鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７８５５公０５ -15	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西22m国道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
b	８８８９公０５ -38	文京区		更地	（　）	不整形	西40m都道、南5m、角地		商業高度地区最高46m (100,600)
c	５６８６公０５ -16	文京区		更地	（　）	台形	南16m都道、北東3m、二方路		商業高度地区最高46m 高度地区 (100,600)
d	６７１８公０５ -33	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16.4m都道、南2.7m、北2.4m、三方路		商業高度地区最高39m 高度地区 (100,500)
e	８８８９公０５ -21	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m国道、中間画地		商業高度地区最高46m 第二種文教地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,965,441	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,065,678	100 [ 77.7]	2,658,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,660,000
b	(　 ) 1,719,545	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,768,434	100 [ 66.7]	2,651,325		2,650,000
c	(　 ) 1,274,852	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	1,454,799	100 [ 54.6]	2,664,467		2,660,000
d	(　 ) 1,162,333	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.6]	1,443,184	100 [ 58.6]	2,462,771		2,460,000
e	(　 ) 3,770,257	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	3,962,540	100 [ 95.7]	4,140,585		4,140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.2	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.4	交通・接近　 -13.8	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.2	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,650,000 円／㎡]

文京 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,229,324	10,512,417	23,716,907	14,147,000	9,569,907	（　0.9585） 9,172,756	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	254,798,778 円　　　　（　 2,270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	85.90	Ｓ9F1B	717.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高60m 第２種文教地区	100 ％	600 ％	600 ％	112 ㎡	9.1 m x 12.2 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階店舗、３階以上事務所（いずれも原則フロア貸）

⑦有効率　 76.6 ％
の理由

標準的な有効率、レイアウト等より

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	86.60	51.2	44.30	5,585	247,416	10.0	2,474,160
							0.0	0
1～ 1	店舗	77.00	68.1	52.40	6,928	363,027	10.0	3,630,270
							0.0	0
2～ 2	店舗	69.20	81.8	56.60	5,585	316,111	10.0	3,161,110
							0.0	0
3～ 9	事務所	69.20	81.8	56.60	4,199	237,663	6.0	1,425,978
							0.0	0
～

計		717.20	76.6	549.50		2,590,195		19,247,386
								0

⑨年額支払賃料	2,590,195 円　×　12ヶ月　＝　 31,082,340 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 549.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,985,064 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似事例等より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,067,404 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,019,775 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,047,629 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,247,386 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 181,695 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,229,324 円　　　　（　 305,619 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６２７８公０５賃　　　　-22	4,661 ( 4,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,906	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,220 円/㎡　月額支払賃料（　 4,199 円/㎡）　基準階 3 F B
b	８１６７公０５賃　　　　-27	3,295 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,854
c	５６８６公０５賃　　　　-10	3,926 ( 3,913)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,406

文京 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	705,000 円	235,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	5,734,717 円	36,067,404　×　　　　 15.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,605,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,997,500 円	235,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,512,417 円　（　　　　　　 93,861 円／㎡）　　（経費率　　 30.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	235,000,000 円	設計監理料率　 318,000 円／㎡　×　 717.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,147,000 円（　　　　　 126,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,229,324 円
②総費用	10,512,417 円
③純収益　①－②	23,716,907 円
④建物等に帰属する純収益	14,147,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,569,907 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,172,756 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,900 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,798,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,270,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
文京 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 5-19

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　森永　愼一

TEL.

鑑定評価額

274,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,890,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区本郷１丁目２３番２２外｢本郷１－４－４｣				②地積　(㎡)	112 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高60m 第２種文教地区 (100,600)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ8	高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西40m都道	水道、ガス、下水	都営水道橋近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

