鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５（公）５ -31	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、中間画地		１中専高度地区3種地区計画等 (70,160)
b	０６（公）５ -6	台東区		底地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m区道、中間画地		１住居高度地区3種第１種文教地区 (70,300)
c	０６（公）５ -22	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,180)
d	１８（公）５ -4	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.5m区道、中間画地		１住居高度地区3種特別用途地区 (70,160)
e	１８（公）５ -12	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m私道、北3.6m、準角地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 557,987	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	552,141	100 [ 85.4]	646,535	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	672,000
b	(　 233,645) 778,817	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	783,398	100 [ 103.9]	753,992		784,000
c	(　 ) 589,086	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	600,981	100 [ 72.2]	832,384		866,000
d	(　 ) 987,847	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,001,419	100 [ 100.8]	993,471		1,030,000
e	(　 ) 686,676	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	724,982	100 [ 73.2]	990,413		1,030,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 882,000 円／㎡]

台東 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,147,302	1,428,091	7,719,211	3,962,280	3,756,931	（　0.9547） 3,586,742	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	91,967,744 円　　　　（　 575,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種第１種文教地区	70 ％	300 ％	160 ％	160 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫなど平均専有約３６～３８㎡を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	85.0	72.25	3,400	245,650	1.0	245,650
							1.0	245,650
2～ 2	住宅	85.00	90.0	76.50	3,500	267,750	1.0	267,750
							1.0	267,750
3～ 3	住宅	85.00	90.0	76.50	3,550	271,575	1.0	271,575
							1.0	271,575
～

～

計		255.00	88.3	225.25		784,975		784,975
								784,975

⑨年額支払賃料	784,975 円　×　12ヶ月　＝　 9,419,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,419,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 470,985 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,948,715 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	784,975 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,457 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 784,975 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 191,130 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,147,302 円　　　　（　 57,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６（公賃）５　　　　-1	3,239 ( 3,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	3,373	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６（公賃）５　　　　-2	4,309 ( 4,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	100 [103.0]	3,944
c	１１（公賃）５　　　　-1	3,247 ( 3,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	3,248

台東 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	254,400 円	63,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	282,591 円	9,419,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 223,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 540,600 円	63,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,600 円	63,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,600 円	63,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,428,091 円　（　　　　　　 8,926 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,600,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,962,280 円（　　　　　 24,764 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,147,302 円
②総費用	1,428,091 円
③純収益　①－②	7,719,211 円
④建物等に帰属する純収益	3,962,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,756,931 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,586,742 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,417 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,967,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 575,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
台東 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 -1

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　栗山　大介

TEL.

鑑定評価額

134,000,000 円

１㎡当たりの価格

837,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	640,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区池之端４丁目２１９番３１｢池之端４－２６－１０｣				②地積　(㎡)	160 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種第１種文教地区 (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域	南東4m区道	水道、ガス、下水	根津 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 16 ｍ、北 16 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地区計画区域に該当する

街

路

基準方位北、４ｍ区
道

交通

施設

根津駅北東方

400m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区3種
第１種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

既存の住宅地で地域要因に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 896,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 603,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に台東区北西部及び隣接する文京区・荒川区の一部等において、地下鉄千代田線・日比谷線・ＪＲ山
手線沿線の住宅地域がその範囲である。従来の需要者は地縁的選好性の強い個人が中心であったが、近年では他の地域
の需要者も増加している。住宅購入については、低金利環境や各種支援施策を背景に堅調に推移している。取引の中心
は、標準地規模の土地なら総額で１．２億円～１．５億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、収益性よりも居住の快適性や生活利便性が重視される住宅地域に存し、取引は自用目的が中心である。
比準価格は、同一需給圏内において代替・競争関係にある事例を採用し、事例の特徴に応じた関連付けを行って試算し
たため、市場の実勢を反映しており、その信頼性は高い。したがって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 859,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[101.0]

100
[111.1]

[104.0]
100

830,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    802,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅地需要は概ね安定しているが、長期金利
上昇、物価上昇等の住宅市場を減速させる可
能性のある複数の要因が生じていることに留
意が必要である。

閑静な住宅地域として成熟しており、地域要
因に特段の変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６（公）５ -6	台東区		底地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m区道、中間画地		１住居高度地区3種第１種文教地区 (70,300)
b	１８（公）５ -4	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.5m区道、中間画地		１住居高度地区3種特別用途地区 (70,160)
c	０５（公）５ -5	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東2m私道、中間画地		１住居新防火高度地区 (70,160)
d	１８（公）５ -12	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m私道、北3.6m、準角地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 233,645) 778,817	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	850,070	100 [ 108.1]	786,374	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	818,000
b	(　 ) 987,847	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.8]	1,087,895	100 [ 100.8]	1,079,261		1,120,000
c	(　 ) 729,763	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	755,774	100 [ 81.6]	926,194		963,000
d	(　 ) 686,676	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	724,273	100 [ 88.9]	814,705		847,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 896,000 円／㎡]

台東 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,975,307	1,388,027	7,587,280	3,647,800	3,939,480	（　0.9547） 3,761,022	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	96,436,462 円　　　　（　 603,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種第１種文教地区	70 ％	300 ％	160 ％	160 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸（１ＬＤＫタイプ）、平均貸室面積３７．５㎡

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	85.00	85.0	72.25	3,325	240,231	1.0	240,231
							1.0	240,231
2～ 2	居宅	85.00	90.0	76.50	3,500	267,750	1.0	267,750
							1.0	267,750
3～ 3	居宅	85.00	90.0	76.50	3,535	270,428	1.0	270,428
							1.0	270,428
～

～

計		255.00	88.3	225.25		778,409		778,409
								778,409

⑨年額支払賃料	778,409 円　×　12ヶ月　＝　 9,340,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,340,908 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 560,454 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,780,454 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	778,409 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,317 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 778,409 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 187,536 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,975,307 円　　　　（　 56,096 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７（公賃）５　　　　-1	3,659 ( 3,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,697	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０７（公賃）５　　　　-2	3,449 ( 3,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	3,420
c	０７（公賃）５　　　　-3	4,280 ( 4,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [102.0]	3,780

台東 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	244,000 円	61,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	280,227 円	9,340,908　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 223,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 518,500 円	61,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,000 円	61,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,000 円	61,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,388,027 円　（　　　　　　 8,675 円／㎡）　　（経費率　　 15.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,647,800 円（　　　　　 22,799 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,975,307 円
②総費用	1,388,027 円
③純収益　①－②	7,587,280 円
④建物等に帰属する純収益	3,647,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,939,480 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,761,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,506 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,436,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 603,000 円／㎡）