鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７公０５ -1	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11.7m区道、中間画地		商業 (100,700)
b	５４公０５ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m区道、南西13.6m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
c	ＴＫ１－公５取１４ -301	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西37m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
d	１８（公）５ -30	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m区道、東8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e	０９（公）５ -20	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北33m都道、中間画地		商業 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,047,791	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	13,373,986	100 [ 123.5]	10,829,138	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	10,800,000
b	(　 ) 11,142,047	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,239,405	100 [ 100.0]	11,239,405		11,200,000
c	(　 ) 11,875,964	100 [ 120.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,203,432	100 [ 83.8]	12,175,933		12,200,000
d	(　 ) 6,162,362	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	6,332,561	100 [ 66.8]	9,479,882		9,480,000
e	(　 ) 5,643,695	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,711,419	100 [ 56.7]	10,073,049		10,100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	限定価格	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,400,000 円／㎡]

台東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	126,349,588	38,672,385	87,677,203	28,500,500	59,176,703	（　0.9395） 55,596,512	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	1,588,471,771 円　　　　（　 9,990,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	131.71	Ｓ11	1,330.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	159 ㎡	13.5 m x 12.4 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗として１階から１１階を各階フロア貸し

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.91	74.9	90.59	21,175	1,918,243	12.0	23,018,916
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.91	87.4	105.71	9,075	959,318	10.0	9,593,180
							0.0	0
3～11	店舗	120.91	87.4	105.71	7,562	799,379	10.0	7,993,790
							0.0	0
～

～

計		1,330.01	86.3	1,147.69		10,071,972		104,556,206
								0

⑨年額支払賃料	10,071,972 円　×　12ヶ月　＝　 120,863,664 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,147.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,505,230 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の賃貸ビルの平均的な共益費を基に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	133,368,894 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,002,134 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	125,366,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	104,556,206 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 982,828 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	126,349,588 円　　　　（　 794,651 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１（公賃）５　　　　-1	6,783 ( 6,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,783	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,625 円/㎡　月額支払賃料（　 7,562 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０１（公賃）５　　　　-2	11,521 ( 9,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	9,601
c	０１（公賃）５　　　　-3	8,291 ( 7,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	7,504

台東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,874,000 円	479,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	21,072,285 円	133,368,894　×　　　　 15.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,696,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,071,500 円	479,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	479,000 円	479,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	479,000 円	479,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 38,672,385 円　（　　　　　　 243,223 円／㎡）　　（経費率　　 30.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	479,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 1,330.01 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0595	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,500,500 円（　　　　　 179,248 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	126,349,588 円
②総費用	38,672,385 円
③純収益　①－②	87,677,203 円
④建物等に帰属する純収益	28,500,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	59,176,703 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	55,596,512 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 349,664 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,588,471,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,990,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
台東 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-1

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　金丸　昭吾

TEL.

鑑定評価額

1,620,000,000 円

１㎡当たりの価格

10,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	8,040,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区上野４丁目３８番５外｢上野４－５－５｣				②地積　(㎡)	159 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,800)
	1:1	店舗ＳＲＣ10	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	西36m都道	水道、ガス、下水	上野広小路 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 13 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ都道

交通

施設

上野広小路駅北方

60m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、上野中心部の高度商業地域であり、今後とも現況を維持するものと予測する。地価水準は、景気動
向にも影響されるが、新型コロナウイルス感染症の影響も薄まるなかで、やや上昇で推移すると考えられる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,470,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、類似する都心区のターミナル駅、拠点駅周辺の高度商業地域を中心とする圏域。需要者は、資本力を有
する各種事業者及び投資会社等が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響により、ホテル・店舗ビル用地等への
需要は減退していたが、行動制限の緩和以降、観光客の回復も一部みられ、継続的な金融緩和等を背景として、需要も
回復傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法においては、事例は地域格差の大きいものもあるが、より規範性のある事例を中心に比準価格を求めて
おり、市場性を反映しているといえる。一方、収益還元法には想定の要素も内在しているが、収益価格は、高度商業地
域に存する標準地の収益性・投資採算性を反映していると判断される。よって、比準価格と収益価格をほぼ等しく関連
づけ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による影響もみら
れたが、利便性の高い台東区商業地は、景気
も緩やかに持ち直すなかで、需要も回復傾向
にある。

上野中心部の代表的な高度商業地域であり、
観光客の回復も一部みられることから、新型
コロナウイルス感染症が残るなかでの需要の
動きもみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７公０５ -1	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11.7m区道、中間画地		商業 (100,700)
b	５４公０５ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m区道、南西13.6m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
c	６８公０５ -18	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m都道、北東4.5m、南東5.8m、三方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,800)
d	ＡＢＲ（公）０５ -201	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南東16m区道、南西8m、北東4m、北西3m、四方路		商業 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,047,791	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	13,373,986	100 [ 116.9]	11,440,536	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	11,400,000
b	(　 ) 11,142,047	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,239,405	100 [ 105.6]	10,643,376		10,600,000
c	(　 ) 20,741,034	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	20,314,583	100 [ 186.2]	10,910,088		10,900,000
d	(　 ) 17,312,307	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	16,779,621	100 [ 117.3]	14,304,877		14,300,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +90.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,000,000 円／㎡]

台東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	123,739,554	38,435,778	85,303,776	29,214,500	56,089,276	（　0.9395） 52,695,875	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	1,505,596,429 円　　　　（　 9,470,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	131.71	Ｓ11	1,330.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	159 ㎡	13.5 m x 12.4 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗フロア貸しを想定。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.91	74.9	90.59	19,500	1,766,505	12.0	21,198,060
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.91	87.4	105.71	9,800	1,035,958	10.0	10,359,580
							0.0	0
3～11	店舗	120.91	87.4	105.71	7,400	782,254	10.0	7,822,540
							0.0	0
～

～

計		1,330.01	86.3	1,147.69		9,842,749		101,960,500
								0

⑨年額支払賃料	9,842,749 円　×　12ヶ月　＝　 118,112,988 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,147.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,505,230 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の賃貸ビル実態による共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	130,618,218 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,837,093 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	122,781,125 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	101,960,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 958,429 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	123,739,554 円　　　　（　 778,236 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６（公賃）５　　　　-3	5,631 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	7,794	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,462 円/㎡　月額支払賃料（　 7,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０６（公賃）５　　　　-4	6,931 ( 6,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,931
c	０５（公賃）５　　　　-47	7,475 ( 7,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	7,516

台東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,946,000 円	491,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	20,637,678 円	130,618,218　×　　　　 15.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,696,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,173,500 円	491,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	491,000 円	491,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	491,000 円	491,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 38,435,778 円　（　　　　　　 241,734 円／㎡）　　（経費率　　 31.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	491,000,000 円	設計監理料率　 355,000 円／㎡　×　 1,330.01 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0595	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,214,500 円（　　　　　 183,739 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	123,739,554 円
②総費用	38,435,778 円
③純収益　①－②	85,303,776 円
④建物等に帰属する純収益	29,214,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	56,089,276 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	52,695,875 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 331,421 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,505,596,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,470,000 円／㎡）