別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
江東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　慶彦   TEL.
鑑定評価額 85,500,000 円  １㎡当たりの価格 648,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区高橋３番１３
｢高橋１４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 店舗兼住宅、共同住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南15m区道 水道、ガス、下水 森下

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    13 ｍ ②標準的使用 高層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 森下駅南東方

360m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要、
店舗需要ともに相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    696,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    504,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区及び墨田区南部の近隣商業地域又は普通商業地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人、法人が
中心で、纏まった土地はマンション開発業者である。マンション適地等を中心に需要は安定しているが、やや供給不足
である。新型コロナの影響も薄れているが、資源高や金利動向等、先行き不透明な面もある。地域密着型の商店街で繁
華性はさほど高くないが、マンション適地等に対する需要は堅調で、中心価格帯は数千万円から１億円台が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 熟成した商業地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主
たる需要者はエンドユーザー又は投資目的の法人と判断するが、近隣地域及びその周辺地域の価格形成は自用目的での
取引が主導し、収益価格の土地価格に与える影響度は相対的に小さく、また想定要素も多く実証性に乏しい。従って、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    850,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[138.4]		 [100.0]
100		 647,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    625,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は増加傾向で推移し、景気動向は資
源高等の下押し圧力を受けつつも、新型コロ
ナの影響が和らぎ徐々に持ち直している。


高橋夜店通り沿いの小規模な店舗や共同住宅
を中心とした近隣商業地域で、市場特性に特
段の変化は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８（公）
５
-23		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.8m区道、
中間画地
商業

(74,314)
b １３（公）
５
-21		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
近商

(100,300)
c １９（公）
５
-12		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東15m区道、
北11m、
二方路
近商
高度地区3種
(100,300)
d ０１（公）
５
-3		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東11m区道、
中間画地
近商
高度地区最高22m
(100,300)
e ０３（公）
５
-27		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10.7m区道、
中間画地
近商
高度地区最高22m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
485,841  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
504,303 		 100
[  72.9]
691,774 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
692,000 
b (　           ) 
439,652  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
457,678 		 100
[  73.2]
625,243 
625,000 
c (　           ) 
609,459  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
642,165 		 100
[  92.2]
696,491 
696,000 
d (　           ) 
619,291  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
644,063 		 100
[  85.8]
750,656 
751,000 
e (　           ) 
675,539  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
693,779 		 100
[  96.6]
718,198 
718,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    696,000 円／㎡]  



江東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,480,084 
3,352,223 
13,127,861 
10,345,400 
2,782,461 		 （　0.9556）
2,658,920 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     66,473,000 円　　　　（　    504,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.00 ＲＣ8 552.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   132 ㎡     10.6 m x   12.4 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗（フロア貸）、２階より上階が居宅（１Ｋ、１４戸）、平均専有面積２７．４６㎡ ⑦有効率　  74.6 ％
の理由		 階段等の共用部の配置を勘案して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
73.0 
51.10 
3,480 
177,828 		 6.0  1,066,968 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
80.00 
64.0 
51.20 
3,435 
175,872 		 1.0  175,872 
1.0  175,872 

 3～ 3		 居宅
67.00 
77.0 
51.59 
3,470 
179,017 		 1.0  179,017 
1.0  179,017 

 4～ 8		 居宅
67.00 
77.0 
51.59 
3,574 
184,383 		 1.0  184,383 
1.0  184,383 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
552.00 
74.6 
411.84 

1,454,632 		 2,343,772 
1,276,804 
⑨年額支払賃料      1,454,632 円　×　12ヶ月　＝　      17,455,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     411.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,455,584 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,396,447 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,059,137 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,343,772 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,563 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,276,804 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         399,384 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,480,084 円　　　　（　       124,849 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３（公賃）５
　　　　-16		 3,486  
(   3,486) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[ 96.0]
3,706 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,571 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,470 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０３（公賃）５
　　　　-17		 3,393  
(   3,393) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
3,533 
c ０３（公賃）５
　　　　-18		 3,614  
(   3,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[108.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,417 
江東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 692,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 698,223 円  　　　       17,455,584　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,470,500 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,352,223 円　（　　　　　　        25,396 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     552.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,345,400 円  
（　　　　　        78,374 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,480,084 円      
②総費用 3,352,223 円      
③純収益　①－② 13,127,861 円      
④建物等に帰属する純収益 10,345,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,782,461 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,658,920 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,143 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,473,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     504,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
江東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　松岡　利哉   TEL.
鑑定評価額 85,800,000 円  １㎡当たりの価格 650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区高橋３番１３
｢高橋１４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 店舗兼住宅、共同住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南15m区道 水道、ガス、下水 森下

