価格は規範性の高い事例から市場実勢を反映した実証的な価格が得られた。収益価
格は収益性に着目した需要者の行動を反映しているが、想定要素が多く流動的な面も残る。よって比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 850,000 円／㎡

[105.3]
100

100
[100.0]

100
[135.1]

[100.0]
100

663,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    639,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江東区の人口は増加傾向、土地取引件数は直
近１年で増加、取引利回りは低下傾向。商業
地の需要は堅調で、取引価格は上昇傾向にあ
る。

区西部の幹線道路沿いの混在型商業地域であ
る。店舗・事務所需要に不透明感はあるが、
マンション用地としての需要もあり、地価は
上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２（公）５ -18	江東区		建付地	（　）	長方形	東27m都道、南4.2m、角地		商業 (100,500)
b	０９（公）５ -23	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
c	１０（公）５ -10	江東区		建付地	（　）	正方形	西22m都道、南8m、角地		商業 (100,500)
d	０８（公）５ -16	江東区		建付地	（　）	ほぼ整形	西17.3m区道、中間画地		準工高度地区3種２種特別工業 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 718,356	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	705,802	100 [ 108.0]	653,520	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	654,000
b	(　 ) 612,604	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	647,522	100 [ 88.3]	733,320		733,000
c	(　 ) 1,137,255	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,113,427	100 [ 120.2]	926,312		926,000
d	(　 ) 541,672	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	603,038	100 [ 80.4]	750,047		750,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 712,000 円／㎡]

江東 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,912,563	3,516,018	12,396,545	9,807,200	2,589,345	（　0.9556） 2,474,378	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	61,859,450 円　　　　（　 557,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	78.42	ＲＣ7	529.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m	100 ％	400 ％	400 ％	111 ㎡	11.0 m x 10.1 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸し店舗、２階以上：１ＤＫの共同住宅、各階２戸、平均専有面積約３２㎡程度

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.67	67.4	50.97	3,718	189,506	6.0	1,137,036
							0.0	0
2～ 3	住宅	75.67	85.6	64.78	3,098	200,688	1.0	200,688
							1.0	200,688
4～ 5	住宅	75.67	85.6	64.78	3,160	204,705	1.0	204,705
							1.0	204,705
6～ 7	住宅	75.67	85.6	64.78	3,223	208,786	1.0	208,786
							1.0	208,786
～

計		529.69	83.0	439.65		1,417,864		2,365,394
								1,228,358

⑨年額支払賃料	1,417,864 円　×　12ヶ月　＝　 17,014,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 439.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,014,368 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,412,193 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,602,175 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,365,394 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,691 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,228,358 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 288,697 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,912,563 円　　　　（　 143,356 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４（公賃）５　　　　-31	3,981 ( 3,978)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [106.0]	100 [ 99.0]	3,215	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,167 円/㎡　月額支払賃料（　 3,098 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１４（公賃）５　　　　-32	3,369 ( 3,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	3,116
c	１４（公賃）５　　　　-33	2,891 ( 2,847)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	3,015

江東 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	820,000 円	164,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	850,718 円	17,014,368　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,394,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,516,018 円　（　　　　　　 31,676 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 529.69 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,807,200 円（　　　　　 88,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,912,563 円
②総費用	3,516,018 円
③純収益　①－②	12,396,545 円
④建物等に帰属する純収益	9,807,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,589,345 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,474,378 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,292 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,859,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 557,000 円／㎡）