鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２（公）５ -6	江東区		建付地	（　）	長方形	東7.8m区道、中間画地		商業 (100,500)
b	０２（公）５ -21	江東区		建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	０２（公）５ -9	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.6m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	０７（公）５ -21	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北2.8m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
e	１３（公）５ -20	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西2.7m道路、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (70,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 605,227	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	595,916	100 [ 111.4]	534,934	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	540,000
b	(　 ) 442,591	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	457,197	100 [ 103.0]	443,881		448,000
c	(　 ) 532,437	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	553,202	100 [ 99.0]	558,790		564,000
d	(　 ) 214,889	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 63.9]	345,706	100 [ 91.2]	379,064		383,000
e	(　 ) 389,069	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	395,553	100 [ 83.7]	472,584		477,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -36.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 482,000 円／㎡]

江東 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,273,574	611,139	2,662,435	1,669,500	992,935	（　0.9540） 947,260	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	23,681,500 円　　　　（　 304,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	42.00	Ｓ3	117.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	172 ％	78 ㎡	8.2 m x 9.5 m	前面道路：区道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階：住宅、各階１戸

⑦有効率　 94.7 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	42.00	95.0	39.90	2,550	101,745	1.0	101,745
							1.0	101,745
2～ 2	住宅	42.00	95.0	39.90	2,660	106,134	1.0	106,134
							1.0	106,134
3～ 3	住宅	33.00	94.0	31.02	2,650	82,203	1.0	82,203
							1.0	82,203
～

～

計		117.00	94.7	110.82		290,082		290,082
								290,082

⑨年額支払賃料	290,082 円　×　12ヶ月　＝　 3,480,984 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,480,984 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 278,479 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,202,505 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	290,082 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,669 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 290,082 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 68,400 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,273,574 円　　　　（　 41,969 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１６（公賃）５　　　　-10	2,900 ( 2,837)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,053	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,719 円/㎡　月額支払賃料（　 2,660 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１６（公賃）５　　　　-32	3,050 ( 3,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,652
c	１６（公賃）５　　　　-33	2,817 ( 2,757)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,555

江東 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,500 円	26,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	139,239 円	3,480,984　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 225,200 円	26,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 611,139 円　（　　　　　　 7,835 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,500,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 117.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,669,500 円（　　　　　 21,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,273,574 円
②総費用	611,139 円
③純収益　①－②	2,662,435 円
④建物等に帰属する純収益	1,669,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	992,935 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	947,260 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,681,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 304,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
江東 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 -6

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　田中　昌代

TEL.

鑑定評価額

35,200,000 円

１㎡当たりの価格

451,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区亀戸５丁目２０６番６｢亀戸５－３６－３｣				②地積　(㎡)	78 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,172)
	1:1.2	住宅Ｓ3	中低層の一般住宅、マンション等が多い住宅地域	北西4.3m区道	水道、ガス、下水	亀戸 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．３ｍ区道　

交通

施設

亀戸駅北東方

550m

法令

規制

１住居
(70,172)
準防
高度地区３種

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の一般住宅、マンション等が多い住宅地域。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移する
と予測する。新型コロナ第８波の影響が懸念されるが、住宅需要は堅調で地価水準は上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 476,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 352,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ総武線及び都営新宿線沿線の各駅から徒歩圏内の住宅地域で、特にＪＲ亀戸駅から徒歩圏の地域は
代替性が高い。需要者の中心は区内在住者であるが、自己使用の住宅所有を目的とする周辺区からの一次取得者の転入
も見られる。交通利便性、生活利便性等の観点から亀戸地区の需要は底堅く、地価は安定した上昇基調である。土地は
対象標準地規模程度で３，５００～４，５００万円、新築戸建住宅は５～６千万円前後を中心に取引されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の地域は、一般住宅、マンション等が多く、自用物件の取引が中心である。比準価格は同一需給圏内の類似
地域内に存し規範性を有する事例を収集し得た。市場参加者は、収益性より居住の快適性、生活の利便性を重視してお
り、よって収益価格は比準価格に比して低位に求められた。したがって本鑑定評価においては、市場性を反映した比準
価格を標準とし、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 457,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[102.0]

100
[103.0]

[101.0]
100

452,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は増加傾向、高齢化率は横ばい。生
産年齢層の増加が目立つ。住・商とも、取引
価格は上昇、件数は増加傾向であるが、先行
きは不透明。

ＪＲ亀戸駅から徒歩圏の交通利便性、生活利
便性が良好な地域で需要は安定している。地
域内に特段の変動要因は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２（公）５ -21	江東区		建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
b	１４（公）５ -2	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,260)
c	１２（公）５ -11	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.9m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,240)
d	１４（公）５ -1	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.3m私道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 442,591	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	455,426	100 [ 104.5]	435,814	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	440,000
b	(　 ) 519,287	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	521,833	100 [ 110.8]	470,968		476,000
c	(　 ) 546,754	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	534,777	100 [ 110.8]	482,651		487,000
d	(　 ) 518,637	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	524,230	100 [ 106.4]	492,697		498,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 476,000 円／㎡]

江東 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,375,763	632,149	2,743,614	1,593,900	1,149,714	（　0.9540） 1,096,827	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	27,420,675 円　　　　（　 352,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	42.00	Ｓ3	117.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	172 ％	78 ㎡	8.2 m x 9.5 m	前面道路：区道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅各階１戸、コンパクトタイプ、平均専有面積約３７㎡を想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同規模同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	42.00	95.0	39.90	2,630	104,937	1.0	104,937
							1.0	104,937
2～ 2	住宅	42.00	95.0	39.90	2,680	106,932	1.0	106,932
							1.0	106,932
3～ 3	住宅	33.00	95.0	31.35	2,750	86,213	1.0	86,213
							1.0	86,213
～

～

計		117.00	95.0	111.15		298,082		298,082
								298,082

⑨年額支払賃料	298,082 円　×　12ヶ月　＝　 3,576,984 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 111.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,576,984 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 296,890 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,280,094 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	298,082 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 298,082 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 92,936 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,375,763 円　　　　（　 43,279 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０（公賃）５　　　　-9	2,853 ( 2,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,797	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,758 円/㎡　月額支払賃料（　 2,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０（公賃）５　　　　-10	2,838 ( 2,835)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,782
c	１０（公賃）５　　　　-11	2,660 ( 2,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	2,661

江東 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,500 円	25,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	178,849 円	3,576,984　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,000 円	25,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 632,149 円　（　　　　　　 8,104 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,300,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 117.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,593,900 円（　　　　　 20,435 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,375,763 円
②総費用	632,149 円
③純収益　①－②	2,743,614 円
④建物等に帰属する純収益	1,593,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,149,714 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,096,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,062 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,420,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 352,000 円／㎡）