鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９（公）５ -23	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
b	１４（公）５ -23	江東区		更地	（　）	不整形	北22m都道、南4m、二方路		商業 (100,500)
c	１１（公）５ -27	墨田区		建付地	（　）	長方形	東22m都道、中間画地		商業高度地区最高35m (100,500)
d	１１（公）５ -1	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m国道、南東3.4m、二方路		商業高度地区最高35m 高度地区 (100,500)
e	０１（公）５ -27	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21.8m都道、中間画地		商業高度地区最高35m (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 612,604	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	640,784	100 [ 116.2]	551,449	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	551,000
b	(　 ) 790,960	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	896,938	100 [ 144.8]	619,432		619,000
c	(　 ) 857,530	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	890,116	100 [ 147.3]	604,288		604,000
d	(　 ) 549,273	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.4]	603,965	100 [ 109.6]	551,063		551,000
e	(　 ) 679,696	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	698,048	100 [ 118.6]	588,573		589,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +20.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 580,000 円／㎡]

江東 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,279,570	5,452,218	20,827,352	17,043,000	3,784,352	（　0.9343） 3,535,720	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	88,393,000 円　　　　（　 431,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.77	ＲＣ8	944.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	205 ㎡	10.0 m x 22.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上は各階専有面積５３㎡程度の居宅２戸を想定

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

この種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.02	65.4	77.15	3,000	231,450	6.0	1,388,700
							0.0	0
2～ 4	住宅	118.02	89.3	105.40	2,800	295,120	1.0	295,120
							1.0	295,120
5～ 8	住宅	118.02	89.3	105.40	2,850	300,390	1.0	300,390
							1.0	300,390
～

～

計		944.16	86.3	814.95		2,318,370		3,475,620
								2,086,920

⑨年額支払賃料	2,318,370 円　×　12ヶ月　＝　 27,820,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 814.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,820,440 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,225,635 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,594,805 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,475,620 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,976 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,086,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 652,789 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,279,570 円　　　　（　 128,193 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３（公賃）５　　　　-22	3,241 ( 3,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,087	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,882 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１３（公賃）５　　　　-23	2,961 ( 2,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,820
c	１３（公賃）５　　　　-24	3,340 ( 3,337)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,904

江東 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,140,000 円	285,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,112,818 円	27,820,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 206,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,422,500 円	285,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	285,000 円	285,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	285,000 円	285,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,452,218 円　（　　　　　　 26,596 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	285,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 944.16 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,043,000 円（　　　　　 83,137 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,279,570 円
②総費用	5,452,218 円
③純収益　①－②	20,827,352 円
④建物等に帰属する純収益	17,043,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,784,352 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,535,720 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,247 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,393,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 431,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
江東 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 5-7

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　竹内　強

TEL.

鑑定評価額

112,000,000 円

１㎡当たりの価格

548,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区東砂７丁目７９８番６外｢東砂７－１７－１９｣				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ8	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北25m都道	水道、ガス、下水	南砂町 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 120 ｍ、南 30 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

南砂町駅北東方

1.3km

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所、マンションが建ち並ぶ現状が維持されると予測する。住商両面での需要が見込めるエリアであり
、地価は底堅く推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 580,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 436,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江東区及び周辺区における幹線道路沿い又はその背後において、中高層の店舗付マンション等が開発可
能なエリアであり、江東区内外のマンション開発業者、投資家等による需要が見られる。今後も新型コロナウイルス感
染症の感染拡大が懸念材料であることに変わりはないが、経済活動が正常化へ向かう中にあって、取引利回りは低下傾
向で推移している。土地の価格帯としては標準地程度の規模で総額１億１千万円前後が中心的な水準と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内における近時の取引事例から試算された比準価格は、実証的で精度が高い。収益価格は、賃貸用の建物建
築を想定し、賃貸経営に基づく収益に着目した価格で、投資目的の取引に際しては重視すべきであるが、想定要素が多
くやや低位に試算された。よって、本件においては、実勢に即し、説明性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考
量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 850,000 円／㎡

[105.3]
100

100
[100.0]

100
[163.9]

[100.0]
100

546,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    525,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な金融引き締めによる海外景気の下振
れが国内景気を下押しするリスクとなってい
る。

需要は底堅く、年間の地価変動率はプラス圏
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２（公）５ -18	江東区		建付地	（　）	長方形	東27m都道、南4.2m、角地		商業 (100,500)
b	０８（公）５ -23	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.8m区道、中間画地		商業 (74,314)
c	０１（公）５ -27	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21.8m都道、中間画地		商業高度地区最高35m (100,500)
d	０１（公）５ -26	墨田区		建付地	（　）	長方形	南21.7m区道、東4m、角地		近商高度地区最高28m 特別用途地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 718,356	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	707,895	100 [ 120.2]	588,931	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	589,000
b	(　 ) 485,841	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	508,190	100 [ 90.2]	563,404		563,000
c	(　 ) 679,696	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	702,126	100 [ 118.0]	595,022		595,000
d	(　 ) 714,396	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	719,251	100 [ 117.7]	611,088		611,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 580,000 円／㎡]

江東 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,216,008	6,094,617	21,121,391	17,342,000	3,779,391	（　0.9470） 3,579,083	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	89,477,075 円　　　　（　 436,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.77	ＲＣ8	944.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	205 ㎡	10.0 m x 22.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗（フロア貸）、２～８階の各階に住宅２戸（専用面積５２．７㎡）を配置。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.02	65.4	77.15	2,900	223,735	6.0	1,342,410
							0.0	0
2～ 3	住宅	118.02	89.3	105.40	2,800	295,120	1.0	295,120
							1.0	295,120
4～ 7	住宅	118.02	89.3	105.40	2,850	300,390	1.0	300,390
							1.0	300,390
8～ 8	住宅	118.02	89.3	105.40	2,900	305,660	1.0	305,660
							1.0	305,660
～

計		944.16	86.3	814.95		2,321,195		3,439,870
								2,097,460

⑨年額支払賃料	2,321,195 円　×　12ヶ月　＝　 27,854,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 814.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保等を考慮して計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,854,340 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,671,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,183,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,439,870 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,335 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,097,460 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,000,593 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,216,008 円　　　　（　 132,761 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９（公賃）５　　　　-18	3,779 ( 3,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [102.0]	3,365	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,921 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９（公賃）５　　　　-19	3,026 ( 2,877)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,029
c	０９（公賃）５　　　　-20	3,508 ( 3,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [104.0]	2,892

江東 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,450,000 円	290,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,392,717 円	27,854,340　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 206,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,465,000 円	290,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,094,617 円　（　　　　　　 29,730 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9470

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	290,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 944.16 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,342,000 円（　　　　　 84,595 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,216,008 円
②総費用	6,094,617 円
③純収益　①－②	21,121,391 円
④建物等に帰属する純収益	17,342,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,779,391 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,579,083 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,459 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,477,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 436,000 円／㎡）