鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６（公）５ -28	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東44m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	０９（公）５ -9	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東14.9m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	０９（公）５ -11	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東44m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	１８（公）５ -30	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m区道、東8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e	ＴＫ１－公５取１４ -301	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西37m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,051,592	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	3,442,992	100 [ 57.3]	6,008,712	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,010,000
b	(　 ) 3,686,120	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,763,529	100 [ 66.8]	5,634,025		5,630,000
c	(　 ) 2,707,093	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,763,942	100 [ 51.0]	5,419,494		5,420,000
d	(　 ) 6,162,362	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	6,332,561	100 [ 83.2]	7,611,251		7,610,000
e	(　 ) 11,875,964	100 [ 120.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,203,432	100 [ 162.1]	6,294,529		6,290,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -50.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -37.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -55.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +53.0
e	限定価格	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,230,000 円／㎡]

台東 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,235,071	13,090,646	31,144,425	11,232,000	19,912,425	（　0.9503） 18,922,777	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	540,650,771 円　　　　（　 4,960,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	90.20	ＲＣ6F1B	558.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	660 ％	109 ㎡	9.3 m x 11.8 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗フロア貸しを想定。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	82.20	84.2	69.20	15,000	1,038,000	12.0	12,456,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	82.20	95.1	78.20	6,700	523,940	10.0	5,239,400
							0.0	0
3～ 5	店舗	82.20	95.1	78.20	5,900	461,380	8.0	3,691,040
							0.0	0
6～ 6	店舗	57.40	93.0	53.40	5,700	304,380	8.0	2,435,040
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	90.20	75.6	68.20	6,200	422,840	8.0	3,382,720
							0.0	0

計		558.60	90.2	503.60		3,673,300		34,586,280
								0

⑨年額支払賃料	3,673,300 円　×　12ヶ月　＝　 44,079,600 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 503.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,656,136 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の賃貸ビル実態による共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,735,736 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,818,859 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,916,877 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	34,586,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 318,194 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,235,071 円　　　　（　 405,826 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６（公賃）５　　　　-9	3,903 ( 3,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	5,303	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,939 円/㎡　月額支払賃料（　 5,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０６（公賃）５　　　　-10	4,708 ( 4,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,154
c	０７（公賃）５　　　　-14	5,000 ( 4,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	5,661

台東 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,152,000 円	192,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,205,646 円	47,735,736　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,717,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,632,000 円	192,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,090,646 円　（　　　　　　 120,098 円／㎡）　　（経費率　　 29.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9503

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	192,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 558.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,232,000 円（　　　　　 103,046 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,235,071 円
②総費用	13,090,646 円
③純収益　①－②	31,144,425 円
④建物等に帰属する純収益	11,232,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,912,425 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,922,777 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,603 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 540,650,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,960,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
台東 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-20

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　海老沼　利幸

TEL.

鑑定評価額

623,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,720,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	4,480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区上野４丁目２１番３｢上野４－７－２｣				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,660)
	1:1.2	店舗ＲＣ4	中小規模の店舗ビル等が多い繁華な商業地域	南西11m区道	水道、ガス、下水	御徒町 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

御徒町駅北方

210m

法令

規制

商業

防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

アメヤ横丁及び上野センターモールに近接する繁華性が高い商業地域で、現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,090,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,200,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

標準地は、アメヤ横丁に近接する繁華性の高い商業地域にあるため、同一需給圏は東京都区部全域の繁華性が高い商業
地域で、広域的な範囲である。標準地が存する地域は、店舗ビル等が建ち並ぶ地域で、希少性が高い。土地の需要者は
、賃貸用不動産の保有を目的とする投資家、自用の店舗等を展開する法人等多彩である。土地の需要に対し、供給が少
ないために地価は上昇している。需要の中心となる土地の価格は、規模や形状等により様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗ビル等が多い繁華性が高い商業地域で、用途の多様性を有し、賃貸用不動産、自用の店舗等、その利
用も様々である。本件では、これらの地域の特性及び対象標準地の特性を踏まえ、取引の実勢を反映した比準価格と、
賃貸収益等の投資採算性を反映した収益価格を関連付け、更に地域における不動産の取引動向、単価と総額との関連等
を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口、世帯数は増加傾向にある。不動
産に対する需要の増加により、地価は上昇し
ている。

アメヤ横丁に近接する繁華な商業地域であり
、観光客の来訪も多い地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６（公）５ -28	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東44m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	０９（公）５ -9	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東14.9m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	０２公０５ -5	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南16m都道、西3.5m、角地		商業高度地区最高40m (100,500)
d	１３（公）５ -9	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m区道、北東4m、二方路		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,051,592	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	3,456,260	100 [ 56.4]	6,128,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,130,000
b	(　 ) 3,686,120	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,759,842	100 [ 61.6]	6,103,640		6,100,000
c	(　 ) 4,874,516	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	5,056,695	100 [ 83.2]	6,077,758		6,080,000
d	(　 ) 3,542,582	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.6]	3,528,904	100 [ 58.4]	6,042,644		6,040,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -43.2
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.2
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.6	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,090,000 円／㎡]

台東 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,075,995	13,158,960	31,917,035	11,056,500	20,860,535	（　0.9503） 19,823,766	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	566,393,314 円　　　　（　 5,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	90.20	ＲＣ6F1B	558.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	660 ％	109 ㎡	9.3 m x 11.8 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	82.20	84.2	69.20	15,500	1,072,600	12.0	12,871,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	82.20	95.1	78.20	6,800	531,760	10.0	5,317,600
							0.0	0
3～ 5	店舗	82.20	95.1	78.20	6,000	469,200	8.0	3,753,600
							0.0	0
6～ 6	店舗	57.40	93.0	53.40	5,800	309,720	8.0	2,477,760
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	90.20	75.6	68.20	6,300	429,660	8.0	3,437,280
							0.0	0

計		558.60	90.2	503.60		3,751,340		35,364,640
								0

⑨年額支払賃料	3,751,340 円　×　12ヶ月　＝　 45,016,080 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 503.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,625,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の共益費水準等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,642,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,891,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,750,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,364,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 325,355 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,075,995 円　　　　（　 413,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５（公賃）５　　　　-16	4,021 ( 3,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	6,038	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,040 円/㎡　月額支払賃料（　 6,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０５（公賃）５　　　　-17	3,344 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 62.0]	100 [100.0]	5,993
c	０５（公賃）５　　　　-18	5,957 ( 5,897)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,141

台東 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,134,000 円	189,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,323,460 円	48,642,000　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,717,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,606,500 円	189,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	189,000 円	189,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	189,000 円	189,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,158,960 円　（　　　　　　 120,724 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9503

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	189,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 558.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,056,500 円（　　　　　 101,436 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,075,995 円
②総費用	13,158,960 円
③純収益　①－②	31,917,035 円
④建物等に帰属する純収益	11,056,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,860,535 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,823,766 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,869 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 566,393,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,200,000 円／㎡）