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    13 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 森下駅南東方

360m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの商店街であり、地域要因について特段の変動は認められず、今後とも現状を維持するものと予測する
。マンション用地としての需要は堅調で、地価水準も引き続き堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    457,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江東区及び墨田区南部の近隣商業地域等である。主な需要者は、地元の個人、法人が中心で、纏まった
土地の場合はマンション開発業者等である。良好な資金調達環境を背景に、マンション用地等の開発利益が見込まれる
物件については需要が強い。需要の中心となる土地の価格帯は、標準地程度の規模であれば、土地で総額７０００万円
～１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の事例を採用して得られた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用
の建物を建築し賃貸することを想定して得られた投資採算性を示す価格である。対象標準地は、収益性も認められる商
業地域であるものの、想定要素や変動要素が介在し実証性に乏しい。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連
づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    850,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[137.5]		 [100.0]
100		 651,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    625,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 実体経済が新型コロナの影響から回復局面に
入り、低金利が継続し資産価格を下支えして
いる。区内人口は増加傾向が継続している。


旧来からの商店街で、店舗と共同住宅が混在
する近隣商業地域であり、地域要因に特段の
変化は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
５
-19		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東14.9m区
道、中間画地
近商
高度地区最高28m
(100,400)
b ０１（公）
５
-27		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.8m都道、
中間画地
商業
高度地区最高35m
(100,500)
c １０（公）
５
-7		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
特別工業地区
(70,300)
d ０７（公）
５
-17		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南10.9m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
926,370  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
937,486 		 100
[ 118.8]
789,130 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
789,000 
b (　           ) 
679,696  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
691,931 		 100
[ 102.6]
674,397 
674,000 
c (　           ) 
469,594  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
482,273 		 100
[  75.1]
642,174 
642,000 
d (　           ) 
302,521  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.5]
421,060 		 100
[  65.1]
646,790 
647,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    690,000 円／㎡]  



江東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,768,265 
3,375,137 
12,393,128 
9,867,000 
2,526,128 		 （　0.9556）
2,413,968 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     60,349,200 円　　　　（　    457,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.00 ＲＣ8 552.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   132 ㎡     10.6 m x   12.4 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～８階：住宅（各階１Ｋ２戸） ⑦有効率　  74.6 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
73.0 
51.10 
3,500 
178,850 		 6.0  1,073,100 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
80.00 
64.0 
51.20 
3,200 
163,840 		 1.0  163,840 
1.0  163,840 

 3～ 3		 住宅
67.00 
77.0 
51.59 
3,300 
170,247 		 1.0  170,247 
1.0  170,247 

 4～ 6		 住宅
67.00 
77.0 
51.59 
3,400 
175,406 		 1.0  175,406 
1.0  175,406 

 7～ 8		 住宅
67.00 
77.0 
51.59 
3,500 
180,565 		 1.0  180,565 
1.0  180,565 

計
552.00 
74.6 
411.84 

1,400,285 		 2,294,535 
1,221,435 
⑨年額支払賃料      1,400,285 円　×　12ヶ月　＝　      16,803,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     411.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,803,420 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,344,274 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,459,146 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,294,535 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,110 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,221,435 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         288,009 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,768,265 円　　　　（　       119,457 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １６（公賃）５
　　　　-11		 2,615  
(   2,558) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]
3,089 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １６（公賃）５
　　　　-34		 3,363  
(   3,293) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,152 
c １６（公賃）５
　　　　-35		 4,649  
(   4,649) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
4,103 
江東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 825,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 672,137 円  　　　       16,803,420　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,402,500 円  　　　　    165,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,375,137 円　（　　　　　　        25,569 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 165,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     552.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,867,000 円  
（　　　　　        74,750 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,768,265 円      
②総費用 3,375,137 円      
③純収益　①－② 12,393,128 円      
④建物等に帰属する純収益 9,867,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,526,128 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,413,968 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,288 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,349,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     457,000 円／㎡）