鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７８５５公０５ -20	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18.2m都道、北西4.5m、角地		近商高度3種最高31m (100,400)
b	５６８６公０５ -11	文京区		建付地	（　）	長方形	北東4.1m区道、中間画地		近商高度3種最高24m (90,246)
c	６２７８公０５ -5	文京区		建付地	（　）	ほぼ台形	東8m区道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (90,300)
d	８３５２公０５ -13	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北14.5m区道、中間画地		近商高度3種最高24m (90,300)
e	５６８６公０５ -19	文京区		更地	（　）	不整形	南11.3m都道、中間画地		近商高度3種最高31m (95,384)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 901,578	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	908,656	100 [ 91.9]	988,744	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 -6.0 その他　 0.0 　　　[ 96.8] 　　　　 100	957,000
b	(　 ) 849,587	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	875,075	100 [ 87.1]	1,004,679		973,000
c	(　 ) 944,154	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	983,808	100 [ 100.3]	980,865		949,000
d	(　 ) 877,915	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	894,595	100 [ 88.2]	1,014,280		982,000
e	(　 ) 710,210	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	870,634	100 [ 85.2]	1,021,871		989,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.4	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 970,000 円／㎡]

文京 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,091,598	3,416,251	8,675,347	5,637,290	3,038,057	（　0.9578） 2,909,851	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	78,644,622 円　　　　（　 735,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.00	ＲＣ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高24m	100 ％	300 ％	300 ％	107 ㎡	11.6 m x 9.1 m	前面道路：区道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸店舗、２階～４階に３０㎡台の住戸が各階２戸配置された店舗兼共同住宅

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

建物の配置や標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	75.0	63.75	4,469	284,899	6.0	1,709,394
							0.0	0
2～ 2	住宅	85.00	80.0	68.00	3,787	257,516	1.0	257,516
							1.0	257,516
3～ 3	住宅	85.00	80.0	68.00	3,901	265,268	1.0	265,268
							1.0	265,268
4～ 4	住宅	45.00	70.0	31.50	3,938	124,047	1.0	124,047
							1.0	124,047
～

計		300.00	77.1	231.25		931,730		2,356,225
								646,831

⑨年額支払賃料	931,730 円　×　12ヶ月　＝　 11,180,760 円
⑩a共益費（管理費）	383 円／㎡　×　 231.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,062,825 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,243,585 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 489,743 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,753,842 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,356,225 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,620 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 646,831 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 315,136 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,091,598 円　　　　（　 113,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７８５５公０５賃　　　　-10	3,817 ( 3,814)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.5]	100 [103.0]	3,880	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,950 円/㎡　月額支払賃料（　 3,787 円/㎡）　基準階 2 F B
b	７８５５公０５賃　　　　-11	3,804 ( 3,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	3,971
c	７８５５公０５賃　　　　-12	3,556 ( 3,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	3,985

文京 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	390,800 円	97,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,812,051 円	12,243,585　×　　　　 14.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 187,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 830,400 円	97,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,700 円	97,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,700 円	97,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,416,251 円　（　　　　　　 31,928 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,700,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,637,290 円（　　　　　 52,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,091,598 円
②総費用	3,416,251 円
③純収益　①－②	8,675,347 円
④建物等に帰属する純収益	5,637,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,038,057 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,909,851 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,195 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,644,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 735,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
文京 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 5-20

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　佐々木　千佳子

TEL.

鑑定評価額

102,000,000 円

１㎡当たりの価格

955,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区白山１丁目１３７番６外｢白山１－２１－４｣				②地積　(㎡)	107 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高24m (100,300)
	1.2:1	事務所、作業所兼車庫等ＲＣ4F1B	小規模店舗、事務所等が見られる近隣商業地域	西5.8m区道、南側道	水道、ガス、下水	白山 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．８ｍ区道

