鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８８８９公０５ -6	文京区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東5m区道、中間画地		商業高度地区最高31m 高度地区 (100,300)
b	８３５２公０５ -11	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、南西4m、角地		１低専高度1種最高10m (80,150)
c	６２７８公０５ -16	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北3m私道、中間画地		１中専高度地区2種高度地区 (70,160)
d	７８５５公０５ -23	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.3m私道、中間画地		１中専高度2種最高14m (70,160)
e	５６８６公０５ -9	文京区		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１中専高度3種最高17m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 958,995	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	988,430	100 [ 115.1]	858,758	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	867,000
b	(　 ) 957,090	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	921,344	100 [ 103.5]	890,187		899,000
c	(　 ) 845,156	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	841,131	100 [ 98.8]	851,347		860,000
d	(　 ) 831,906	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	813,508	100 [ 96.2]	845,642		854,000
e	(　 ) 908,167	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	905,547	100 [ 102.5]	883,460		892,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 874,000 円／㎡]

文京 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,723,166	2,382,931	8,340,235	4,605,300	3,734,935	（　0.9786） 3,655,007	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	98,783,973 円　　　　（　 606,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種高度地区最高22m	70 ％	300 ％	176 ％	163 ㎡	11.4 m x 14.3 m	前面道路：区道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４０㎡程度の住戸が各階に２戸配置されている３階建の共同住宅

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

建物の配置や標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	80.0	72.00	3,580	257,760	1.0	257,760
							1.0	257,760
2～ 2	住宅	90.00	90.0	81.00	3,691	298,971	1.0	298,971
							1.0	298,971
3～ 3	住宅	90.00	90.0	81.00	3,728	301,968	1.0	301,968
							1.0	301,968
～

～

計		270.00	86.7	234.00		858,699		858,699
								858,699

⑨年額支払賃料	858,699 円　×　12ヶ月　＝　 10,304,388 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 234.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 421,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,725,588 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 429,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,296,564 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	858,699 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,244 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 858,699 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 418,358 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,723,166 円　　　　（　 65,786 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７８５５公０５賃　　　　-7	3,337 ( 3,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	3,811	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,850 円/㎡　月額支払賃料（　 3,691 円/㎡）　基準階 2 F B
b	７８５５公０５賃　　　　-8	3,851 ( 3,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	4,181
c	７８５５公０５賃　　　　-9	3,533 ( 3,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	3,429

文京 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,000 円	76,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,018,931 円	10,725,588　×　　　　 9.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 254,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 650,200 円	76,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,500 円	76,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,500 円	76,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,382,931 円　（　　　　　　 14,619 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9786

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,500,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,605,300 円（　　　　　 28,253 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,723,166 円
②総費用	2,382,931 円
③純収益　①－②	8,340,235 円
④建物等に帰属する純収益	4,605,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,734,935 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,655,007 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,423 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,783,973 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 606,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
文京 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 -18

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　瀬野尾　有以

TEL.

鑑定評価額

140,000,000 円

１㎡当たりの価格

857,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区小石川３丁目７９番６７｢小石川３－１６－１２｣				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度地区3種高度地区最高22m (70,176)
	1:1.2	住宅Ｓ3	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	北東4.4m区道	水道、ガス、下水	春日 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 15 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
．４ｍ区道

交通

施設

春日駅北西方

600m

法令

規制

１中専
(70,176)
準防
高度地区3種
高度地区最高22m

⑤地域要因の将
　来予測

優良な低層住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境を維持し、地価水準は文京区内の住宅地に対する
底堅い需要を背景に概ね堅調と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 880,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 598,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は文京区及び周辺区の住環境に優れた既成住宅地域である。需要者の中心は主に２３区内からの買い替え層
または区画割り分譲やマンション建設を企図する不動産開発会社が想定される。代替関係の高い優良住宅地の供給が限
定的であることから需要は高いものの、同一需給圏内での土地取引件数は比較的低位である。近隣地域周辺での取引件
数は乏しいものの、土地の取引の中心とみられる１００～２００㎡程度で、総額１～２億円程の水準である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅のほか規模の大きい画地については低層マンションの建設需要もみられる住宅地域である。比準価格は同じ文
京区内の住環境に優れた類似地域の事例より求めた市場の取引水準を反映した価格である。一方収益価格は快適性重視
により元本価値に見合う収益性が得られないため比準価格に比べて低位に求められた。本件では市場の実態を反映した
比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 946,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[104.0]

100
[111.4]

[101.0]
100

854,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    829,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

文京区は利便性の高さ、良好な居住環境及び
教育機関の充実等から住宅地需要は堅調に推
移している。

優良住宅地の供給が乏しく周辺地域における
土地の取引件数は低位であるが、市場での需
要は引き続き高い。地域要因に特段の変動は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.3
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -1.3
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２７８公０５ -34	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8.8m区道、北西2m、角地		１住居高度地区3種高度地区 (80,300)
b	６７１８公０５ -32	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東2.9m私道、中間画地		１住居高度3種最高31m (70,160)
c	８３５２公０５ -16	文京区		建付地	（　）	長方形	南東4.1m私道、中間画地		準工高度3種最高22m (70,246)
d	９００５公０５ -10	文京区		更地	（　）	長方形	北西3m私道、中間画地		１中専高度3種最高17m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 916,191	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	912,737	100 [ 110.0]	829,761	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	838,000
b	(　 ) 971,888	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	1,002,711	100 [ 112.9]	888,141		897,000
c	(　 ) 860,973	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	870,907	100 [ 99.8]	872,652		881,000
d	(　 ) 831,557	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	851,317	100 [ 95.7]	889,568		898,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.4	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 880,000 円／㎡]

文京 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,994,314	2,466,232	8,528,082	4,841,550	3,686,532	（　0.9778） 3,604,691	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	97,424,081 円　　　　（　 598,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種高度地区最高22m	70 ％	300 ％	176 ％	163 ㎡	11.4 m x 14.3 m	前面道路：区道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４０㎡のシングルタイプを各階２戸想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	85.0	76.50	3,570	273,105	1.0	273,105
							1.0	273,105
2～ 2	住宅	90.00	90.0	81.00	3,643	295,083	1.0	295,083
							1.0	295,083
3～ 3	住宅	90.00	90.0	81.00	3,716	300,996	1.0	300,996
							1.0	300,996
～

～

計		270.00	88.3	238.50		869,184		869,184
								869,184

⑨年額支払賃料	869,184 円　×　12ヶ月　＝　 10,430,208 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 572,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な水準及び想定建物の個別性を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,002,608 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 440,104 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,562,504 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	869,184 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,344 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 869,184 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 423,466 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,994,314 円　　　　（　 67,450 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５６８６公０５賃　　　　-1	3,967 ( 3,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	4,090	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,800 円/㎡　月額支払賃料（　 3,643 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５６８６公０５賃　　　　-7	3,394 ( 3,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,592
c	５６８６公０５賃　　　　-8	3,452 ( 3,309)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	3,617

文京 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	397,500 円	79,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	979,232 円	11,002,608　×　　　　 8.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 254,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 675,700 円	79,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,500 円	79,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,500 円	79,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,466,232 円　（　　　　　　 15,130 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9778

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,500,000 円	設計監理料率　 286,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,841,550 円（　　　　　 29,703 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,994,314 円
②総費用	2,466,232 円
③純収益　①－②	8,528,082 円
④建物等に帰属する純収益	4,841,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,686,532 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,604,691 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,115 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,424,081 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 598,000 円／㎡）