鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５（公）５ -33	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
b	０６（公）５ -13	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.1m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,306)
c	０６（公）５ -16	台東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西8m区道、南6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	０６（公）５ -24	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e	０７（公）５ -13	台東区		底地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、南4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,596)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 890,421	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	926,928	100 [ 119.3]	776,972	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	800,000
b	(　 ) 656,591	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	669,723	100 [ 132.3]	506,215		521,000
c	(　 ) 881,328	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	892,452	100 [ 132.7]	672,534		693,000
d	(　 ) 830,450	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	916,117	100 [ 128.3]	714,043		735,000
e	(　 214,163) 713,878	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 112.4]	644,014	100 [ 102.7]	627,083		646,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 695,000 円／㎡]

台東 5-44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,927,083	4,441,643	19,485,440	15,314,000	4,171,440	（　0.9578） 3,995,405	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	99,885,125 円　　　　（　 512,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-44　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	150.00	ＲＣ6	820.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	462 ％	195 ㎡	11.5 m x 17.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 50.0 ｍ

⑥想定建物の概要

事務所フロア貸し、住宅（ファミリータイプ）平均専有約３５～４４㎡を想定。

⑦有効率　 76.5 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	150.00	55.0	82.50	3,450	284,625	6.0	1,707,750
							0.0	0
2～ 3	住宅	150.00	83.0	124.50	3,050	379,725	1.0	379,725
							1.0	379,725
4～ 5	住宅	130.00	80.0	104.00	3,200	332,800	1.0	332,800
							1.0	332,800
6～ 6	住宅	110.00	80.0	88.00	3,250	286,000	1.0	286,000
							1.0	286,000
～

計		820.00	76.5	627.50		1,995,675		3,418,800
								1,711,050

⑨年額支払賃料	1,995,675 円　×　12ヶ月　＝　 23,948,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 627.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,948,100 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 972,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,335,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,418,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,820 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,711,050 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 558,487 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,927,083 円　　　　（　 122,703 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６（公賃）５　　　　-19	3,388 ( 3,295)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,020	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,139 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６（公賃）５　　　　-20	3,566 ( 3,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,396
c	１４（公賃）５　　　　-6	3,389 ( 3,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	3,226

台東 5-44　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	780,000 円	260,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	729,243 円	24,308,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 202,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,210,000 円	260,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	260,000 円	260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	260,000 円	260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,441,643 円　（　　　　　　 22,778 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	260,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 820.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,314,000 円（　　　　　 78,533 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,927,083 円
②総費用	4,441,643 円
③純収益　①－②	19,485,440 円
④建物等に帰属する純収益	15,314,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,171,440 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,995,405 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,489 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,885,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 512,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
台東 5-44　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-44

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　竹内　強

TEL.

鑑定評価額

125,000,000 円

１㎡当たりの価格

640,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区蔵前３丁目１８番６外｢蔵前３－１９－２｣				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,462)
	台形 1:1.5	事務所兼共同住宅ＲＣ6	中規模の事務所、店舗等が多い既成商業地域	南西6m区道	水道、ガス、下水	蔵前 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 85 ｍ、西 15 ｍ、南 18 ｍ、北 18 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

蔵前駅南西方

120m

法令

規制

商業
(100,360)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路背後の既成商業地域として現状が維持されると予測する。住商両面での需要が見込めるエリアであり、
地価は底堅く推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 497,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は台東区及び周辺区において、中層の事務所ビル、マンション等が開発可能なエリアであり、台東区内外の
一般企業、不動産業者等による自用及び収益目的での需要が見られる。今後も新型コロナウイルス感染症の感染拡大が
懸念材料であることに変わりはないが、経済活動が徐々に正常化へ向かう中にあって、取引利回りは低下傾向で推移し
ている。土地の価格帯としては標準地程度の規模であれば総額１億３千万円前後が標準的な水準と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似性を有する複数の取引事例から試算された比準価格は、実証的で精度が高い。一方、収益価格は、投資採算性を反
映することから重視すべきであるが、想定要素が多く低位に試算され、取引の実態とは乖離が生じた。よって、本件に
おいては、実勢に即した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、標準地の鑑定評
価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 715,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[100.0]

100
[119.7]

[103.0]
100

640,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    616,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な金融引き締めによる海外景気の下振
れが国内景気を下押しするリスクとなってい
る。

需要は底堅く、年間の地価変動率はプラス圏
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５（公）５ -4	台東区		建付地	（　）	ほぼ台形	南11m都道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
b	０９（公）５ -22	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.4m区道、中間画地		商業 (100,240)
c	１６（公）５ -10	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、中間画地		商業 (100,600)
d	１８（公）５ -11	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、中間画地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 948,559	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	988,398	100 [ 139.6]	708,021	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	729,000
b	(　 ) 611,574	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.2]	653,301	100 [ 88.5]	738,193		760,000
c	(　 ) 793,336	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	761,902	100 [ 111.4]	683,934		704,000
d	(　 ) 471,520	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	483,780	100 [ 77.4]	625,039		644,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 700,000 円／㎡]

台東 5-44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,298,086	5,115,170	19,182,916	15,129,400	4,053,516	（　0.9556） 3,873,540	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	96,838,500 円　　　　（　 497,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-44　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	150.00	ＲＣ6	820.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	462 ％	195 ㎡	11.5 m x 17.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 50.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階に事務所（フロア貸し）、２～６階の各階に住宅（専用面積３５～４４㎡）を配置。

⑦有効率　 76.5 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	150.00	55.0	82.50	3,250	268,125	6.0	1,608,750
							0.0	0
2～ 3	住宅	150.00	83.0	124.50	3,180	395,910	1.0	395,910
							1.0	395,910
4～ 5	住宅	130.00	80.0	104.00	3,250	338,000	1.0	338,000
							1.0	338,000
6～ 6	住宅	110.00	80.0	88.00	3,400	299,200	1.0	299,200
							1.0	299,200
～

計		820.00	76.5	627.50		2,035,145		3,375,770
								1,767,020

⑨年額支払賃料	2,035,145 円　×　12ヶ月　＝　 24,421,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 627.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保等を考慮して計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,421,740 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 1,362,996 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,418,744 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,375,770 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,901 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,767,020 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 847,441 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,298,086 円　　　　（　 124,606 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９（公賃）５　　　　-7	3,482 ( 3,482)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,349	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,317 円/㎡　月額支払賃料（　 3,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９（公賃）５　　　　-8	3,400 ( 3,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	3,470
c	０９（公賃）５　　　　-9	3,559 ( 3,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [ 97.0]	100 [106.0]	100 [ 98.0]	3,270

台東 5-44　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,265,000 円	253,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	991,270 円	24,781,740　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 202,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,150,500 円	253,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	253,000 円	253,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	253,000 円	253,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,115,170 円　（　　　　　　 26,232 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	253,000,000 円	設計監理料率　 297,000 円／㎡　×　 820.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,129,400 円（　　　　　 77,587 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,298,086 円
②総費用	5,115,170 円
③純収益　①－②	19,182,916 円
④建物等に帰属する純収益	15,129,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,053,516 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,873,540 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,864 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,838,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 497,000 円／㎡）