鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

墨田 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１（公）５ -24	墨田区		更地	（　）	不整形	北西7.5m区道、中間画地		近商高度3種最高22m (100,300)
b	０４（公）５ -10	墨田区		更地	（　）	不整形	南東7.3m区道、西4m、角地		近商高度地区3種22m (100,300)
c	１１（公）５ -3	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m区道、中間画地		近商高度3種最高22m (90,300)
d	１１（公）５ -28	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8.2m区道、北西3.9m、角地		近商高度3種最高22m (100,300)
e	１７（公）５ -21	墨田区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8.1m区道、中間画地		商業高度地区最高28m 高度地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 393,776	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	454,827	100 [ 105.6]	430,707	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	431,000
b	(　 ) 388,702	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.6]	398,459	100 [ 102.0]	390,646		391,000
c	(　 ) 438,024	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	456,859	100 [ 110.0]	415,326		415,000
d	(　 ) 346,518	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.2]	349,230	100 [ 90.9]	384,191		384,000
e	(　 ) 564,424	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	599,919	100 [ 137.8]	435,355		435,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 415,000 円／㎡]

墨田 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,417,103	2,646,293	9,770,810	8,190,000	1,580,810	（　0.9540） 1,508,093	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	37,702,325 円　　　　（　 277,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.63	ＲＣ5	464.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種高度地区最高22m	90 ％	300 ％	300 ％	136 ㎡	9.6 m x 14.3 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階以上共同住宅・２ＬＤＫタイプ、総戸数８戸・専有面積４２．５９㎡

⑦有効率　 87.2 ％
の理由

同規模、同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.88	69.3	64.39	3,000	193,170	3.0	579,510
							0.0	0
2～ 2	居宅	92.88	91.7	85.18	2,623	223,427	1.0	223,427
							1.0	223,427
3～ 5	居宅	92.88	91.7	85.18	2,680	228,282	1.0	228,282
							1.0	228,282
～

～

計		464.40	87.2	405.11		1,101,443		1,487,783
								908,273

⑨年額支払賃料	1,101,443 円　×　12ヶ月　＝　 13,217,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 405.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,217,316 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,097,037 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,120,279 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,487,783 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,643 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 908,273 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 283,181 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,417,103 円　　　　（　 91,302 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４（公賃）５　　　　-10	2,484 ( 2,413)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [101.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,782	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,700 円/㎡　月額支払賃料（　 2,623 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４（公賃）５　　　　-11	2,101 ( 2,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,487
c	０４（公賃）５　　　　-12	3,299 ( 3,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,831

墨田 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	650,000 円	130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	528,693 円	13,217,316　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,105,000 円	130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,646,293 円　（　　　　　　 19,458 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 464.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,190,000 円（　　　　　 60,221 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,417,103 円
②総費用	2,646,293 円
③純収益　①－②	9,770,810 円
④建物等に帰属する純収益	8,190,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,580,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,508,093 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,089 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,702,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 277,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
墨田 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

墨田 5-8

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　山木　岳

TEL.

鑑定評価額

53,400,000 円

１㎡当たりの価格

393,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	墨田区墨田２丁目１１７８番１外｢墨田２－１２－７｣				②地積　(㎡)	136 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種高度地区最高22m (90,300)
	1:1.5	事務所兼住宅Ｓ3	小売店舗、事務所、住宅が混在する近隣商業地域	北6.3m区道	水道、ガス、下水	鐘ケ淵 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．３ｍ区道

交通

施設

鐘ケ淵駅西方

160m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種
高度地区最高22m

⑤地域要因の将
　来予測

墨田区北部の住宅も混在する近隣商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はないため、当分は現状
の環境を維持していくものと思料する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると思料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 432,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、墨田区北部の近隣商業地域ないし商住混在地域と判断した。典型的な需要者としては地縁的選好性を有
する一般事業法人が想定されるが、店舗付共同住宅を建設する投資目的の投資家等も認められる。比較的都心アクセス
性に優れ、希少性が見られることから、コロナ禍においても地価は緩やかな上昇傾向で推移している。需要の中心とな
る価格帯は、１３５㎡程度の土地で５，２００～５，４００万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、鐘ケ淵駅徒歩圏の近隣商業地として投資目的の不動産取引需要も見られるが、自己利用目的の取引も堅調
である。収益価格は価格査定の過程に想定項目が多く、やや不確実性を有することから、比準価格の相対的信頼性が高
いものと判断する。したがって、不動産市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　墨田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 690,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[180.9]

[100.0]
100

394,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍においても区内の人口は依然として
増加傾向にあり、不動産需要も堅調に推移し
ている。

鐘ケ淵駅に近接した近隣商業地域として地域
要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　 -1.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

墨田 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８（公）５ -18	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南2.5m私道、中間画地		近商高度3種最高22m (90,240)
b	１１（公）５ -3	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m区道、中間画地		近商高度3種最高22m (90,300)
c	１７（公）５ -18	墨田区		建付地	（　）	長方形	西3.9m区道、中間画地		近商高度3種最高22m (90,240)
d	１７（公）５ -21	墨田区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8.1m区道、中間画地		商業高度地区最高28m 高度地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 374,070	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	359,820	100 [ 83.2]	432,476	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	432,000
b	(　 ) 438,024	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	450,289	100 [ 100.0]	450,289		450,000
c	(　 ) 391,174	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	395,776	100 [ 94.1]	420,591		421,000
d	(　 ) 564,424	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	592,069	100 [ 116.6]	507,778		508,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 432,000 円／㎡]

墨田 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,557,619	2,675,588	9,882,031	8,316,000	1,566,031	（　0.9540） 1,493,994	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	37,349,850 円　　　　（　 275,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.63	ＲＣ5	464.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種高度地区最高22m	90 ％	300 ％	300 ％	136 ㎡	9.6 m x 14.3 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（専有面積約６４㎡）、２階以上：居宅、ファミリータイプ（専有面積約４３㎡、各階２戸）を想定

⑦有効率　 87.2 ％
の理由

同規模同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.88	69.3	64.39	3,007	193,621	6.0	1,161,726
							0.0	0
2～ 2	住宅	92.88	91.7	85.18	2,615	222,746	1.0	222,746
							1.0	222,746
3～ 3	住宅	92.88	91.7	85.18	2,641	224,960	1.0	224,960
							1.0	224,960
4～ 4	住宅	92.88	91.7	85.18	2,667	227,175	1.0	227,175
							1.0	227,175
5～ 5	住宅	92.88	91.7	85.18	2,693	229,390	1.0	229,390
							1.0	229,390

計		464.40	87.2	405.11		1,097,892		2,065,997
								904,271

⑨年額支払賃料	1,097,892 円　×　12ヶ月　＝　 13,174,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 405.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,174,704 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 922,229 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,252,475 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,065,997 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 904,271 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 285,930 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,557,619 円　　　　（　 92,335 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７（公賃）５　　　　-16	2,852 ( 2,737)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	2,854	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,691 円/㎡　月額支払賃料（　 2,615 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１７（公賃）５　　　　-17	2,546 ( 2,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,624
c	１７（公賃）５　　　　-18	2,595 ( 2,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	2,596

墨田 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	132,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	526,988 円	13,174,704　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,675,588 円　（　　　　　　 19,673 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 273,000 円／㎡　×　 464.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,316,000 円（　　　　　 61,147 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,557,619 円
②総費用	2,675,588 円
③純収益　①－②	9,882,031 円
④建物等に帰属する純収益	8,316,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,566,031 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,493,994 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,985 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,349,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 275,000 円／㎡）