鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２（公）５ -22	江東区		建付地	（　）	台形	北40m国道、南東8m、角地		商業 (100,700)
b	０２（公）５ -29	江東区		貸家建付地	（　）	不整形	東30m都道、北6m、西6m、三方路		商業 (100,600)
c	０７（公）５ -3	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27.5m都道、中間画地		商業 (100,600)
d	１３（公）５ -35	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西14.8m区道、北東7.9m、角地		商業 (100,400)
e	１９（公）５ -18	江東区		貸家建付地	（　）	長方形	東8m区道、南6m、角地		準工高度地区3種景観計画地区 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,173,351	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	2,258,664	100 [ 97.0]	2,328,520	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,330,000
b	(　 ) 1,678,453	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	1,702,708	100 [ 87.5]	1,945,952		1,950,000
c	(　 ) 1,767,097	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,851,918	100 [ 83.0]	2,231,227		2,230,000
d	(　 ) 1,356,048	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,347,008	100 [ 66.8]	2,016,479		2,020,000
e	(　 ) 1,594,779	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,577,747	100 [ 69.9]	2,257,149		2,260,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,130,000 円／㎡]

江東 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,904,105	8,581,454	18,322,651	11,820,000	6,502,651	（　0.9364） 6,089,082	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	160,239,000 円　　　　（　 1,760,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	70.00	ＲＣ8	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	91 ㎡	6.6 m x 15.0 m	前面道路：都道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗で各フロア貸し、３階以上は事務所で各フロア貸し

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

同規模、同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	70.0	49.00	6,200	303,800	12.0	3,645,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	70.00	85.0	59.50	4,680	278,460	10.0	2,784,600
							0.0	0
3～ 8	事務所	70.00	85.0	59.50	4,225	251,388	6.0	1,508,328
							0.0	0
～

～

計		560.00	83.1	465.50		2,090,588		15,480,168
								0

⑨年額支払賃料	2,090,588 円　×　12ヶ月　＝　 25,087,056 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 465.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,379,530 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の賃貸ビルの平均的な共益費（坪２，０００円）を設定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,466,586 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,707,995 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,758,591 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,480,168 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 145,514 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,904,105 円　　　　（　 295,650 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５（公賃）５　　　　-28	3,238 ( 3,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,338	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,246 円/㎡　月額支払賃料（　 4,225 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１５（公賃）５　　　　-29	5,108 ( 5,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,108
c	１５（公賃）５　　　　-30	3,858 ( 3,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	4,291

江東 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	985,000 円	197,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,554,654 円	28,466,586　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 973,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,674,500 円	197,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	197,000 円	197,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	197,000 円	197,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,581,454 円　（　　　　　　 94,302 円／㎡）　　（経費率　　 31.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	197,000,000 円	設計監理料率　 338,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,820,000 円（　　　　　 129,890 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,904,105 円
②総費用	8,581,454 円
③純収益　①－②	18,322,651 円
④建物等に帰属する純収益	11,820,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,502,651 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,089,082 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,913 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,239,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,760,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江東 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 5-5

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　田上　克彦

TEL.

鑑定評価額

179,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,970,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区亀戸５丁目２番｢亀戸５－２－１｣				②地積　(㎡)	91 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他） (100,700)
	1:2	店舗ＲＣ6	中高層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	西23m都道	水道、ガス、下水	亀戸 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 40 ｍ、南 15 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 95 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２３ｍ都道

交通

施設

亀戸駅北方

150m

法令

規制

商業
(100,700)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

亀戸駅北口に位置し、小売、飲食店舗等が建ち並ぶ人通りの多い商業地域である。今後は新型コロナウイルス感
染症、ウクライナ情勢、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,840,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ総武線亀戸駅及び都営新宿線等の地下鉄の各駅、更に周辺区の駅に近い商業地域である。需要者は物
品販売業者、飲食店舗を経営する法人、収益用ビルを建設する目的の法人又は個人等が想定される。規模が大きい土地
はマンション開発業者買いの対象である。亀戸駅周辺は飲食店舗が多いことから、新型コロナウイルス感染症の影響を
受け、取引に慎重な姿勢も見受けられる。地価は商業地の稀少性、経済情勢等との絡みで調整局面と言える。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は亀戸駅前の繁華性が高い商業地域である。比準価格は門前仲町駅周辺及び台東区内ではあるが、地価水準が
同程度で比較的規範性が高いと判断する事例から、収益価格は店舗兼事務所を想定して試算されている。収益価格は投
資対象の収益性を検討する有力な指標であり、需要者の意思決定を左右する価格である。従って、比準価格と収益価格
を関連付けて調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,920,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江東区の人口は増加傾向にあり、東京都平均
を上回っている。商業地の取引件数は月平均
で増加傾向、取引価格も上昇傾向である。

地域要因に大きな変化は見られない。江東区
内の中心的商業地である亀戸駅前の商業地域
の需要は根強く地価はやや上昇傾向である。

特に変動はない。代替・競争関係にある不動
産と比較して競争力は上位である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６（公）５ -14	江東区		更地	（　）	長方形	北東8m区道、中間画地		商業 (100,400)
b	０７（公）５ -8	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	０７（公）５ -16	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西11m区道、南6m、北4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	１６（公）５ -9	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、北4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,694)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,858,601	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	1,924,980	100 [ 90.7]	2,122,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,120,000
b	(　 ) 1,991,661	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,037,469	100 [ 94.4]	2,158,336		2,160,000
c	(　 ) 2,267,769	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.7]	2,230,230	100 [ 103.7]	2,150,656		2,150,000
d	(　 ) 2,054,192	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	2,007,284	100 [ 91.2]	2,200,969		2,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,150,000 円／㎡]

江東 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,125,043	7,738,004	18,387,039	11,580,000	6,807,039	（　0.9364） 6,374,111	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	167,739,763 円　　　　（　 1,840,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	70.00	ＲＣ8	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	91 ㎡	6.6 m x 15.0 m	前面道路：都道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗フロアー貸し、３階以上は事務所フロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

建物の用途、構造、規模等から判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	70.0	49.00	5,800	284,200	12.0	3,410,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	70.00	85.0	59.50	4,200	249,900	10.0	2,499,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	70.00	85.0	59.50	4,100	243,950	6.0	1,463,700
							0.0	0
～

～

計		560.00	83.1	465.50		1,997,800		14,691,600
								0

⑨年額支払賃料	1,997,800 円　×　12ヶ月　＝　 23,973,600 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 465.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,379,530 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の店舗・事務所ビルの共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,353,130 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,367,657 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,985,473 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,691,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 139,570 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,125,043 円　　　　（　 287,088 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５（公賃）５　　　　-28	3,238 ( 3,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,048	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,121 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１５（公賃）５　　　　-30	3,858 ( 3,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,287
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江東 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	772,000 円	193,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,966,204 円	27,353,130　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 973,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,640,500 円	193,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,738,004 円　（　　　　　　 85,033 円／㎡）　　（経費率　　 29.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	193,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,580,000 円（　　　　　 127,253 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,125,043 円
②総費用	7,738,004 円
③純収益　①－②	18,387,039 円
④建物等に帰属する純収益	11,580,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,807,039 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,374,111 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,045 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,739,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,840,000 円／㎡）