鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９（公）５ -16	台東区		その他	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、中間画地		商業 (100,500)
b	０６（公）５ -4	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西23.1m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	０６（公）５ -19	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	０９（公）５ -21	台東区		建付地	（　）	台形	北東11m区道、西6m、角地		商業 (100,698)
e	１６（公）５ -10	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,273,323	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,360,445	100 [ 132.0]	1,030,640	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,030,000
b	(　 ) 909,835	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	943,839	100 [ 105.0]	898,894		899,000
c	(　 ) 931,326	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	918,908	100 [ 104.7]	877,658		878,000
d	(　 ) 892,397	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	909,912	100 [ 94.5]	962,870		963,000
e	(　 ) 793,336	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	761,902	100 [ 78.9]	965,655		966,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 950,000 円／㎡]

台東 5-40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,893,763	4,453,670	15,440,093	12,322,400	3,117,693	（　0.9487） 2,957,755	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	77,835,658 円　　　　（　 671,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	85.00	ＲＣ8	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	116 ㎡	8.2 m x 14.2 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に事務所（フロア貸し）、２～８階の各階に住宅１戸（専用面積６８㎡）を配置。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	85.00	70.0	59.50	3,300	196,350	6.0	1,178,100
							0.0	0
2～ 3	住宅	85.00	80.0	68.00	3,000	204,000	1.0	204,000
							1.0	204,000
4～ 6	住宅	85.00	80.0	68.00	3,150	214,200	1.0	214,200
							1.0	214,200
7～ 8	住宅	85.00	80.0	68.00	3,250	221,000	1.0	221,000
							1.0	221,000
～

計		680.00	78.8	535.50		1,688,950		2,670,700
								1,492,600

⑨年額支払賃料	1,688,950 円　×　12ヶ月　＝　 20,267,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 535.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保等を考慮して計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,267,400 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,114,707 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,152,693 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,670,700 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,238 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,492,600 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 715,832 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,893,763 円　　　　（　 171,498 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９（公賃）５　　　　-13	3,575 ( 3,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [ 99.0]	100 [107.0]	100 [ 99.0]	3,186	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,129 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９（公賃）５　　　　-14	3,282 ( 3,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [104.0]	3,103
c	０９（公賃）５　　　　-3	3,078 ( 2,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	3,085

台東 5-40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,055,000 円	211,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,013,370 円	20,267,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,793,500 円	211,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	211,000 円	211,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	211,000 円	211,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,453,670 円　（　　　　　　 38,394 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9487

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	211,000,000 円	設計監理料率　 298,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,322,400 円（　　　　　 106,228 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,893,763 円
②総費用	4,453,670 円
③純収益　①－②	15,440,093 円
④建物等に帰属する純収益	12,322,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,117,693 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,957,755 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,498 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,835,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 671,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
台東 5-40　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-40

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　金丸　昭吾

TEL.

鑑定評価額

102,000,000 円

１㎡当たりの価格

875,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	680,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区西浅草３丁目２７番２３｢西浅草３－２９－１９｣				②地積　(㎡)	116 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2	事務所ＳＲＣ9	中高層の事務所ビル、マンションが多い商業地域	北22m都道	水道、ガス、下水	つくばエクスプレス浅草 540m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 70 ｍ、南 15 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

つくばエクスプレス浅
草駅北方
540m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＴＸ浅草駅徒歩圏で、言問通り沿いの普通商業地域であり、今後とも現況を維持するものと予測する。地価水準
は、今後の景気動向にも影響されるが、やや上昇傾向で推移すると考えられる。

(3)最有効使用の判定

高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 950,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 735,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、台東区中央部、北部の幹線道路沿い及びその背後の商業地域等の圏域。需要者は、大規模のものは資本
力を有する法人等であるが、標準地程度の規模では、同一需給圏内に地縁性をもつ個人、法人等である。最寄駅から徒
歩圏で利便性があり、マンションへの移行も進みつつあって、新型コロナウイルス感染症による先行き不透明感も弱ま
り、需要は比較的安定的である。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法においては、より規範性の高い事例を中心に比準価格を求めており、市場性を反映している。一方、最
寄駅から徒歩圏であるが、住宅の賃貸物件に対する需要も、土地価格に見合うほど強いとはいえず、収益性が取引の中
心とはいい難い地域で、また収益還元法には想定の要素も内在している。よって、市場の実態を反映した比準価格をや
や重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,600,000 円／㎡

[108.8]
100

100
[100.0]

100
[198.7]

[100.0]
100

876,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    845,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による影響もみら
れたが、利便性の高い台東区商業地は、景気
も緩やかに持ち直すなかで、需要も回復傾向
にある。

台東区北部の幹線道路沿い地域で、事務所か
らマンションへの移行も考えられ、新型コロ
ナウイルス感染症による影響も少なく、需要
も認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６（公）５ -4	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西23.1m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	０９（公）５ -13	台東区		底地	（　）	ほぼ長方形	東33m都道、中間画地		商業 (100,700)
c	１６（公）５ -25	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m区道、北6m、角地		商業 (100,700)
d	１６（公）５ -26	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、南東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 909,835	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	938,950	100 [ 111.1]	845,140	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	845,000
b	(　 306,931) 1,023,103	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,039,473	100 [ 94.2]	1,103,475		1,100,000
c	(　 ) 986,395	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	1,252,957	100 [ 153.1]	818,391		818,000
d	(　 ) 1,287,517	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,354,417	100 [ 136.2]	994,432		994,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +43.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +31.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 950,000 円／㎡]

台東 5-40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,191,896	3,616,260	15,575,636	12,168,800	3,406,836	（　0.9514） 3,241,264	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	85,296,421 円　　　　（　 735,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	85.00	ＲＣ8	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	116 ㎡	8.2 m x 14.2 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所フロア貸し、住宅ファミリータイプフロア貸しを想定。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	85.00	70.0	59.50	3,400	202,300	6.0	1,213,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	85.00	80.0	68.00	2,900	197,200	1.0	197,200
							1.0	197,200
3～ 5	住宅	85.00	80.0	68.00	2,950	200,600	1.0	200,600
							1.0	200,600
6～ 8	住宅	85.00	80.0	68.00	3,050	207,400	1.0	207,400
							1.0	207,400
～

計		680.00	78.8	535.50		1,623,500		2,635,000
								1,421,200

⑨年額支払賃料	1,623,500 円　×　12ヶ月　＝　 19,482,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 535.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,482,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 779,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,702,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,635,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,296 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,421,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 463,880 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,191,896 円　　　　（　 165,447 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６（公賃）５　　　　-25	3,519 ( 3,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	3,142	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,036 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０６（公賃）５　　　　-26	3,000 ( 2,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,913
c	０６（公賃）５　　　　-30	3,064 ( 2,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [107.0]	2,807

台東 5-40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	636,000 円	212,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	584,460 円	19,482,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,802,000 円	212,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	212,000 円	212,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	212,000 円	212,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,616,260 円　（　　　　　　 31,175 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	212,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,168,800 円（　　　　　 104,903 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,191,896 円
②総費用	3,616,260 円
③純収益　①－②	15,575,636 円
④建物等に帰属する純収益	12,168,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,406,836 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,241,264 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,942 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,296,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 735,000 円／㎡）