鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２（公）５ -8	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.6m区道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (70,276)
b	０８（公）５ -5	江東区		建付地	（　）	長方形	東3.3m私道、中間画地		準工高度地区3種２特工 (70,240)
c	１０（公）５ -19	江東区		更地	（　）	長方形	南5.4m区道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (70,300)
d	１４（公）５ -4	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東1.8m私道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,160)
e	１９（公）５ -15	江東区		更地	（　）	不整形	西2.6m私道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 384,902	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	392,826	100 [ 100.9]	389,322	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	397,000
b	(　 ) 371,471	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	392,556	100 [ 95.0]	413,217		421,000
c	(　 ) 483,617	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	468,418	100 [ 122.0]	383,949		392,000
d	(　 ) 277,826	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	280,822	100 [ 74.5]	376,942		384,000
e	(　 ) 426,249	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	447,364	100 [ 118.7]	376,886		384,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 396,000 円／㎡]

江東 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,336,180	719,980	3,616,200	2,431,800	1,184,400	（　0.9540） 1,129,918	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	28,247,950 円　　　　（　 310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＲＣ3	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種特別工業地区	70 ％	300 ％	240 ％	91 ㎡	7.6 m x 12.0 m	前面道路：道路　 3.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的な住居タイプを２ＤＫ（専有面積は平均約４５㎡）、総戸数３戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

建物の用途、構造、規模等から判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	50.00	80.0	40.00	2,750	110,000	1.0	110,000
							1.0	110,000
2～ 2	共同住宅	50.00	95.0	47.50	2,850	135,375	1.0	135,375
							1.0	135,375
3～ 3	共同住宅	50.00	95.0	47.50	2,950	140,125	1.0	140,125
							1.0	140,125
～

～

計		150.00	90.0	135.00		385,500		385,500
								385,500

⑨年額支払賃料	385,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,626,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,626,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 383,958 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,242,042 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	385,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,535 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 385,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 90,603 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,336,180 円　　　　（　 47,650 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２（公賃）５　　　　-1	2,636 ( 2,634)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,929	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,913 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２（公賃）５　　　　-2	2,460 ( 2,406)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,733
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江東 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,800 円	38,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	138,780 円	4,626,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,100 円	38,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 719,980 円　（　　　　　　 7,912 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,600,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,431,800 円（　　　　　 26,723 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,336,180 円
②総費用	719,980 円
③純収益　①－②	3,616,200 円
④建物等に帰属する純収益	2,431,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,184,400 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,129,918 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,417 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,247,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 310,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江東 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 -27

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　田中　昌代

TEL.

鑑定評価額

34,800,000 円

１㎡当たりの価格

382,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区北砂４丁目１２３４番５｢北砂４－３０－１６｣				②地積　(㎡)	91 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種特別工業地区 (70,240)
	1:1.5	共同住宅Ｓ3	住宅、共同住宅、小工場が混在する住宅地域	東3m道路	水道、ガス、下水	南砂町 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 85 ｍ、西 155 ｍ、南 140 ｍ、北 210 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　３
．０ｍ道路　

交通

施設

南砂町駅北方

1.2km

法令

規制

準工
(70,240)
準防
高度地区3種
特別工業地区

⑤地域要因の将
　来予測

住宅、共同住宅、小工場が混在する住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく地価は当面、現状を維持し
て推移すると予測する。新型コロナ第８波の影響が懸念されるが、総額に値ごろ感があり、地価は上昇傾向。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 263,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、区内東部の東西線、半蔵門線、都営新宿線沿線の各駅からやや距離のある徒歩限界圏の混在住宅地域で
ある。需要者の中心は、地縁的選好性を有する区内在住の一次取得者であり、駅距離、接道条件がやや劣るが、総額に
値頃感があるため、周辺区の住宅取得を目的とする若い世代の転入も見られる。土地は対象標準地規模程度で３～４千
万円程度、新築戸建住宅は４～５千万円を中心に取引されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の地域は、一般住宅、マンション、小工場が存する混在地域であり、収益物件も見られるが、多くは自己使
用目的の取引で、比準価格は規範性を有する事例を収集し得た。市場参加者は、収益性より居住の快適性、生活の利便
性を重視しており、よって収益価格は低位に求められた。したがって本鑑定評価においては、市場性を反映した比準価
格を標準とし、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 432,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[101.0]

100
[118.4]

[102.0]
100

383,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    369,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は増加傾向、高齢化率は横ばい。生
産年齢層の増加が目立つ。住・商とも、取引
価格は上昇、件数は増加傾向であるが、先行
きは不透明。

最寄駅「南砂町」から徒歩１５分の立地条件
であるが、単価と総額の観点及び用途の多様
性から、需要は安定。地域内に大きな変動要
因は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１４（公）５ -27	江東区		更地	（　）	長方形	西4m道路、中間画地		準工高度地区3種２種特別工業地区 (70,240)
b	１４（公）５ -3	江東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m区道、西5.7m、準角地		準工高度地区3種２種特別工業地区 (70,240)
c	１４（公）５ -8	江東区		建付地	（　）	不整形	南東3.7m区道、中間画地		準工高度地区3種２種特別工業地区 (70,240)
d	１４（公）５ -26	江東区		更地	（　）	長方形	西5.7m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,228)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 456,506	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	464,562	100 [ 117.0]	397,062	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	405,000
b	(　 ) 393,391	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	377,964	100 [ 102.5]	368,745		376,000
c	(　 ) 346,980	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	399,577	100 [ 100.3]	398,382		406,000
d	(　 ) 493,528	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	497,399	100 [ 124.0]	401,128		409,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 400,000 円／㎡]

江東 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,132,191	841,625	3,290,566	2,286,900	1,003,666	（　0.9540） 957,497	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	23,937,425 円　　　　（　 263,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｓ3	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種特別工業地区	70 ％	300 ％	240 ％	91 ㎡	7.6 m x 12.0 m	前面道路：道路　 3.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅各階１戸、コンパクトタイプ平均専有面積４０．００㎡～４７．５０㎡を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同規模同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	80.0	40.00	2,650	106,000	1.0	106,000
							1.0	106,000
2～ 2	住宅	50.00	95.0	47.50	2,700	128,250	1.0	128,250
							1.0	128,250
3～ 3	住宅	50.00	95.0	47.50	2,750	130,625	1.0	130,625
							1.0	130,625
～

～

計		150.00	90.0	135.00		364,875		364,875
								364,875

⑨年額支払賃料	364,875 円　×　12ヶ月　＝　 4,378,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,378,500 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 363,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,015,084 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	364,875 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,346 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 364,875 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 113,761 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,132,191 円　　　　（　 45,409 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０（公賃）５　　　　-14	2,583 ( 2,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,805	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,779 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０（公賃）５　　　　-15	2,575 ( 2,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,681
c	１０（公賃）５　　　　-29	2,573 ( 2,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	2,627

江東 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,500 円	36,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	218,925 円	4,378,500　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 308,500 円	36,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 841,625 円　（　　　　　　 9,249 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,300,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,286,900 円（　　　　　 25,131 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,132,191 円
②総費用	841,625 円
③純収益　①－②	3,290,566 円
④建物等に帰属する純収益	2,286,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,003,666 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	957,497 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,937,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 263,000 円／㎡）