鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）５ -7	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		商業 (100,360)
b	０５（公）５ -11	台東区		底地	（　）	ほぼ台形	北東8m区道、中間画地		商業 (100,400)
c	０５（公）５ -38	台東区		建付地	（　）	不整形	西6m区道、中間画地		近商 (100,360)
d	０６（公）５ -17	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		商業 (100,447)
e	０５（公）５ -15	台東区		更地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		商業 (100,380)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 786,321	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	815,709	100 [ 126.4]	645,339	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	645,000
b	(　 129,319) 431,063	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	443,690	100 [ 72.9]	608,628		609,000
c	(　 ) 548,880	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	636,091	100 [ 85.7]	742,230		742,000
d	(　 ) 840,266	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	876,434	100 [ 138.3]	633,719		634,000
e	(　 ) 766,438	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	775,544	100 [ 90.2]	859,805		860,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 648,000 円／㎡]

台東 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,883,473	4,778,991	17,104,482	13,275,600	3,828,882	（　0.9556） 3,658,880	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	91,472,000 円　　　　（　 467,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	ＲＣ7	770.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	196 ㎡	11.9 m x 16.5 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階以上：共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均貸室面積約４６㎡）

⑦有効率　 79.7 ％
の理由

同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	60.0	66.00	3,328	219,648	6.0	1,317,888
							0.0	0
2～ 3	居宅	110.00	83.0	91.30	2,995	273,444	1.0	273,444
							1.0	273,444
4～ 5	居宅	110.00	83.0	91.30	3,025	276,183	1.0	276,183
							1.0	276,183
6～ 6	居宅	110.00	83.0	91.30	3,055	278,922	1.0	278,922
							1.0	278,922
7～ 7	居宅	110.00	83.0	91.30	3,085	281,661	1.0	281,661
							1.0	281,661

計		770.00	79.7	613.80		1,879,485		2,977,725
								1,659,837

⑨年額支払賃料	1,879,485 円　×　12ヶ月　＝　 22,553,820 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 613.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,553,820 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 1,398,229 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,455,591 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,977,725 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,991 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,659,837 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 399,891 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,883,473 円　　　　（　 111,650 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７（公賃）５　　　　-10	3,538 ( 3,461)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.6]	100 [103.0]	3,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,061 円/㎡　月額支払賃料（　 2,995 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０７（公賃）５　　　　-11	3,454 ( 3,454)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.6]	100 [100.0]	3,271
c	０７（公賃）５　　　　-12	3,076 ( 3,009)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.7]	100 [100.0]	2,873

台東 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,110,000 円	222,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,142,691 円	22,853,820　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 195,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,887,000 円	222,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	222,000 円	222,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	222,000 円	222,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,778,991 円　（　　　　　　 24,383 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	222,000,000 円	設計監理料率　 277,000 円／㎡　×　 770.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,275,600 円（　　　　　 67,733 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,883,473 円
②総費用	4,778,991 円
③純収益　①－②	17,104,482 円
④建物等に帰属する純収益	13,275,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,828,882 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,658,880 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,472,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 467,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
台東 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-16

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　金丸　昭吾

TEL.

鑑定評価額

116,000,000 円

１㎡当たりの価格

594,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区竜泉３丁目２６０番２外｢竜泉３－４１－７｣				②地積　(㎡)	196 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	事務所兼共同住宅ＳＲＣ7	店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域	北11m区道	水道、ガス、下水	三ノ輪 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 25 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

三ノ輪駅南方

300m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、三ノ輪駅徒歩圏の普通商業地域であり、今後とも現況を維持するものと予測する。地価水準は、今
後の景気動向にも影響されるが、やや上昇傾向で推移すると考えられる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 645,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 492,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、台東区北部の幹線道路沿い及びその背後の商業地域の圏域。需要者は、大規模のものは資本力を有する
法人等であるが、標準地程度の規模では、同一需給圏内に地縁性をもつ個人、法人等である。繁華性等の劣る地域では
あるが、最寄駅から徒歩圏で利便性があり、新型コロナウイルス感染症による先行き不透明感も弱まり、需要は比較的
安定的である。標準地程度の規模の土地で１．１億円～１．３億円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法においては、より規範性の高い事例を中心に比準価格を求めており、市場性を反映している。一方、最
寄駅から徒歩圏であるが、住宅の賃貸物件に対する需要も、土地価格に見合うほど強いとはいえず、収益性が取引の中
心とはいい難い地域で、また収益還元法には想定の要素も内在している。よって、市場の実態を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 5-34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 588,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[100.0]

100
[102.6]

[100.0]
100

594,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    573,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による影響もみら
れたが、利便性の高い台東区商業地は、景気
も緩やかに持ち直すなかで、需要も回復傾向
にある。

三ノ輪駅徒歩圏の既成の商業地域で格別の変
動要因はなく、新型コロナウイルス感染症に
よる影響も少なく、全般的に需要も認められ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５（公）５ -11	台東区		底地	（　）	ほぼ台形	北東8m区道、中間画地		商業 (100,400)
b	０６（公）５ -15	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		近商中高層階住専地区 (100,400)
c	１６（公）５ -10	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、中間画地		商業 (100,600)
d	１６（公）５ -24	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m区道、南西3.3m、角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 129,319) 431,063	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	439,253	100 [ 80.2]	547,697	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	548,000
b	(　 ) 372,588	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	430,960	100 [ 62.7]	687,337		687,000
c	(　 ) 793,336	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.6]	780,318	100 [ 103.8]	751,751		752,000
d	(　 ) 574,263	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	590,606	100 [ 102.4]	576,764		577,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.6	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 645,000 円／㎡]

台東 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,518,524	4,161,712	18,356,812	14,312,700	4,044,112	（　0.9536） 3,856,465	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	96,411,625 円　　　　（　 492,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	115.00	ＲＣ7	805.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	196 ㎡	11.9 m x 16.5 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗フロア貸し、住宅ファミリータイプ平均専有約４８㎡を想定。

⑦有効率　 80.4 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	65.0	74.75	3,000	224,250	6.0	1,345,500
							0.0	0
2～ 2	住宅	115.00	83.0	95.45	2,800	267,260	1.0	267,260
							1.0	267,260
3～ 4	住宅	115.00	83.0	95.45	2,850	272,033	1.0	272,033
							1.0	272,033
5～ 7	住宅	115.00	83.0	95.45	2,950	281,578	1.0	281,578
							1.0	281,578
～

計		805.00	80.4	647.45		1,880,310		3,001,560
								1,656,060

⑨年額支払賃料	1,880,310 円　×　12ヶ月　＝　 22,563,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 647.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,563,720 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 914,549 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,949,171 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,001,560 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,815 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,656,060 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 540,538 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,518,524 円　　　　（　 114,890 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６（公賃）５　　　　-21	2,990 ( 2,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	2,874	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,933 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０６（公賃）５　　　　-22	3,056 ( 2,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	2,970
c	０６（公賃）５　　　　-29	2,815 ( 2,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,872

台東 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	729,000 円	243,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	685,912 円	22,863,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 195,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,065,500 円	243,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,161,712 円　（　　　　　　 21,233 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.1 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9536

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	243,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 805.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,312,700 円（　　　　　 73,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,518,524 円
②総費用	4,161,712 円
③純収益　①－②	18,356,812 円
④建物等に帰属する純収益	14,312,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,044,112 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,856,465 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,676 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,411,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 492,000 円／㎡）