鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

墨田 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３（公）５ -18	墨田区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東2.8m私道、中間画地		準工高度3種最高17m ２種特別工業地区 (90,200)
b	１７（公）５ -6	墨田区		建付地	（　）	不整形	北西6.3m区道、中間画地		準工高度地区 (90,200)
c	０４（公）５ -20	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.3m私道、南西3.6m、二方路		準工高度地区3種17m (100,200)
d	０４（公）５ -21	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m区道、北西2.5m、角地		準工高度地区3種17m (100,200)
e	０８（公）５ -10	墨田区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		準工高度3種最高17m 新たな防火 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 335,759	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	326,074	100 [ 83.0]	392,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	397,000
b	(　 ) 307,665	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	395,624	100 [ 98.8]	400,429		404,000
c	(　 ) 470,323	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	456,581	100 [ 104.5]	436,920		441,000
d	(　 ) 396,901	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.5]	443,929	100 [ 113.8]	390,096		394,000
e	(　 ) 475,076	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	470,418	100 [ 102.4]	459,393		464,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 398,000 円／㎡]

墨田 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,707,349	1,354,386	5,352,963	3,962,700	1,390,263	（　0.9540） 1,326,311	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	33,157,775 円　　　　（　 249,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.00	Ｓ3	237.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居防火高度地区最高22m 高度地区最低7m	70 ％	300 ％	184 ％	133 ㎡	9.1 m x 16.0 m	前面道路：区道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅で１ＬＤＫタイプ・総戸数６戸・平均専有面積３９．５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外通路・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.00	100.0	79.00	2,460	194,340	1.0	194,340
							1.0	194,340
2～ 2	居宅	79.00	100.0	79.00	2,507	198,053	1.0	198,053
							1.0	198,053
3～ 3	居宅	79.00	100.0	79.00	2,530	199,870	1.0	199,870
							1.0	199,870
～

～

計		237.00	100.0	237.00		592,263		592,263
								592,263

⑨年額支払賃料	592,263 円　×　12ヶ月　＝　 7,107,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,107,156 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 589,894 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,517,262 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	592,263 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,431 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 592,263 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 184,656 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,707,349 円　　　　（　 50,431 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４（公賃）５　　　　-1	3,236 ( 3,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,743	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,580 円/㎡　月額支払賃料（　 2,507 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４（公賃）５　　　　-2	2,529 ( 2,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,361
c	０４（公賃）５　　　　-3	2,848 ( 2,693)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 99.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,635

墨田 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	314,500 円	62,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	284,286 円	7,107,156　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 534,600 円	62,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,900 円	62,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,900 円	62,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,354,386 円　（　　　　　　 10,183 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,900,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 237.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,962,700 円（　　　　　 29,795 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,707,349 円
②総費用	1,354,386 円
③純収益　①－②	5,352,963 円
④建物等に帰属する純収益	3,962,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,390,263 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,326,311 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,972 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,157,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 249,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
墨田 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

墨田 -2

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　伊藤　慶彦

TEL.

鑑定評価額

50,000,000 円

１㎡当たりの価格

376,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	墨田区文花１丁目１番１３８｢文花１－２２－１｣				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 防火（その他）高度地区最高22m 高度地区最低7m (70,184)
	1:2	住宅Ｓ3	一般住宅に学校、病院もある住宅地域	北西4.6m区道	水道、ガス、下水	押上 920m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．６
ｍ区道

交通

施設

押上駅東方

920m

法令

規制

１住居
(70,184)
防火
高度地区最高22m
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は
相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 390,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 248,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は墨田区北部の混在住宅地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人が中心である。居住性の整った地域で
あることや低金利等から需要は堅調であるが、やや供給不足である。新型コロナの影響も薄れているが、資源高や金利
動向等、先行き不透明な面もある。中心となる取引は比較的小規模な画地となることが多く、土地で２～３千万円台、
新築戸建で４～５千万円台が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

熟成した混在住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係
る主たる需要者はエンドユーザーが中心で、近隣地域及びその周辺地域は投資目的の取引がやや少なく、特に標準地の
ような戸建住宅に適した画地については、収益性の土地価格に与える影響度は希薄であることから、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　墨田 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 490,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[101.0]

100
[135.9]

[101.0]
100

376,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    365,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は増加傾向で推移し、景気動向は資
源高等の下押し圧力を受けつつも、新型コロ
ナの影響が和らぎ徐々に持ち直している。

押上駅からやや距離のある、一般住宅を中心
とした混在型住宅地域で、市場特性に特段の
変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

墨田 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３（公）５ -18	墨田区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東2.8m私道、中間画地		準工高度3種最高17m ２種特別工業地区 (90,200)
b	０３（公）５ -25	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9.5m区道、北東5.2m、角地		準工高度3種最高17m 新防火 (100,200)
c	１７（公）５ -6	墨田区		建付地	（　）	不整形	北西6.3m区道、中間画地		準工高度地区 (90,200)
d	１７（公）５ -12	墨田区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南9.1m区道、東7.3m、角地		近商高度3種最高22m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 335,759	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	328,334	100 [ 89.2]	368,087	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	372,000
b	(　 ) 375,098	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	383,573	100 [ 92.4]	415,122		419,000
c	(　 ) 307,665	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	370,702	100 [ 96.9]	382,561		386,000
d	(　 ) 497,149	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	466,824	100 [ 117.0]	398,995		403,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 390,000 円／㎡]

墨田 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,007,547	1,314,641	5,692,906	4,309,200	1,383,706	（　0.9540） 1,320,056	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	33,001,400 円　　　　（　 248,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.00	Ｓ3	237.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居防火高度地区最高22m 高度地区最低7m	70 ％	300 ％	184 ％	133 ㎡	9.1 m x 16.0 m	前面道路：区道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

居宅（１ＬＤＫ、６戸）、平均専有面積３９．５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段を勘案して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.00	100.0	79.00	2,541	200,739	1.0	200,739
							1.0	200,739
2～ 2	居宅	79.00	100.0	79.00	2,620	206,980	1.0	206,980
							1.0	206,980
3～ 3	居宅	79.00	100.0	79.00	2,646	209,034	1.0	209,034
							1.0	209,034
～

～

計		237.00	100.0	237.00		616,753		616,753
								616,753

⑨年額支払賃料	616,753 円　×　12ヶ月　＝　 7,401,036 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,401,036 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 592,083 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,808,953 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	616,753 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,674 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 616,753 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 192,920 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,007,547 円　　　　（　 52,688 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３（公賃）５　　　　-13	2,866 ( 2,787)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [104.0]	2,930	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,696 円/㎡　月額支払賃料（　 2,620 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３（公賃）５　　　　-14	2,740 ( 2,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	100 [103.0]	2,585
c	０３（公賃）５　　　　-15	2,792 ( 2,792)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	100 [104.0]	2,688

墨田 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,200 円	68,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	296,041 円	7,401,036　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 581,400 円	68,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,400 円	68,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,400 円	68,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,314,641 円　（　　　　　　 9,885 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,400,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 237.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,309,200 円（　　　　　 32,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,007,547 円
②総費用	1,314,641 円
③純収益　①－②	5,692,906 円
④建物等に帰属する純収益	4,309,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,383,706 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,320,056 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,925 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,001,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 248,000 円／㎡）