鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５０公０５ -26	豊島区		更地	（　）	ほぼ整形	南19m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,360)
b	６９３１公０５ -40	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南20m都道、北西4m、北東4m、三方路		近商高度地区3種第２種文教地区 (97,385)
c	７８５５公０５ -2	文京区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8.2m区道、中間画地		１住居高度3種最高22m 土砂災警特別区域 (70,300)
d	８３５２公０５ -21	文京区		建付地	（　）	長方形	北東7m区道、中間画地		商業高度地区最高31m 高度地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,225,008	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	1,217,716	100 [ 114.6]	1,062,579	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,110,000
b	(　 ) 1,323,196	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,333,277	100 [ 138.6]	961,960		1,000,000
c	(　 ) 1,272,492	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	1,460,076	100 [ 139.7]	1,045,151		1,090,000
d	(　 ) 1,139,802	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,193,373	100 [ 123.0]	970,222		1,010,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,050,000 円／㎡]

文京 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,524,612	5,261,982	15,262,630	8,770,400	6,492,230	（　0.9660） 6,271,494	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	169,499,838 円　　　　（　 734,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	127.73	ＲＣ4	491.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高22m	70 ％	300 ％	300 ％	231 ㎡	11.6 m x 20.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４０㎡程度のファミリー向けの共同住宅を想定

⑦有効率　 93.8 ％
の理由

標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	127.73	93.3	119.13	3,460	412,190	1.0	412,190
							1.0	412,190
2～ 2	住宅	126.38	94.3	119.13	3,530	420,529	1.0	420,529
							1.0	420,529
3～ 4	住宅	118.82	93.9	111.57	3,570	398,305	1.0	398,305
							1.0	398,305
～

～

計		491.75	93.8	461.40		1,629,329		1,629,329
								1,629,329

⑨年額支払賃料	1,629,329 円　×　12ヶ月　＝　 19,551,948 円
⑩a共益費（管理費）	260 円／㎡　×　 461.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,439,568 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,991,516 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,259,491 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,732,025 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,629,329 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,629,329 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 777,271 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,524,612 円　　　　（　 88,851 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８８８９公０５賃　　　　-4	3,620 ( 3,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	3,664	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,682 円/㎡　月額支払賃料（　 3,530 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８８８９公０５賃　　　　-5	3,587 ( 3,584)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	3,519
c	８８８９公０５賃　　　　-6	4,196 ( 4,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,853

文京 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	760,000 円	152,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,518,982 円	20,991,516　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 387,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,292,000 円	152,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,261,982 円　（　　　　　　 22,779 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9660

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	152,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 491.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,770,400 円（　　　　　 37,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,524,612 円
②総費用	5,261,982 円
③純収益　①－②	15,262,630 円
④建物等に帰属する純収益	8,770,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,492,230 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,271,494 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,149 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,499,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 734,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
文京 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 -24

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　吉澤　真美

TEL.

鑑定評価額

231,000,000 円

１㎡当たりの価格

999,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	760,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区千石４丁目３１５番２５｢千石４－２５－４｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種高度地区最高22m (70,300)
	1:2	住宅ＲＣ3	一般住宅にマンションも見られる住宅地域	南西8m区道	水道、ガス、下水	巣鴨 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ区道

交通

施設

巣鴨駅南方

500m

法令

規制

１住居
(70,300)
準防
高度3種最高22m

⑤地域要因の将
　来予測

環境良好な住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,060,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 718,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、文京区及び隣接区の中低層住宅地域である。典型的需要者は、賃貸経営目的の投資家等のほか自己用住
宅を求める中高所得者層の個人、不動産開発業者等が想定される。利便性や住環境が良好でブランドイメージも高く、
安定的な需要が存在する。金融緩和を追い風に投資用物件への需要は堅調で、直近１年間の地価は強含みで推移した。
対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は２億円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格に対し収益価格は低位に試算された。対象標準地は中層共同住宅地としては規模がやや小さく、投資効率が低
いためと思料する。対象標準地には投資家のみならず自用目的の個人等、多様な需要者が想定される。比準価格はこれ
らの需要者の行動原理を反映した実証的な価格である。以上の検討の結果、比準価格に説得力を認めて当該価格を重視
し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 965,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[104.0]

100
[101.4]

[104.0]
100

996,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微増傾向、高齢化率は都平均を下回る
１９％台で推移。住宅着工戸数は分譲住宅が
増加し合計でも増加傾向にある。

ＪＲ山手線巣鴨駅から徒歩圏で、利便性・住
環境とも良好である。地域要因に格別の変動
はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２７８公０５ -15	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	８３５２公０５ -11	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、南西4m、角地		１低専高度1種最高10m (80,150)
c	８８８９公０５ -26	文京区		更地	（　）	長方形	南東4m区道、中間画地		１中専高度2種最高14m (70,160)
d	７８５５公０５ -3	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 915,833	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	941,871	100 [ 86.0]	1,095,199	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,140,000
b	(　 ) 957,090	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	903,626	100 [ 84.8]	1,065,597		1,110,000
c	(　 ) 974,245	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	1,028,370	100 [ 96.6]	1,064,565		1,110,000
d	(　 ) 825,025	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	850,601	100 [ 88.2]	964,400		1,000,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,060,000 円／㎡]

文京 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,238,837	4,715,011	15,523,826	9,116,600	6,407,226	（　0.9578） 6,136,841	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	165,860,568 円　　　　（　 718,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	138.56	ＲＣ4	491.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種高度地区最高22m	70 ％	300 ％	300 ％	231 ㎡	11.6 m x 20.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４０㎡前後の小家族向け、１ＬＤＫを各階３戸、計１２戸想定。

⑦有効率　 93.8 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	127.73	93.3	119.13	3,452	411,237	1.0	411,237
							1.0	411,237
2～ 2	住宅	126.38	94.3	119.13	3,522	419,576	1.0	419,576
							1.0	419,576
3～ 3	住宅	118.82	93.9	111.57	3,557	396,854	1.0	396,854
							1.0	396,854
4～ 4	住宅	118.82	93.9	111.57	3,592	400,759	1.0	400,759
							1.0	400,759
～

計		491.75	93.8	461.40		1,628,426		1,628,426
								1,628,426

⑨年額支払賃料	1,628,426 円　×　12ヶ月　＝　 19,541,112 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 461.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,107,360 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似マンションの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,648,472 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 825,939 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,822,533 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,628,426 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,628,426 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 400,671 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,238,837 円　　　　（　 87,614 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５４１２公０５賃　　　　-4	3,793 ( 3,711)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [108.9]	100 [100.0]	3,519	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,600 円/㎡　月額支払賃料（　 3,522 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５４１２公０５賃　　　　-5	3,733 ( 3,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,660
c	５４１２公０５賃　　　　-6	3,732 ( 3,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [107.8]	100 [101.0]	3,606

文京 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	790,000 円	158,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,879,011 円	20,648,472　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 387,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,343,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,715,011 円　（　　　　　　 20,411 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 311,000 円／㎡　×　 491.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,116,600 円（　　　　　 39,466 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,238,837 円
②総費用	4,715,011 円
③純収益　①－②	15,523,826 円
④建物等に帰属する純収益	9,116,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,407,226 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,136,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,566 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,860,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 718,000 円／㎡）