鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

墨田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１（公）５ -11	墨田区		更地	（　）	長方形	南11m区道、西6m、角地		近商高度3種最高22m (100,300)
b	１１（公）５ -21	墨田区		建付地	（　）	不整形	西8m区道、中間画地		準工高度地区最高22m (70,300)
c	１１（公）５ -22	墨田区		建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		準工高度地区最高22m ２種特別工業地区 (70,300)
d	１４（公）５ -12	墨田区		更地	（　）	正方形	西3.2m区道、中間画地		準工高度地区最高22m ２種特別工業地区 (70,240)
e	１８（公）５ -5	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m区道、中間画地		近商高度地区最高35m 高度地区 (100,338)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 531,090	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	500,658	100 [ 109.2]	458,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	463,000
b	(　 ) 475,556	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.8]	579,203	100 [ 103.0]	562,333		568,000
c	(　 ) 439,313	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	449,219	100 [ 100.7]	446,096		451,000
d	(　 ) 545,045	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	557,335	100 [ 87.5]	636,954		643,000
e	(　 ) 592,359	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	612,519	100 [ 107.2]	571,380		577,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -14.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 544,000 円／㎡]

墨田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,126,371	2,558,838	10,567,533	8,372,000	2,195,533	（　0.9556） 2,098,051	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	52,451,275 円　　　　（　 413,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.22	ＲＣ5	420.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最高22m 特別工業地区	70 ％	300 ％	300 ％	127 ㎡	10.5 m x 12.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

居宅（１ＤＫ、１０戸）、平均専有面積３７．７２㎡

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

階段等の共用部の配置を勘案して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	84.14	89.7	75.44	2,953	222,774	1.0	222,774
							1.0	222,774
2～ 2	居宅	84.14	89.7	75.44	3,044	229,639	1.0	229,639
							1.0	229,639
3～ 3	居宅	84.14	89.7	75.44	3,075	231,978	1.0	231,978
							1.0	231,978
4～ 5	居宅	84.14	89.7	75.44	3,121	235,448	1.0	235,448
							1.0	235,448
～

計		420.70	89.7	377.20		1,155,287		1,155,287
								1,155,287

⑨年額支払賃料	1,155,287 円　×　12ヶ月　＝　 13,863,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 377.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,863,444 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,109,076 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,754,368 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,155,287 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,629 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,155,287 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 361,374 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,126,371 円　　　　（　 103,357 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３（公賃）５　　　　-10	3,455 ( 3,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [106.0]	100 [106.0]	100 [ 98.0]	3,107	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,165 円/㎡　月額支払賃料（　 3,075 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０３（公賃）５　　　　-11	3,607 ( 3,607)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	3,101
c	０３（公賃）５　　　　-12	3,509 ( 3,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [106.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	3,416

墨田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,000 円	140,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	554,538 円	13,863,444　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,190,000 円	140,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	140,000 円	140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	140,000 円	140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,558,838 円　（　　　　　　 20,148 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	140,000,000 円	設計監理料率　 322,000 円／㎡　×　 420.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,372,000 円（　　　　　 65,921 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,126,371 円
②総費用	2,558,838 円
③純収益　①－②	10,567,533 円
④建物等に帰属する純収益	8,372,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,195,533 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,098,051 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,520 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,451,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 413,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
墨田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

墨田 -1

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　山田　光治

TEL.

鑑定評価額

64,900,000 円

１㎡当たりの価格

511,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	墨田区向島３丁目１７番５外｢向島３－１４－６｣				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 防火（その他）高度地区最高22m 特別工業地区 (70,300)
	1:1.2	事務所、作業所兼共同住宅ＲＣ4	住宅、マンション、事業所等が混在する住宅地域	北東8m区道	水道、ガス、下水	とうきょうスカイツリー 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、８ｍ区
道

