鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９（公）５ -16	台東区		その他	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、中間画地		商業 (100,500)
b	０６（公）５ -4	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西23.1m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	０６（公）５ -19	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	０９（公）５ -21	台東区		建付地	（　）	台形	北東11m区道、西6m、角地		商業 (100,698)
e	１６（公）５ -10	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,273,323	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,360,445	100 [ 128.3]	1,060,362	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,060,000
b	(　 ) 909,835	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	943,839	100 [ 101.8]	927,150		927,000
c	(　 ) 931,326	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	918,908	100 [ 100.7]	912,520		913,000
d	(　 ) 892,397	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	909,912	100 [ 90.7]	1,003,211		1,000,000
e	(　 ) 793,336	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	761,902	100 [ 76.7]	993,353		993,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 980,000 円／㎡]

台東 5-39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,676,404	4,891,340	16,785,064	13,023,200	3,761,864	（　0.9571） 3,600,480	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	94,749,474 円　　　　（　 746,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	100.00	ＲＣ7	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	127 ㎡	7.5 m x 17.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗、２階に事務所（いずれもフロア貸し）、３～６階の各階に住宅２戸（４３㎡程度）、７階に住宅１戸（５６㎡）を配置。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	70.0	70.00	4,000	280,000	8.0	2,240,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	100.00	85.0	85.00	3,300	280,500	6.0	1,683,000
							0.0	0
3～ 6	住宅	100.00	85.0	85.00	3,350	284,750	1.0	284,750
							1.0	284,750
7～ 7	住宅	80.00	70.0	56.00	3,400	190,400	1.0	190,400
							1.0	190,400
～

計		680.00	81.0	551.00		1,889,900		5,252,400
								1,329,400

⑨年額支払賃料	1,889,900 円　×　12ヶ月　＝　 22,678,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 551.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保等を考慮して計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,678,800 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,474,122 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,204,678 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,252,400 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,110 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,329,400 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 422,616 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,676,404 円　　　　（　 170,680 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９（公賃）５　　　　-7	3,482 ( 3,482)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,483	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,448 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０９（公賃）５　　　　-8	3,400 ( 3,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	3,657
c	０９（公賃）５　　　　-9	3,559 ( 3,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	3,432

台東 5-39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,115,000 円	223,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,133,940 円	22,678,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 300,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,895,500 円	223,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,891,340 円　（　　　　　　 38,514 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	223,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,023,200 円（　　　　　 102,545 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,676,404 円
②総費用	4,891,340 円
③純収益　①－②	16,785,064 円
④建物等に帰属する純収益	13,023,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,761,864 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,600,480 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,350 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,749,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 746,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
台東 5-39　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-39

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　海老沼　利幸

TEL.

鑑定評価額

116,000,000 円

１㎡当たりの価格

911,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区西浅草３丁目２番１０｢西浅草３－４－２｣				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ5	中層の飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	南11m区道	水道、ガス、下水	つくばエクスプレス浅草 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

つくばエクスプレス浅
草駅西方
160m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

かっぱ橋本通り沿いに店舗等が建ち並ぶ地域で、地域要因に変動は認められないため、当面は現状のまま推移す
るものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 980,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 804,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、台東区内において店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は、店舗兼住宅を所有する目的の
自営業者、賃貸用の店舗兼共同住宅を取得する目的の投資家等である。標準地が存する地域は、商店街に位置するため
に用途の多様性を有し、希少性も高い。土地の需要に対し、供給が少ないために地価は上昇している。需要の中心とな
る土地の価格帯は、１億円から３億円程度で、規模や用途により様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、かっぱ橋本通り沿いに店舗等が建ち並ぶ商業地域で、自用の店舗を中心に、賃貸用の店舗兼共同住宅等で
構成されている。本件では、これらの地域の特性及び対象標準地の特性を踏まえ、取引の実勢を反映した比準価格を標
準とした上で、収益価格を比較考量し、更に地域における不動産の取引動向、単価と総額との関連、代表標準地価格と
の比較検討結果等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,600,000 円／㎡

[108.8]
100

100
[100.0]

100
[191.1]

[100.0]
100

911,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    872,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口、世帯数は増加傾向にある。不動
産に対する需要の増加により、地価は上昇し
ている。

飲食店や物販店が建ち並ぶ古くからの商店街
で、観光客数の回復も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５（公）５ -27	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m区道、中間画地		商業 (100,600)
b	１８（公）５ -11	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、中間画地		商業 (100,360)
c	０９（公）５ -16	台東区		その他	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	０６（公）５ -4	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西23.1m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 838,667	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.6]	841,905	100 [ 84.5]	996,337	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	996,000
b	(　 ) 471,520	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	483,780	100 [ 50.4]	959,881		960,000
c	(　 ) 1,273,323	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,293,696	100 [ 127.5]	1,014,664		1,010,000
d	(　 ) 909,835	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	942,589	100 [ 100.9]	934,181		934,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.2
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.6	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -33.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +34.3
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 980,000 円／㎡]

台東 5-39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,438,388	4,770,780	16,667,608	12,614,400	4,053,208	（　0.9571） 3,879,325	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	102,087,500 円　　　　（　 804,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	100.00	ＲＣ7	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	127 ㎡	7.5 m x 17.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所はフロア貸し。３階から６階は１ＤＫの住宅で平均専有面積約４３㎡（各階２戸）、７階は１ＬＤＫ（１戸）を想定。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	70.0	70.00	4,400	308,000	8.0	2,464,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	100.00	85.0	85.00	3,250	276,250	6.0	1,657,500
							0.0	0
3～ 3	住宅	100.00	85.0	85.00	3,200	272,000	1.0	272,000
							1.0	272,000
4～ 6	住宅	100.00	85.0	85.00	3,250	276,250	1.0	276,250
							1.0	276,250
7～ 7	住宅	80.00	70.0	56.00	3,300	184,800	1.0	184,800
							1.0	184,800

計		680.00	81.0	551.00		1,869,800		5,407,050
								1,285,550

⑨年額支払賃料	1,869,800 円　×　12ヶ月　＝　 22,437,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 551.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,437,600 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,458,444 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,979,156 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,407,050 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,556 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,285,550 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 408,676 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,438,388 円　　　　（　 168,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５（公賃）５　　　　-42	3,146 ( 3,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,243	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,293 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０５（公賃）５　　　　-43	3,902 ( 3,741)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	3,199
c	０５（公賃）５　　　　-44	3,487 ( 3,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,319

台東 5-39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,080,000 円	216,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,121,880 円	22,437,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 300,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,836,000 円	216,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	216,000 円	216,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	216,000 円	216,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,770,780 円　（　　　　　　 37,565 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	216,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,614,400 円（　　　　　 99,326 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,438,388 円
②総費用	4,770,780 円
③純収益　①－②	16,667,608 円
④建物等に帰属する純収益	12,614,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,053,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,879,325 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,546 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,087,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 804,000 円／㎡）