鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

墨田 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３（公）５ -27	墨田区		建付地	（　）	長方形	東10.7m区道、中間画地		近商高度地区最高22m (100,300)
b	１１（公）５ -11	墨田区		更地	（　）	長方形	南11m区道、西6m、角地		近商高度3種最高22m (100,300)
c	０３（公）５ -14	墨田区		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.9m区道、中間画地		近商高度地区最高22m (100,300)
d	０１（公）５ -21	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m区道、中間画地		近商高度地区最高22m (100,300)
e	０３（公）５ -21	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m区道、中間画地		準工高度3種最高17m ２種特別工業地区 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 675,539	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	699,183	100 [ 116.5]	600,157	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	600,000
b	(　 ) 531,090	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	525,934	100 [ 103.9]	506,192		506,000
c	(　 ) 834,341	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	857,703	100 [ 119.0]	720,759		721,000
d	(　 ) 708,567	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	739,035	100 [ 116.6]	633,821		634,000
e	(　 ) 441,891	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	453,266	100 [ 71.3]	635,717		636,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 594,000 円／㎡]

墨田 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,571,284	1,458,040	6,113,244	4,323,540	1,789,704	（　0.9556） 1,710,241	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	42,756,025 円　　　　（　 480,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.00	ＲＣ5	265.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最高22m ２種特別工業地区	70 ％	300 ％	300 ％	89 ㎡	9.5 m x 9.5 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸、専有面積約４２㎡～４５㎡、１ＬＤＫの共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	53.00	80.0	42.40	2,929	124,190	1.0	124,190
							1.0	124,190
2～ 2	住宅	53.00	85.0	45.05	2,989	134,654	1.0	134,654
							1.0	134,654
3～ 3	住宅	53.00	85.0	45.05	3,019	136,006	1.0	136,006
							1.0	136,006
4～ 4	住宅	53.00	85.0	45.05	3,049	137,357	1.0	137,357
							1.0	137,357
5～ 5	住宅	53.00	85.0	45.05	3,079	138,709	1.0	138,709
							1.0	138,709

計		265.00	84.0	222.60		670,916		670,916
								670,916

⑨年額支払賃料	670,916 円　×　12ヶ月　＝　 8,050,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,050,992 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 644,079 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,406,913 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	670,916 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,172 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 670,916 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 158,199 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,571,284 円　　　　（　 85,071 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４（公賃）５　　　　-13	3,751 ( 3,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	3,127	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,055 円/㎡　月額支払賃料（　 2,989 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１４（公賃）５　　　　-14	3,363 ( 3,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [104.0]	3,022
c	１４（公賃）５　　　　-15	3,067 ( 2,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	2,979

墨田 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	289,200 円	72,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	322,040 円	8,050,992　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 614,500 円	72,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,300 円	72,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,300 円	72,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,458,040 円　（　　　　　　 16,382 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,300,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,323,540 円（　　　　　 48,579 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,571,284 円
②総費用	1,458,040 円
③純収益　①－②	6,113,244 円
④建物等に帰属する純収益	4,323,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,789,704 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,710,241 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,216 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,756,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 480,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
墨田 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

墨田 -7

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　田上　克彦

TEL.

鑑定評価額

50,300,000 円

１㎡当たりの価格

565,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	墨田区横川４丁目８番２７｢横川４－４－４｣				②地積　(㎡)	89 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 防火（その他）高度地区最高22m ２種特別工業地区 (70,300)
	1:1	作業所、事務所兼住宅等ＲＣ5	一般住宅、中小の事業所等が混在する住宅地域	北8m区道	水道、ガス、下水	押上 630m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層作業所併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北８ｍ区
道