交通

施設

とうきょうスカイツリ
ー駅北西方
480m

法令

規制

準工
(70,300)
防火
高度地区最高22m
特別工業地区

⑤地域要因の将
　来予測

住宅、事業所等が混在する地域として、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。地価水準は、新型コ
ロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和される中で、上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 541,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 391,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、墨田区内の住宅、マンション、事業所等が混在する住宅地域と判定した。需要者の属性は、地縁
的選好性の強い地元住民、不動産業者等と思料される。住宅用地の需要は堅調である一方、供給が少ないことから地価
水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる住宅用地の価格帯は敷地規模１２０㎡程度
で、５５００万円から６７００万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

とうきょうスカイツリー駅徒歩圏内で住宅、マンション等が混在する当該地域においては、自己利用目的の建物用地と
して及び収益獲得を目的とする賃貸用建物用地等としての双方の取引需要が認められるが、収益性に基づく取引が大勢
を占める状況にはない。したがって、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格を
重視し、還元利回り等想定要素を含む収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　墨田 -4                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    500,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な金融引締め等の影響による景気の下
振れリスクや金融資本市場の変動等の影響を
注視する必要がある。

住宅、マンション、事業所等が混在する古く
からの住宅地域として、その地域的特性に大
きな変化はなく、地域要因の大きな変動は認
められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

+2.2 ％

３　試算価格算定内訳

墨田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８（公）５ -26	墨田区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.1m区道、中間画地		近商高度地区最高22m (100,300)
b	１１（公）５ -22	墨田区		建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		準工高度地区最高22m ２種特別工業地区 (70,300)
c	１１（公）５ -21	墨田区		建付地	（　）	不整形	西8m区道、中間画地		準工高度地区最高22m (70,300)
d	１１（公）５ -28	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8.2m区道、北西3.9m、角地		近商高度3種最高22m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 605,006	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	621,021	100 [ 103.9]	597,710	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	604,000
b	(　 ) 439,313	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	449,219	100 [ 104.3]	430,699		435,000
c	(　 ) 475,556	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	541,346	100 [ 106.0]	510,704		516,000
d	(　 ) 346,518	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.2]	349,204	100 [ 81.6]	427,946		432,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 541,000 円／㎡]

墨田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,239,067	2,684,364	9,554,703	7,475,000	2,079,703	（　0.9556） 1,987,364	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	49,684,100 円　　　　（　 391,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.22	ＲＣ5	420.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最高22m 特別工業地区	70 ％	300 ％	300 ％	127 ㎡	10.5 m x 12.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階から５階を各階２戸の住宅（１ＤＫ、平均専有面積約３７．７㎡、総戸数１０戸）と想定。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	84.14	89.7	75.44	2,620	197,653	1.0	197,653
							1.0	197,653
2～ 2	住宅	84.14	89.7	75.44	2,760	208,214	1.0	208,214
							1.0	208,214
3～ 4	住宅	84.14	89.7	75.44	2,845	214,627	1.0	214,627
							1.0	214,627
5～ 5	住宅	84.14	89.7	75.44	2,905	219,153	1.0	219,153
							1.0	219,153
～

計		420.70	89.7	377.20		1,054,274		1,054,274
								1,054,274

⑨年額支払賃料	1,054,274 円　×　12ヶ月　＝　 12,651,288 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 377.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,651,288 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 759,077 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,892,211 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,054,274 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,910 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,054,274 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 336,946 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,239,067 円　　　　（　 96,371 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８（公賃）５　　　　-22	4,026 ( 3,912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [122.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,883	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,840 円/㎡　月額支払賃料（　 2,760 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１８（公賃）５　　　　-23	3,767 ( 3,715)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [120.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,821
c	１８（公賃）５　　　　-24	3,509 ( 3,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [120.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,817

墨田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	625,000 円	125,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	632,564 円	12,651,288　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,062,500 円	125,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,684,364 円　（　　　　　　 21,137 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 420.70 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,475,000 円（　　　　　 58,858 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,239,067 円
②総費用	2,684,364 円
③純収益　①－②	9,554,703 円
④建物等に帰属する純収益	7,475,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,079,703 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,987,364 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,649 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,684,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 391,000 円／㎡）