鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）５ -25	台東区		更地	（　）	ほぼ整形	北27m都道、西15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１８（公）５ -2	台東区		底地	（　）	ほぼ長方形	西22m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	０６（公）５ -23	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西33m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	０６（公）５ -4	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西23.1m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	１１（公）５ -27	墨田区		建付地	（　）	長方形	東22m都道、中間画地		商業高度地区最高35m (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,710,751	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,710,751	100 [ 113.9]	1,501,976	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,500,000
b	(　 347,754) 1,159,180	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,230,882	100 [ 110.0]	1,118,984		1,120,000
c	(　 ) 2,189,396	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	2,385,529	100 [ 187.5]	1,272,282		1,270,000
d	(　 ) 909,835	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	976,177	100 [ 84.2]	1,159,355		1,160,000
e	(　 ) 857,530	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	924,718	100 [ 69.1]	1,338,232		1,340,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +70.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,210,000 円／㎡]

台東 5-35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	63,874,407	14,920,601	48,953,806	38,572,800	10,381,006	（　0.9396） 9,753,993	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	256,684,026 円　　　　（　 910,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	161.87	ＲＣ14	2,002.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	282 ㎡	11.2 m x 25.1 m	前面道路：都道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階以上：１ＬＤＫ・２ＤＫタイプの共同住宅（各階３戸）

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.38	23.4	38.62	3,933	151,892	6.0	911,352
							0.0	0
2～ 3	居宅	141.29	88.3	124.79	3,267	407,689	1.0	407,689
							1.0	407,689
4～ 8	居宅	141.29	88.3	124.79	3,300	411,807	1.0	411,807
							1.0	411,807
9～13	居宅	141.29	88.3	124.79	3,332	415,800	1.0	415,800
							1.0	415,800
14～14	居宅	141.29	88.3	124.79	3,430	428,030	1.0	428,030
							1.0	428,030

計		2,002.15	83.0	1,660.89		5,533,335		6,292,795
								5,381,443

⑨年額支払賃料	5,533,335 円　×　12ヶ月　＝　 66,400,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,660.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	66,400,020 円　　×　　 6.3 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 4,237,201 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,522,819 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,292,795 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,963 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,381,443 円　×　　 93.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,292,370 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,000 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 255 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	63,874,407 円　　　　（　 226,505 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７（公賃）５　　　　-25	3,792 ( 3,792)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,718	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,340 円/㎡　月額支払賃料（　 3,267 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０７（公賃）５　　　　-26	3,804 ( 3,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [108.9]	100 [100.0]	3,528
c	０７（公賃）５　　　　-27	3,487 ( 3,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [112.2]	100 [104.0]	3,018

台東 5-35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,032,000 円	672,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,338,001 円	66,760,020　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 494,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,712,000 円	672,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	672,000 円	672,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	672,000 円	672,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,920,601 円　（　　　　　　 52,910 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9396

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	672,000,000 円	設計監理料率　 326,000 円／㎡　×　 2,002.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,572,800 円（　　　　　 136,783 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	63,874,407 円
②総費用	14,920,601 円
③純収益　①－②	48,953,806 円
④建物等に帰属する純収益	38,572,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,381,006 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,753,993 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,589 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256,684,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 910,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
台東 5-35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-35

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　海老沼　利幸

TEL.

鑑定評価額

313,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	860,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区浅草橋３丁目１０番２外｢浅草橋３－２７－９｣				②地積　(㎡)	282 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2	事務所Ｓ5	中高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北27m都道	水道、ガス、下水	蔵前 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 45 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ都道