交通

施設

押上駅南東方

630m

法令

規制

準工
(70,300)
防火
高度地区最高22m
２種特別工業地区

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、中小の事業所等が混在する地域であり、特に大きな地域要因の変動はない。今後は新型コロナウイル
ス感染症、ウクライナ情勢、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 580,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 465,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ総武線、東武スカイツリーライン沿線を中心に墨田区中・南部及び江東区の住工混在地域である。需
要者は地縁性のある個人や法人が中心で、規模大の土地はマンション開発業者買いの対象である。従来より併用住宅地
としての利用が標準的で、現在も特段の変化はない。一般的な新築住宅は規模が１００㎡未満、土地単価は坪当たり１
９０万円程度である。コロナ禍においても取引件数は若干の増加傾向にあり、地価も若干の上昇傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を十分に反映した価格である。収益価格も対象標準地の収益性を反映した価格であるが、近隣地域は
、一般住宅、中小の事業所等が混在する住宅地域であり、このような市場での一般的な取引は自己使用目的と考えられ
るため、収益性よりも用途の多様性、居住の快適性、利便性等が重視される傾向が強い。従って、比準価格を標準に収
益価格も比較考量し、規準価格との均衡にも留意して調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　墨田 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 533,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[102.0]

100
[ 95.8]

[100.0]
100

568,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    542,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

墨田区の人口は増加傾向、土地取引件数も令
和４年前半は増加傾向である。コロナ禍にお
いても住宅地の需要は堅調で地価は若干の上
昇傾向にある。

地域要因に大きな変化は見られないが、用途
の多様性、利便性等から需要は底堅い。

特に変動はない。代替・競争関係にある不動
産と比較して競争力は中位である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

墨田 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１（公）５ -22	墨田区		建付地	（　）	ほぼ整形	南10.8m区道、中間画地		商業 (100,500)
b	０１（公）５ -21	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m区道、中間画地		近商高度地区最高22m (100,300)
c	０３（公）５ -27	墨田区		建付地	（　）	長方形	東10.7m区道、中間画地		近商高度地区最高22m (100,300)
d	０３（公）５ -23	墨田区		更地	（　）	不整形	南14.4m区道、西11m、二方路		１住居高度地区最高22m (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 582,185	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	604,308	100 [ 113.2]	533,841	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	534,000
b	(　 ) 708,567	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	738,327	100 [ 120.8]	611,198		611,000
c	(　 ) 675,539	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	697,156	100 [ 120.4]	579,033		579,000
d	(　 ) 549,482	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	696,855	100 [ 121.2]	574,963		575,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 580,000 円／㎡]

墨田 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,863,276	1,389,665	6,473,611	4,738,020	1,735,591	（　0.9540） 1,655,754	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	41,393,850 円　　　　（　 465,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.00	ＲＣ5	265.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最高22m ２種特別工業地区	70 ％	300 ％	300 ％	89 ㎡	9.5 m x 9.5 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的な住居タイプを２ＤＫ（専有面積は平均約４５㎡）、総戸数５戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

建物の用途、構造、規模等から判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	53.00	70.0	37.10	2,900	107,590	1.0	107,590
							1.0	107,590
2～ 2	共同住宅	53.00	90.0	47.70	3,000	143,100	1.0	143,100
							1.0	143,100
3～ 4	共同住宅	53.00	90.0	47.70	3,100	147,870	1.0	147,870
							1.0	147,870
5～ 5	共同住宅	53.00	90.0	47.70	3,200	152,640	1.0	152,640
							1.0	152,640
～

計		265.00	86.0	227.90		699,070		699,070
								699,070

⑨年額支払賃料	699,070 円　×　12ヶ月　＝　 8,388,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 227.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているんで計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,388,840 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 696,274 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,692,566 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	699,070 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,410 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 699,070 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 164,300 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,863,276 円　　　　（　 88,351 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４（公賃）５　　　　-13	3,751 ( 3,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,842	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,067 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１４（公賃）５　　　　-22	4,168 ( 4,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,445
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

墨田 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,400 円	77,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	251,665 円	8,388,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 661,300 円	77,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,800 円	77,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,800 円	77,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,389,665 円　（　　　　　　 15,614 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,800,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 45 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,738,020 円（　　　　　 53,236 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,863,276 円
②総費用	1,389,665 円
③純収益　①－②	6,473,611 円
④建物等に帰属する純収益	4,738,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,735,591 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,655,754 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,604 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,393,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 465,000 円／㎡）