鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６（公）５ -15	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		近商中高層階住専地区 (100,400)
b	０５（公）５ -12	台東区		建付地	（　）	長方形	南4m区道、中間画地		商業 (100,240)
c	０５（公）５ -35	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、南東4m、二方路		商業 (100,240)
d	０６（公）５ -29	台東区		更地	（　）	ほぼ正方形	西6m区道、南6m、角地		近商中高層階住専地区 (100,400)
e	０５（公）５ -11	台東区		底地	（　）	ほぼ台形	北東8m区道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 372,588	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	431,374	100 [ 96.0]	449,348	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	449,000
b	(　 ) 397,171	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	404,717	100 [ 84.4]	479,523		480,000
c	(　 ) 257,980	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	261,737	100 [ 67.0]	390,652		391,000
d	(　 ) 371,117	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	359,100	100 [ 77.8]	461,568		462,000
e	(　 129,319) 431,063	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	439,253	100 [ 94.1]	466,794		467,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 466,000 円／㎡]

台東 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,639,657	2,864,670	9,774,987	8,192,600	1,582,387	（　0.9556） 1,512,129	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	37,803,225 円　　　　（　 329,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	90.00	ＲＣ5	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火特別用途地区中高層階住専地区	100 ％	400 ％	400 ％	115 ㎡	8.3 m x 13.8 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所（フロア貸し）、２階以上は住宅（平均専有面積約３８㎡）

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	90.00	75.0	67.50	3,000	202,500	6.0	1,215,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	85.0	76.50	2,907	222,386	1.0	222,386
							1.0	222,386
3～ 3	住宅	90.00	85.0	76.50	2,920	223,380	1.0	223,380
							1.0	223,380
4～ 4	住宅	90.00	85.0	76.50	2,940	224,910	1.0	224,910
							1.0	224,910
5～ 5	住宅	90.00	85.0	76.50	2,960	226,440	1.0	226,440
							1.0	226,440

計		450.00	83.0	373.50		1,099,616		2,112,116
								897,116

⑨年額支払賃料	1,099,616 円　×　12ヶ月　＝　 13,195,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 373.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,195,392 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 791,724 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,403,668 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,112,116 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,854 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 897,116 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 216,135 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,639,657 円　　　　（　 109,910 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９（公賃）５　　　　-21	2,718 ( 2,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	2,803	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,971 円/㎡　月額支払賃料（　 2,907 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１９（公賃）５　　　　-22	3,042 ( 3,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,042
c	１９（公賃）５　　　　-23	3,129 ( 3,064)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,069

台東 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	685,000 円	137,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	659,770 円	13,195,392　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 81,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,164,500 円	137,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,864,670 円　（　　　　　　 24,910 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 292,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,192,600 円（　　　　　 71,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,639,657 円
②総費用	2,864,670 円
③純収益　①－②	9,774,987 円
④建物等に帰属する純収益	8,192,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,582,387 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,512,129 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,149 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,803,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 329,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
台東 5-33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-33

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　栗山　大介

TEL.

鑑定評価額

49,500,000 円

１㎡当たりの価格

430,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区日本堤２丁目１０９番１７｢日本堤２－２５－１９｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）特別用途地区中高層階住専地区 (100,400)
	1:1.5	倉庫兼事務所ＲＣ3F1B	事務所、作業所の中に住宅も混在する商業地域	東11m区道	水道、ガス、下水	南千住 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

南千住駅南方

530m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
特別用途地区
中高層階住専地区

⑤地域要因の将
　来予測

商業地域であるものの繁華性に欠けるため、老朽化した店舗併用住宅や作業所等については、住居系建物への建
て替えが多く見られる。今後も同様の傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 463,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 330,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は区内北部及び隣接する荒川区南部の商業地域だが、「南千住」「三ノ輪」「入谷」「浅草」駅圏の中低層
の店舗・事務所兼共同住宅、一般住宅、事業所等の混在する地域がその中心となる。需要者は、規模の大きなものは不
動産開発業者等であるが、標準地程度の規模では、地縁的選好性を有する自己利用目的の個人、法人等である。市場の
中心価格帯は規模により区々だが、標準地程度の規模なら土地で総額４．５千万円～５．５千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は場所的類似性が比較的強い台東区北部の取引事例を中心に求めた実証的な価格である。一方、収益価格は事
務所兼共同住宅を想定して求めたが、変動要素を含み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。したがって、市場の実
勢を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 5-34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 588,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[100.0]

100
[143.2]

[100.0]
100

426,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    415,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しており、当区の商業
地でも収益が比較的安定している賃貸住宅に
対する投資家の需要は引き続き好調である。

立地条件の劣る地域ではあるものの、割安感
があるため需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６（公）５ -15	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		近商中高層階住専地区 (100,400)
b	１８（公）５ -11	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、中間画地		商業 (100,360)
c	０６（公）５ -29	台東区		更地	（　）	ほぼ正方形	西6m区道、南6m、角地		近商中高層階住専地区 (100,400)
d	０９（公）５ -8	台東区		貸家建付地	（　）	不整形	西15m都道、南9m、角地		近商高度地区最低7m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 372,588	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	441,445	100 [ 90.3]	488,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	489,000
b	(　 ) 471,520	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	497,770	100 [ 103.9]	479,086		479,000
c	(　 ) 371,117	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	358,746	100 [ 82.1]	436,962		437,000
d	(　 ) 375,413	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	418,761	100 [ 90.1]	464,774		465,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 463,000 円／㎡]

台東 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,509,729	2,727,320	9,782,409	8,192,600	1,589,809	（　0.9556） 1,519,221	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	37,980,525 円　　　　（　 330,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	90.00	ＲＣ5	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火特別用途地区中高層階住専地区	100 ％	400 ％	400 ％	115 ㎡	8.3 m x 13.8 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：事務所（フロア貸し）、２～５階：共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均貸室面積約３８㎡）

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	90.00	75.0	67.50	3,025	204,188	6.0	1,225,128
							0.0	0
2～ 3	居宅	90.00	85.0	76.50	2,868	219,402	1.0	219,402
							1.0	219,402
4～ 4	居宅	90.00	85.0	76.50	2,897	221,621	1.0	221,621
							1.0	221,621
5～ 5	居宅	90.00	85.0	76.50	2,925	223,763	1.0	223,763
							1.0	223,763
～

計		450.00	83.0	373.50		1,088,376		2,109,316
								884,188

⑨年額支払賃料	1,088,376 円　×　12ヶ月　＝　 13,060,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 373.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,060,512 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 783,631 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,276,881 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,109,316 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,828 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 884,188 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 213,020 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,509,729 円　　　　（　 108,780 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７（公賃）５　　　　-19	2,715 ( 2,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,946	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,932 円/㎡　月額支払賃料（　 2,868 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０７（公賃）５　　　　-20	3,042 ( 3,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.1]	100 [100.0]	3,233
c	０７（公賃）５　　　　-21	3,158 ( 3,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.9]	100 [103.0]	2,834

台東 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	685,000 円	137,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	522,420 円	13,060,512　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 81,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,164,500 円	137,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,727,320 円　（　　　　　　 23,716 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 293,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,192,600 円（　　　　　 71,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,509,729 円
②総費用	2,727,320 円
③純収益　①－②	9,782,409 円
④建物等に帰属する純収益	8,192,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,589,809 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,519,221 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,211 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,980,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 330,000 円／㎡）