交通

施設

蔵前駅南西方

320m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ蔵前橋通り沿いの商業地域であり、地域要因に変動は認められないため
、現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 980,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、区内及び周辺区の幹線道路、準幹線道路沿いを中心とする商業地域で広域的である。標準地が存する地
域は、蔵前橋通りに面し、用途の多様性を有し、希少性も高い。土地の需要者は自社ビルや貸しビル等の保有目的の法
人をはじめとして、マンション開発事業者等の需要も見込まれる。土地の需要に対し、供給が少ないために地価は上昇
している。需要の中心となる土地の価格帯は、２億円から４億円程度で、規模や用途により様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、蔵前橋通り沿いに事務所や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で用途の多様性を有し、賃貸用不動産、自用の
店舗等、その利用も様々である。本件では、これらの地域の特性及び対象標準地の特性を踏まえ、取引の実勢を反映し
た比準価格と、賃貸収益等の投資採算性を反映した収益価格を関連付け、更に地域における不動産の取引動向、単価と
総額との関連、代表標準地価格との比較検討結果等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,190,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[100.0]

100
[112.0]

[100.0]
100

1,110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口、世帯数は増加傾向にある。不動
産に対する需要の増加により、地価は上昇し
ている。

蔵前橋通り沿いの地域で、多種多様の利用が
可能である。マンション用地の需要も多い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６（公）５ -4	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西23.1m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	０１（公）５ -27	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西21.8m都道、中間画地		商業高度地区最高35m (100,500)
c	０１（公）５ -26	墨田区		建付地	（　）	長方形	南21.7m区道、東4m、角地		近商高度地区最高28m 特別用途地区 (100,400)
d	０７（公）５ -25	台東区		更地	（　）	ほぼ整形	北27m都道、西15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 909,835	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	942,589	100 [ 80.4]	1,172,374	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,170,000
b	(　 ) 679,696	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	691,931	100 [ 58.7]	1,178,758		1,180,000
c	(　 ) 714,396	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	717,864	100 [ 60.8]	1,180,697		1,180,000
d	(　 ) 1,710,751	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,707,492	100 [ 139.6]	1,223,132		1,220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +41.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,190,000 円／㎡]

台東 5-35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,557,859	14,924,652	49,633,207	38,458,000	11,175,207	（　0.9396） 10,500,224	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	276,321,684 円　　　　（　 980,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	161.87	ＲＣ14	2,002.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	282 ㎡	11.2 m x 25.1 m	前面道路：都道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上は１ＬＤＫ、２ＤＫタイプの住宅を各階３戸。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.38	23.4	38.62	3,800	146,756	6.0	880,536
							0.0	0
2～ 3	住宅	141.29	88.3	124.79	3,350	418,047	1.0	418,047
							1.0	418,047
4～ 5	住宅	141.29	88.3	124.79	3,380	421,790	1.0	421,790
							1.0	421,790
6～ 7	住宅	141.29	88.3	124.79	3,340	416,799	1.0	416,799
							1.0	416,799
8～14	住宅	141.29	88.3	124.79	3,360	419,294	1.0	419,294
							1.0	419,294

計		2,002.15	83.0	1,660.89		5,595,086		6,328,866
								5,448,330

⑨年額支払賃料	5,595,086 円　×　12ヶ月　＝　 67,141,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,660.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,141,032 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 4,725,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,775,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,328,866 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,858 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,448,330 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,722,762 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 279 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,557,859 円　　　　（　 228,929 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５（公賃）５　　　　-34	3,674 ( 3,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,447	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,448 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５（公賃）５　　　　-35	3,959 ( 3,795)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	3,488
c	０５（公賃）５　　　　-36	3,195 ( 3,065)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,381

台東 5-35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,020,000 円	670,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,375,052 円	67,501,032　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 494,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,695,000 円	670,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	670,000 円	670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	670,000 円	670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,924,652 円　（　　　　　　 52,924 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9396

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	670,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 2,002.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,458,000 円（　　　　　 136,376 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,557,859 円
②総費用	14,924,652 円
③純収益　①－②	49,633,207 円
④建物等に帰属する純収益	38,458,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,175,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,500,224 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,235 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 276,321,684 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 980,000 円／㎡）