都営水道橋駅近接

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高60m
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに高層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、今後も現状維持で推移するもの
と思われる。コロナ禍により一時期減退していた店舗の賃貸需要が回復し、地価は上昇基調にて推移している。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,570,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は文京区及び隣接区内に存する中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は収益物件を
探す投資法人や開発用地を探す不動産会社の他に、自社ビル用地等を探す事業法人が考えられる。一時期大きく減退し
ていた店舗の賃貸需要も回復しているほか、投資用物件の需要は引き続き旺盛で地価は上昇基調にて推移している。市
場の中心価格帯を１２０㎡程度の画地で総額２億５千万～３億５千万円程度、建物付き５億～６億円程度と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事例の収集範囲を拡大するとともに取引時点を遡らざるを得なかったが、補修正及び要因比較ともに適正に行われてお
り比準価格は標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、標準地は地下鉄水道橋駅に近接し周辺に
は数多くの収益物件が存するので収益価格は取引の指標として重要である。従って、市場性を反映した比準価格を中心
に収益性を反映した収益価格を関連付け更には代表標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,600,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[105.0]

100
[106.0]

[100.0]
100

2,440,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

文京区内の商業地においては、コロナ禍によ
り飲食を中心に減退していた店舗需要が回復
し、地価は上昇基調にて推移している。

高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路
沿いの商業地域として熟成しており、地域要
因に特段の変動は見受けられない。

事務所ビル用地としてはやや小ぶりであるが
、地域の標準的規模であり、地域内の競争力
は普通程度。個別的要因に特段の変動は見受
けられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７８５５公０５ -13	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m都道、中間画地		商業高度地区最高46m 高度地区 (100,600)
b	７８５５公０５ -15	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西22m国道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
c	７８５５公０５ -4	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北30m都道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
d	５６８６公０５ -21	文京区		建付地	（　）	長方形	西22m都道、東3.5m、二方路		商業高度地区最高46m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,756,472	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,891,539	100 [ 109.0]	2,652,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,650,000
b	(　 ) 1,965,441	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,065,678	100 [ 81.8]	2,525,279		2,530,000
c	(　 ) 2,055,701	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,164,653	100 [ 86.6]	2,499,599		2,500,000
d	(　 ) 2,348,414	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,433,602	100 [ 93.1]	2,613,966		2,610,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -9.2	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,570,000 円／㎡]

文京 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,566,308	10,758,928	22,807,380	13,785,800	9,021,580	（　0.9585） 8,647,184	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	240,199,556 円　　　　（　 2,140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	85.90	Ｓ9F1B	717.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高60m 第２種文教地区	100 ％	600 ％	600 ％	112 ㎡	9.1 m x 12.2 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階は店舗、３階～９階は事務所で、各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 76.6 ％
の理由

同種同規模の建物の一般的な有効率による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	86.60	51.2	44.30	5,600	248,080	10.0	2,480,800
							0.0	0
1～ 1	店舗	77.00	68.1	52.40	7,000	366,800	10.0	3,668,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	69.20	81.8	56.60	5,600	316,960	10.0	3,169,600
							0.0	0
3～ 9	事務所	69.20	81.8	56.60	4,200	237,720	6.0	1,426,320
							0.0	0
～

計		717.20	76.6	549.50		2,595,880		19,302,640
								0

⑨年額支払賃料	2,595,880 円　×　12ヶ月　＝　 31,150,560 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 549.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,989,370 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の同等規模の店舗事務所ビルの共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により十分担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,139,930 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,756,997 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,382,933 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,302,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 183,375 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,566,308 円　　　　（　 299,699 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６９３１公０５賃　　　　-22	3,648 ( 3,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,648	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,221 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６９３１公０５賃　　　　-23	6,179 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,179
c	６９３１公０５賃　　　　-24	4,923 ( 4,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	5,023

文京 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	916,000 円	229,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	5,833,228 円	35,139,930　×　　　　 16.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,605,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,946,500 円	229,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	229,000 円	229,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	229,000 円	229,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,758,928 円　（　　　　　　 96,062 円／㎡）　　（経費率　　 32.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	229,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 717.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,785,800 円（　　　　　 123,088 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,566,308 円
②総費用	10,758,928 円
③純収益　①－②	22,807,380 円
④建物等に帰属する純収益	13,785,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,021,580 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,647,184 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,207 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240,199,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,140,000 円／㎡）