鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２（公）５ -18	江東区		建付地	（　）	長方形	東27m都道、南4.2m、角地		商業 (100,500)
b	０９（公）５ -23	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
c	１８（公）５ -27	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m都道、中間画地		商業高度地区最高28m 高度地区 (100,400)
d	０１（公）５ -26	墨田区		建付地	（　）	長方形	南21.7m区道、東4m、角地		近商高度地区最高28m 特別用途地区 (100,400)
e	０１（公）５ -27	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21.8m都道、中間画地		商業高度地区最高35m (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 718,356	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	696,463	100 [ 76.8]	906,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	907,000
b	(　 ) 612,604	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	649,973	100 [ 71.9]	903,996		904,000
c	(　 ) 650,202	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	699,805	100 [ 72.9]	959,952		960,000
d	(　 ) 714,396	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	710,314	100 [ 78.7]	902,559		903,000
e	(　 ) 679,696	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	706,884	100 [ 78.2]	903,944		904,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 917,000 円／㎡]

江東 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,737,326	3,810,113	13,927,213	11,096,000	2,831,213	（　0.9364） 2,651,148	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	69,767,053 円　　　　（　 727,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	76.56	ＲＣ8	555.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	96 ㎡	6.2 m x 15.4 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階以上住宅はコンパクトタイプ、平均専有面積３０㎡前後

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.42	66.2	47.25	3,400	160,650	6.0	963,900
							0.0	0
2～ 3	住宅	69.21	88.3	61.10	3,186	194,665	1.0	194,665
							1.0	194,665
4～ 5	住宅	69.21	88.3	61.10	3,220	196,742	1.0	196,742
							1.0	196,742
6～ 7	住宅	69.21	88.3	61.10	3,250	198,575	1.0	198,575
							1.0	198,575
8～ 8	住宅	69.21	88.3	61.10	3,280	200,408	1.0	200,408
							1.0	200,408

計		555.89	85.4	474.95		1,541,022		2,344,272
								1,380,372

⑨年額支払賃料	1,541,022 円　×　12ヶ月　＝　 18,492,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 474.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,492,264 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,109,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,382,728 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,344,272 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,036 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,380,372 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 332,562 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,737,326 円　　　　（　 184,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９（公賃）５　　　　-10	3,283 ( 3,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	3,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,257 円/㎡　月額支払賃料（　 3,186 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１９（公賃）５　　　　-11	2,930 ( 2,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,281
c	１９（公賃）５　　　　-12	3,199 ( 3,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	3,172

江東 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	760,000 円	190,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	924,613 円	18,492,264　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,615,000 円	190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,810,113 円　（　　　　　　 39,689 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	190,000,000 円	設計監理料率　 328,000 円／㎡　×　 555.89 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,096,000 円（　　　　　 115,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,737,326 円
②総費用	3,810,113 円
③純収益　①－②	13,927,213 円
④建物等に帰属する純収益	11,096,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,831,213 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,651,148 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,616 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,767,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 727,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江東 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 5-8

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　殿原　玲子

TEL.

鑑定評価額

82,100,000 円

１㎡当たりの価格

855,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区住吉２丁目２９番５｢住吉２－１７－１１｣				②地積　(㎡)	96 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:2.5	店舗、事務所兼住宅ＲＣ5	店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域	東22m都道	水道、ガス、下水	住吉近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 15 ｍ、南 130 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

住吉駅北方近接

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動要因はなく、当面の間現状を維持するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 910,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 762,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江東区及び隣接区の幹線道路沿いの商業地域及び商住混在地域である。需要者はマンション開発業者や不
動産投資家のほか、地元事業者等が中心と考えられる。都心部においてマンション需要は堅調であり、マンション適地
は供給が少ないことからマンション適地の物件取得競争は継続している。地価水準は立地条件や画地規模等により一様
に把握し難いが、市場における土地取引の中心価格帯は標準地程度で総額８千万～１億円程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は幹線及び準幹線道路沿いの類似事例を採用して適正な比準が行われており、市場実勢を反映した信頼性の高
い価格が得られたものと思料する。収益価格は店舗付共同住宅を想定して査定しており、収益性に着目した理論的な価
格といえるが想定要素を含む。よって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視して、理論的な収益価格を比較考量
のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 850,000 円／㎡

[105.3]
100

100
[100.0]

100
[104.9]

[100.0]
100

853,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    814,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

社会経済活動の正常化に伴い景気回復が期待
されるが、先行きは不透明である。優良物件
に対する不動産投資需要は底堅く推移してい
る。

最寄駅に近く、利便性に優れる地域である。
地域要因に特段の変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９（公）５ -12	江東区		更地	（　）	不整形	東15m区道、北11m、二方路		近商高度地区3種 (100,300)
b	１２（公）５ -18	江東区		建付地	（　）	長方形	東27m都道、南4.2m、角地		商業 (100,500)
c	１０（公）５ -20	江東区		建付地	（　）	長方形	北23m都道、東3.4m、角地		準工特別工業地区 (80,400)
d	１０（公）５ -10	江東区		建付地	（　）	正方形	西22m都道、南8m、角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 609,459	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	680,496	100 [ 72.2]	942,515	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	943,000
b	(　 ) 718,356	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	707,197	100 [ 83.7]	844,919		845,000
c	(　 ) 966,894	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.5]	973,497	100 [ 96.4]	1,009,852		1,010,000
d	(　 ) 1,137,255	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,110,178	100 [ 117.6]	944,029		944,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 910,000 円／㎡]

江東 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,153,420	4,031,572	14,121,848	11,154,400	2,967,448	（　0.9364） 2,778,718	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	73,124,158 円　　　　（　 762,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	76.56	ＲＣ8	555.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	96 ㎡	6.2 m x 15.4 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上は各階専有面積３０㎡前後の共同住宅を想定。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

この種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.42	66.2	47.25	3,500	165,375	6.0	992,250
							0.0	0
2～ 4	住宅	69.21	88.3	61.10	3,250	198,575	1.0	198,575
							1.0	198,575
5～ 8	住宅	69.21	88.3	61.10	3,300	201,630	1.0	201,630
							1.0	201,630
～

～

計		555.89	85.4	474.95		1,567,620		2,394,495
								1,402,245

⑨年額支払賃料	1,567,620 円　×　12ヶ月　＝　 18,811,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 474.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,811,440 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,128,686 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,682,754 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,394,495 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,508 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,402,245 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 448,158 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,153,420 円　　　　（　 189,098 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３（公賃）５　　　　-30	3,078 ( 3,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,240	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,345 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１３（公賃）５　　　　-31	3,846 ( 3,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,846
c	１３（公賃）５　　　　-32	3,380 ( 3,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,380

江東 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	955,000 円	191,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	940,572 円	18,811,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,623,500 円	191,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	191,000 円	191,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	191,000 円	191,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,031,572 円　（　　　　　　 41,996 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	191,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 555.89 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,154,400 円（　　　　　 116,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,153,420 円
②総費用	4,031,572 円
③純収益　①－②	14,121,848 円
④建物等に帰属する純収益	11,154,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,967,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,778,718 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,945 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,124,158 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 762,000 円／㎡）