交通

施設

白山駅南方

270m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高24m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用住宅、事務所、店舗兼共同住宅等が見られる近隣商業地域であるが、将来的には、共同住宅向けの土地
利用への転換が増えていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
セットバック　　　　　　　　　　  -6.0
建蔽率　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 995,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 741,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、文京区内の店舗兼住宅、店舗兼共同住宅等が見られる商業地域の圏域である。需要者の属性は、個人事
業者、中小企業等の法人、不動産業者等が中心となっている。市場の需給動向は、経済活動の正常化が進む中で、利便
性等も有することから需要は堅調である。市場での需給の中心となる価格帯は、土地の総額は、標準地程度の規模で概
ね１億円以上、複合不動産の総額は、建物等により個別的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似地域の取引事例を採用して得られた価格であり、市場性を反映した価格である。収益価格は、賃貸用
建物を想定し、賃貸収入による安定的で継続的な収益獲得を目的とした収益性を反映した価格であるが、当該標準地の
土地価格に比較して賃料が低位であることから収益価格が低位である。よって、取引の実態を反映した比準価格を重視
し、収益性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 975,000 円／㎡

[105.6]
100

100
[100.0]

100
[104.8]

[ 96.8]
100

951,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    909,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、経済活動の正常化により持ち直しつ
つある。不動産需要も堅調に推移している。
今後の景気は、物価高の悪影響が懸念されて
いる。

交通接近条件等の利便性がある近隣商業地域
であり、共同住宅用途も見込める地域的特性
を維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +13.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８３５２公０５ -21	文京区		建付地	（　）	長方形	北東7m区道、中間画地		商業高度地区最高31m 高度地区 (100,400)
b	６２７８公０５ -5	文京区		建付地	（　）	ほぼ台形	東8m区道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (90,300)
c	５６８６公０５ -11	文京区		建付地	（　）	長方形	北東4.1m区道、中間画地		近商高度3種最高24m (90,246)
d	８３５２公０５ -13	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北14.5m区道、中間画地		近商高度3種最高24m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,139,802	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,193,373	100 [ 112.4]	1,061,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.8] 　　　　 100	1,030,000
b	(　 ) 944,154	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	983,808	100 [ 100.3]	980,865		949,000
c	(　 ) 849,587	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	875,075	100 [ 85.3]	1,025,879		993,000
d	(　 ) 877,915	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	894,595	100 [ 86.1]	1,039,019		1,010,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.4	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 995,000 円／㎡]

文京 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,764,886	3,172,800	8,592,086	5,527,660	3,064,426	（　0.9578） 2,935,107	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	79,327,216 円　　　　（　 741,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.00	ＲＣ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高24m	100 ％	300 ％	300 ％	107 ㎡	11.6 m x 9.1 m	前面道路：区道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し、２階以上の住宅は平均専有面積３３㎡程度を想定した。

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	75.0	63.75	4,400	280,500	6.0	1,683,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	85.00	80.0	68.00	3,813	259,284	1.0	259,284
							1.0	259,284
3～ 3	住宅	85.00	80.0	68.00	3,813	259,284	1.0	259,284
							1.0	259,284
4～ 4	住宅	45.00	70.0	31.50	3,850	121,275	1.0	121,275
							1.0	121,275
～

計		300.00	77.1	231.25		920,343		2,322,843
								639,843

⑨年額支払賃料	920,343 円　×　12ヶ月　＝　 11,044,116 円
⑩a共益費（管理費）	311 円／㎡　×　 231.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 863,025 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,907,141 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 476,286 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,430,855 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,322,843 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,299 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 639,843 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 311,732 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,764,886 円　　　　（　 109,952 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８３５２公０５賃　　　　-1	4,070 ( 4,066)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,070	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,977 円/㎡　月額支払賃料（　 3,813 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８３５２公０５賃　　　　-6	3,560 ( 3,413)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	3,824
c	５６８６公０５賃　　　　-8	3,452 ( 3,309)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	3,869

文京 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	479,000 円	95,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,500,300 円	11,907,141　×　　　　 12.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 187,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 814,300 円	95,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	95,800 円	95,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,800 円	95,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,172,800 円　（　　　　　　 29,652 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,800,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,527,660 円（　　　　　 51,660 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,764,886 円
②総費用	3,172,800 円
③純収益　①－②	8,592,086 円
④建物等に帰属する純収益	5,527,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,064,426 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,935,107 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,431 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,327,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 741,000 円／㎡）